Ai đang được hưởng lợi từ dự án đổi đất lấy hạ tầng?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, chỉ ra hàng loạt bất cập trong các dự án đổi đất lấy hạ tầng, đầu tư qua hình thức BT (xây dựng - chuyển giao).

Các dự án BT có những đóng góp nhất định vào sự phát triển của hệ thống hạ tầng giao thông, môi trường, góp phần hình thành nhiều khu đô thị lớn. Như vùng đất Thủ Thiêm tại TP.HCM, trước kia rất hoang vu dù đó là một khối tài sản rất lớn.

Sau đó, đã có nhà đầu tư xin được làm BT để đầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng đường đi. Khi hệ thống hạ tầng phát triển, Thủ Thiêm trở thành một địa điểm đầu tư hấp dẫn bất cứ ai. Hiện tại, nhiều nhà đầu tư muốn vào nhưng cũng không còn đất nữa.

Trả giá đắt vì chỉ định thầu và đổi đất

ai dang duoc huong loi tu du an doi dat lay ha tang

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM. Ảnh: Tiến Tuấn.

Tuy nhiên, cơ chế chỉ định thầu và đổi đất của các dự án BT đang có nhiều bất cập. Nhà nước có được những dự án hạ tầng, môi trường nhưng phải trả giá khá đắt, thậm chí còn giao những khu đất lớn, không được xác định giá trị rõ ràng.

Hiện nay, nhà đầu tư làm BT được hưởng lợi khá nhiều. Họ không những hưởng lợi từ đầu B (building - xây dựng), mà còn cả đầu T (transfer - chuyển giao).

Tại đầu xây dựng, họ là người đưa ra dự toán công trình khi nhận thầu. Dự toán này có xu thế tăng cao tối đa nhất có thể. Trong dự toán có một tỷ lệ lãi kỳ vọng. Tỷ lệ lãi này thường là tối đa, rất cao so với mặt bằng chung.

Trong thực tế, các doanh nghiệp muốn nhận thầu công trình thường phải qua đấu giá. Nếu họ nhận được khoảng 5% lợi nhuận trong tổng dự toán đã là một con số lớn. Tôi cho rằng các dự án BT có tỷ lệ lãi còn cao hơn nhiều lần 5% bình thường.

Ở đầu chuyển giao, họ nhận lại đối ứng bằng khu đất mà mình đề xuất. Khi xây dựng họ đã nhận lợi nhuận rất cao. Khi chuyển giao lại đề xuất nhận khu đất tốt. Như vậy, họ lại hưởng thêm một lần lợi ích nữa từ việc xin nhận chuyển giao đất đối ứng.

Nhà đầu tư đang là người được hưởng lợi nhiều nhất, họ hưởng lợi tới 2 lần khi làm dự án BT.

Thanh tra Chính phủ chỉ ra nhiều vi phạm tại các dự án BT tại Hà Nội. Ảnh: Hoàng Hà.

Sơ hở cơ chế

Cơ chế hiện nay có sơ hở ở cả 2 đầu B và T. Doanh nghiệp thậm chí còn tránh được 2 lần thủ tục là đấu thầu và đấu giá.

Ở đầu xây dựng, cơ chế cho phép nhà đầu tư tự đề xuất mức dự toán của công trình. Khâu thẩm định cũng rất sơ sài. Theo thông lệ là phải đấu giá công khai chứ không được chỉ định thầu. Việc đấu giá công khai sẽ làm tăng tính cạnh tranh hơn.

Tuy nhiên, Thanh tra Chính phủ chỉ ra 14/15 dự án BT tại Hà Nội là chỉ định thầu. Như vậy, là thiếu tính cạnh tranh trong việc lựa chọn nhà đầu tư.

Khi đấu giá, về nguyên tắc là lựa chọn giá tốt nhất để thực hiện dự án. Một số doanh nghiệp thậm chí còn chấp nhận lỗ để nhận thầu, chỉ mong duy trì hoạt động doanh nghiệp. Làm được như vậy, Nhà nước sẽ chọn được nhà đầu tư tốt, lại phải trả một số tiền không lớn cho cơ sở hạ tầng.

Ở đầu chuyển giao, sau khi hoàn thành công trình, Nhà nước có thể thực hiện đấu giá các khu đất xung quanh theo cơ chế thị trường. Nhà đầu tư đã xây dựng công trình hạ tầng, muốn có khu đất cũng phải tham gia đấu giá bình đẳng.

Tôi lấy ví dụ, khu đất 23 Lê Duẩn (TP.HCM), giá khởi điểm chỉ 575 tỷ đồng, khi tham gia đấu giá đã tăng lên tới 1.460 tỷ đồng. Như vậy, Nhà nước rõ ràng thu được thêm một khoản ngân sách không nhỏ.

Ngoài ra, tôi nhấn mạnh cơ chế chỉ định thầu, cơ chế giao đất đối ứng cũng có không ít bất cập. Còn đâu đó cơ chế xin - cho, tiếp tay của một số cán bộ Nhà nước.

Để có cơ chế BT minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước và nhà đầu tư, về nguyên tắc đầu xây dựng thì đấu thầu rộng rãi, còn đầu chuyển giao thì đấu giá công khai. Như vậy sẽ tạo được sự rõ ràng, minh bạch, Nhà nước lại không bị thất thoát nhiều.

Tôi cũng đề xuất, ở đầu xây dựng, Nhà nước nên trả tiền nhà đầu tư theo dự toán trúng thầu. Không thanh toán bằng quỹ đất tối ưu.

Nhà đầu tư đang được hưởng lợi lớn từ chênh lệch địa tô qua các dự án BT

Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, hình thức đấu thầu theo hình thức BT đang có những bất cập nhất định.

Theo TS. Liêm, đất đô thị khác đất nông thôn do được trang bị hạ tầng. Nhà nước chính là người đầu tư hạ tầng. Cho dù thuê ai bằng hình thức nào thì vẫn là tiền của Nhà nước. Khi đầu tư hạ tầng thì giá trị khu đất tăng lên. Cho dù hạ tầng đó là đường ống thoát nước, đường điện, hàng xây xanh hay lớn hơn là con đường….

Tuy nhiên, giá trị các khu đất tăng cao lên khi có hạ tầng lại rơi vào túi người khác chứ không phải người đầu tư làm hạ tầng. Với hình thức hợp đồng BT cần có cơ chế đấu thầu, đấu giá rõ ràng, minh bạch.

Không thể lất đất đổi ngang lấy hạ tầng. Việc dự toán của công trình dựa trên cơ chế giá cả. Nhưng thực tế còn vận hành theo cơ chế cung cầu, thậm chí còn thấp hơn dự toán.