10 năm Phước Kiển: Phép màu nào cho Quốc Cường Gia Lai?

Bà Nguyễn Thị Như Loan - Chủ tịch HĐQT Quốc Cường Gia Lai

Dù được giao đất gần 10 năm nay, dự án khu dân cư Phước Kiển thuộc xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM do Công ty CP Quốc Cường Gia Lai (Mã: QCG) làm chủ đầu tư vẫn chưa giải tỏa đền bù xong.

Quốc Cường Gia Lai đã nhận 50 triệu USD tiền ứng trước từ đối tác Sunny Island để tất toán khoản vay tại ngân hàng BIDV.

Đến hết tháng 10/2017, nếu không giải tỏa xong, không giao được đất sạch ở dự án Khu dân cư Phước Kiển thì Công ty này sẽ phải đền bù 100 triệu USD hoặc giao toàn bộ dự án Phước Kiển cho đối tác này.

Tuy nhiên, cái hẹn tháng 10 đang đến rất gần mà sự bế tắc trong giải phóng mặt bằng vẫn chưa có đầu ra.

Phước Kiển: 10 năm tham vọng, 10 năm luẩn quẩn

Năm 2007, lãnh đạo Quốc Cường Gia Lai lên kế hoạch về một dự án bất động sản lớn nhất trong 10 năm tới. Dự án được mệnh danh là 'con bò sữa' của Công ty với kỳ vọng doanh thu trên 12.200 tỷ đồng, lợi nhuận trên 7.400 tỷ của dự án Phước Kiển tính cho giai đoạn 2011 - 2016.

Chủ tịch QCG Nguyễn Thị Như Loan nhiều lần khẳng định với giới đầu tư rằng, dù phải nợ đầm đìa, bà vẫn muốn giữ lại Phước Kiển vì đây là 'đứa con tinh thần' và tâm huyết cả đời kinh doanh của bà. Dự án Phước Kiển có vị trí đắc địa nhất huyện Nhà Bè (TP HCM), chỉ mất ít phút để vào quận 4 và quận 1.

Vị trí đắc địa của dự án Phước Kiển (ảnh chụp vệ tinh Google maps năm 2017)

Tuy nhiên sau 10 năm thực hiện, vòng luẩn quẩn giải phóng mặt bằng khiến 'con bò sữa' của Quốc Cường Gia Lai vẫn chỉ là bãi cỏ cho bò ăn.

[Ảnh] Dự án sẽ mang về 12.000 tỷ cho QCG vẫn là bãi đất nuôi bò

Tính đến 30/6/2017, tồn kho của Phước Kiển, dưới dạng chi phí xây dựng dở dang, đã lên đến 4.580 tỷ đồng.

Tồn kho dự án Phước Kiển qua các năm. Đvt: Tỷ đồng

Câu chuyện Phước Kiển bắt đầu nóng trở lại khi QCG ký vào bản hợp đồng vay dài hạn với ngân hàng BIDV Quang Trung để tài trợ thực hiện dự án.

Cuối năm 2016 khoản nợ của Công ty đối với BIDV còn khoảng 1.350 tỷ đồng, ngày đáo hạn là 31/3/2017. Trong khi đó nguồn tiền của QCG chỉ còn 100 tỷ đồng tiền và tương đương tiền, và 570 tỷ đồng phải thu ngắn hạn.

Dư nợ BIDV qua các năm. (Đvt: Tỷ đồng).

Trước áp lực này, tháng 12/2016, QCG trình công văn đến BIDV Quang Trung xin giảm lãi 237 tỷ đồng và tất toán khoản vay của dự án. Đổi lại bằng điều kiện chấm dứt quan hệ tín dụng với BIDV về sau. Đến ngày 31/12/2016, QCG nhận được phúc đáp từ BIDV chấp thuận cho miễn giảm khoản tiền lãi này.

Trước đó không lâu vào ngày 15/10/2016, để có tiền trả nợ, QCG đã ký với Công ty Cổ phần Đầu tư Sunny Island (Sunny) một biên bản thỏa thuận ghi nhớ. Theo đó QCG sẽ chuyển nhượng cho Sunny 100% quyền sở hữu trong một công ty sẽ được thành lập từ việc góp vốn bằng toàn bộ Phước Kiển.

	[Chân dung doanh nghiệp] Rủi ro dự án chậm mặt bằng có thể đẩy QCG vào khó khăn?
	ĐHCĐ QCG: Chưa ký hợp đồng chuyển nhượng dự án Phước Kiển
	Quốc Cường Gia Lai chuyển nhượng dự án Phước Kiển cho Sunny để trả nợ BIDV

Đáp lại, QCG nhận ứng trước 50 triệu USD từ Sunny (số tiền sẽ được dùng để cấn trừ vào giá trị chuyển nhượng trong tương lai), và dùng số tiền đó trả nợ đến hạn đối với BIDV.

Hợp đồng kéo dài một năm và theo lời bà Loan, điều khoản hợp đồng có ghi: "Nếu đến tháng 10/2017, không giải tỏa xong dự án Phước Kiển thì đối tác Sunny sẽ lấy hết khu đất này hoặc QCG sẽ phải đền cho đối tác 100 triệu USD".

Như vậy, QCG lại phải chạy đua với việc đáo hạn hợp đồng lần 2, và không thể giữ được Phước Kiển như khẳng định của bà Chủ tịch.

Mắc kẹt với dân

Vướng mắc mắc lớn nhất của QCG tại Phước Kiển chính là làm sao giải tỏa để lấy được đất “sạch” về, dù có sự hỗ trợ tài chính từ Sunny như một phần của thỏa thuận song phương.

Tại đại hội cổ đông thường niên vào tháng 6/2017, ban lãnh đạo Công ty cho biết đã đền bù được 92% dự án, tuy nhiên vẫn còn 8% đất còn lại đang vướng đất công ở bờ đê. Thêm vào đó người dân đã cất nhà trên đất nên tính ra QCG phải đến bù tới hai lần.

“Các hộ dân còn lại có diện tích rất đa dạng, đòi đền bù với giá từ 15 đến 17 triệu đồng/m2 nhưng doanh nghiệp chỉ đền được với giá 10 triệu đồng/m2 (nguồn tiền của đối tác) với những căn nhà hoặc đất nông nghiệp có diện tích dưới 100 m2. Còn những người dân có đất trên 100 m2 thì Công ty sẽ đền bù 5 triệu đồng/m2 đối với đất thổ cư, 3 triệu đồng/m2 đối với đất nông nghiệp”, bà Loan cho biết.

Cũng theo bà ước tính, số tiền mà QCG phải bỏ ra theo yêu cầu của người dân sẽ vào khoảng 25 triệu USD, là số tiền quá lớn.

Việc Sunny chỉ chấp nhận đền bù đất giá 10 triệu đồng/m2, trong khi dân đòi đền bù giá cao và thậm chí đa phần là đất không sổ đỏ khiến QCG bị kẹt ở giữa. Công ty rơi vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan, muốn giải tỏa thì không có nguồn lực mà thời gian thực hiện ghi nhớ đang đến gần.

Mất trắng Phước Kiển?

Thực tế, bà Loan và QCG đã từng thử thực hiện một nước cờ cứu vãn, để kịch bản tồi tệ không xảy ra trong tháng 10 tới.

Bà Loan cho biết, dự án này có 88 hộ dân có đất nằm trên đường giao thông. Theo Luật Đất đai, đáng lẽ ra Nhà nước phải đi thu hồi đất chứ không phải là doanh nghiệp, mà ở đây bà Loan ám chỉ trách nhiệm của UBND huyện Nhà Bè. QCG đã gửi đơn yêu cầu giải quyết.

Tuy nhiên, theo ông Bùi Hòa An - Phó Chủ tịch UBND huyện Nhà Bè, “đây là dự án thương mại, chủ đầu tư phải tự đền bù giải tỏa, đó là nguyên tắc. Chính quyền địa phương chỉ làm cầu nối giữa người dân và chủ đầu tư để hai bên tìm được tiếng nói chung”.

“UBND huyện Nhà Bè cũng đã đề nghị Công ty Quốc Cường Gia Lai hỗ trợ tái định cư cho người dân để họ sớm di dời. Tuy nhiên, việc tái định cư phải đảm bảo đủ diện tích tách thửa theo Quyết định 33 của UBND TP HCM”, ông An cho biết. Như vậy, QCG tiếp tục không nhận được sự hỗ trợ từ chính quyền địa phương.

Trong lần trao đổi với báo chí, bà Loan thể hiện quan điểm cứng rắn: “Nếu về đúng pháp lý thì chúng tôi không đền bù, huyện Nhà Bè không tham gia vào quá trình đền bù, giải tỏa là làm sai đó. Nếu đến tháng 10/2017, không giải tỏa xong thì họ lấy hết khu đất này hoặc chúng tôi phải đền cho đối tác 100 triệu USD. Mà nếu đến tháng 10 này giải tỏa không xong thì công ty sẽ mời luật sư kiện UBND huyện Nhà Bè”.

Về đối tác Sunny, theo lời bà Loan, đến giờ phút này đối tác chưa gây một sức ép nào lên QCG mặc dù họ đang ở thế “nắm đằng chuôi”. Ngược lại, đối tác đang cùng sát cánh hỗ trợ QCG về kinh doanh vì không chỉ mỗi dự án Phước Kiển mà trong tương lai họ còn muốn hợp tác với QCG trên lĩnh vực thủy điện, nông nghiệp…

Tuy vậy, hoàn toàn có thể đặt ra giả thuyết Sunny có đầy đủ các yếu tố để ép giá QCG hoặc thực hiện theo đúng các điều khoản ghi nhớ trong thương vụ Phước Kiển. Khi đó, QCG không chỉ mất Phước Kiển, mà có thể là mất với giá rẻ mạt sau 10 năm theo đuổi.