Vinhomes nhìn sức mua nhà ở ra sao khi lãi suất tăng?

Chính sách bán hàng là một phần để duy trì sức mua

Chia sẻ tại chương trình Chat With Portfolio của Dragon Capital, ông Phạm Anh Khôi, Giám đốc Tài chính và Đầu tư Vinhomes, cho biết lãi suất là một trong những yếu tố khiến khách hàng cân nhắc khi mua nhà. Với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, quyết định mua nhà còn phụ thuộc vào vị trí, môi trường sống, hạ tầng và hệ thống tiện ích xung quanh.

Vinhomes tập trung vào nhóm khách hàng mua nhà để sinh sống lâu dài hoặc nắm giữ tài sản trong dài hạn. Theo góc nhìn của doanh nghiệp, nhóm khách hàng này ít chịu tác động hơn từ những biến động kinh tế vĩ mô trong ngắn hạn, bởi quyết định mua nhà gắn với nhu cầu sinh sống và chất lượng cuộc sống.

Các yếu tố như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và khả năng kết nối giao thông vì thế được xem là một phần quan trọng trong sức hấp dẫn của sản phẩm, bên cạnh chi phí vay vốn.

Bên cạnh đặc điểm sản phẩm, lãnh đạo Vinhomes cho biết doanh nghiệp triển khai các chương trình hỗ trợ lãi suất và chính sách dành cho khách hàng thân thiết, khách hàng hiện hữu hoặc những người từng mua sản phẩm của doanh nghiệp.

Theo ông Khôi, điều quan trọng trong chính sách bán hàng là niềm tin, được xây dựng từ sự chính trực và khả năng thực hiện đúng cam kết. Các cam kết này bao gồm tiến độ xây dựng, chính sách bán hàng và những thỏa thuận với khách hàng, đối tác cũng như ngân hàng.Đây cũng là những yếu tố Vinhomes nhấn mạnh khi lý giải sức hấp dẫn của các dự án trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động.

Trong 6 tháng đầu năm nay, doanh số bán hàng (presales) của Vinhomes đạt gần 148.000 tỷ đồng, cao hơn hai lần so với cùng kỳ năm trước. Cơ cấu bán hàng cũng thay đổi khi bán buôn chiếm tỷ trọng lớn hơn, thay vì bán lẻ chiếm ưu thế như năm trước.

Lý giải diễn biến này, ông Khôi cho biết tỷ trọng bán buôn và bán lẻ thường thay đổi theo chu kỳ phát triển của từng dự án. Ở giai đoạn đầu, các chủ đầu tư khác có thể mua những lô đất lớn hoặc dự án thành phần để phát triển sản phẩm riêng trong tổng thể quy hoạch. Khi dự án bước vào giai đoạn bán hàng mạnh hơn, tỷ trọng bán lẻ thường tăng lên.

Với Vinhomes, bán buôn giúp doanh nghiệp thu tiền sớm hơn, giảm rủi ro phát triển và đa dạng hóa sản phẩm, phân khúc khách hàng. Vì vậy, sự thay đổi trong cơ cấu bán hàng cần được xem xét trong bối cảnh từng dự án, thay vì chỉ nhìn vào tỷ trọng bán buôn hay bán lẻ tại một thời điểm.

Bên cạnh doanh số bán hàng, lượng hợp đồng đã bán nhưng chưa ghi nhận cũng là chỉ tiêu được nhà đầu tư theo dõi. Theo ông Khôi, các sản phẩm đã bán nhưng chưa ghi nhận doanh thu sẽ được ghi nhận khi bàn giao cho khách hàng theo quy định kế toán áp dụng. Với những sản phẩm này, doanh nghiệp đánh giá khả năng ghi nhận doanh thu và lợi nhuận trong tương lai có cơ sở rõ ràng hơn, do khách hàng đã mua và chờ nhận bàn giao.

Nhà ở xã hội có thể mở rộng tập khách hàng

Phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội cũng là một phần trong định hướng phát triển của Vinhomes. Ông Phạm Anh Khôi cho rằng chủ trương thúc đẩy các loại hình nhà ở này là cần thiết, đồng thời khẳng định doanh nghiệp cũng tập trung phát triển nhà ở thương mại có mức giá phù hợp với nhóm khách hàng mục tiêu.

Vinhomes đặt mục tiêu phát triển 500.000 căn nhà ở xã hội trong thời gian tới. Doanh nghiệp đã triển khai một số dự án tại Hải Phòng, Hưng Yên và các địa phương khác.

Đánh giá về khả năng ảnh hưởng đến biên lợi nhuận trong 3 - 5 năm tới khi tham gia phân khúc này, lãnh đạo Vinhomes cho rằng nhà ở xã hội không nhất thiết cạnh tranh trực tiếp với nhà ở thương mại. Ngược lại, phân khúc này có thể tạo bước tiếp cận ban đầu cho những người trước đây chưa đủ khả năng tham gia thị trường do rào cản về giá và chi phí.

Khi thu nhập và tài sản tích lũy tăng lên, một bộ phận người mua nhà ở xã hội có thể chuyển sang các sản phẩm có giá trị cao hơn. Theo cách nhìn của ông Khôi, quá trình này góp phần mở rộng tập khách hàng tiềm năng cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở xã hội phải tuân thủ các tiêu chí của Chính phủ, trong đó có những giới hạn về lợi nhuận và biên lợi nhuận. Đây cũng là yếu tố cần tính đến khi đánh giá hiệu quả kinh doanh của phân khúc này.

Hai động lực tăng trưởng quan trọng 3 - 5 năm tới

Về triển vọng 3 - 5 năm tới, ông Khôi cho rằng cần đặt các dự án của Vinhomes trong xu hướng phát triển kinh tế, xã hội và hạ tầng của Việt Nam. Theo ông, các thành phố lớn đang dần chuyển từ mô hình phát triển tập trung vào khu vực trung tâm sang mô hình đa trung tâm, với các đô thị vệ tinh hình thành dọc theo những trục hạ tầng.

Vinhomes định hướng phát triển dự án theo xu hướng này, gắn với các hành lang giao thông và không gian đô thị mới. Tại phía Nam TP HCM, Vinhomes Green Paradise ở Cần Giờ được đặt trong bối cảnh phát triển hạ tầng kết nối khu vực với trung tâm thành phố, bao gồm các tuyến đường bộ, đường cao tốc, cầu kết nối, đường sắt...

Ở phía Bắc, doanh nghiệp tập trung vào trục kinh tế kết nối Hà Nội, Hải Phòng và Hạ Long, nơi có hệ thống cao tốc, các dự án đường sắt cùng hoạt động đầu tư cảng biển, logistics và khu công nghiệp. Global Gate Hạ Long là một trong những dự án được Vinhomes đặt trong định hướng phát triển này.

Trong khi đó, Vinhomes Global Sports tại khu vực Ngọc Hồi, phía Nam Hà Nội, được kỳ vọng góp phần hình thành một trục tăng trưởng mới cho Thủ đô. Theo ông Khôi, khu vực này có thể hưởng lợi từ các tuyến metro, đường sắt, nhà ga Ngọc Hồi và những công trình văn hóa, thể thao trong tương lai.

Một trong những hạng mục được đề cập là sân vận động sức chứa 135.000 chỗ ngồi do Vingroup và Vinhomes triển khai xây dựng. Theo lãnh đạo doanh nghiệp, công trình được kỳ vọng không chỉ đóng góp cho lĩnh vực văn hóa, xã hội và thể thao mà còn tạo thêm động lực phát triển kinh tế.