Tình hình thực hiện dự án nhà ở trên địa bàn TP HCM thời gian qua cho thấy, một số chủ đầu tư dự án do năng lực tài chính yếu kém, nguồn vốn ít, không đủ khả năng tài chính để hoàn thiện dự án, đã lách luật, chuyển nhượng QSDĐ cho người mua dưới nhiều hình thức như hợp đồng đặt cọc, đặt chỗ, góp vốn xây dựng nhà ở... khi chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định.
Thậm chí tại một số dự án nhà ở, chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục giao đất, nghĩa vụ tài chính để được cấp sổ hồng nhưng vẫn rao bán, giao dịch ngầm, nhà đầu tư cấp 1 sau khi nhận chuyển nhượng lại tiếp tục bán giấy tay cho nhà đầu tư cấp 2, 3.
Điều này tạo ra nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng do các hợp đồng giữ chỗ, đặt cọc, hợp đồng nguyên tắc, giấy tay có giá trị pháp lý hạn chế, không được pháp luật bảo vệ.
Hậu quả để lại là người dân không được cấp sổ hồng, phát sinh tranh chấp, sự việc kéo dài nhiều năm và gây khó khăn trong công tác xử lý, người dân cũng gặp khó khăn trong việc thu hồi lại giá trị tài sản đã chi trả.
Trước tình hình trên, để phòng ngừa vi phạm pháp luật và hạn chế thiệt hại cho người dân, Văn phòng Đăng ký đất đai TP HCM thông báo một số điều người dân cần lưu ý khi thực hiện giao dịch bất động sản trên địa bàn.
Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ khi có đủ các điều kiện cần thiết.
Trong đó có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở hoặc giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng). Trừ một số trường hợp theo quy định (như thừa kế QSDĐ, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho QSDĐ cho Nhà nước, cộng đồng dân cư...).
Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án; QSDĐ không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án; QSDĐ không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật.
Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện trên, còn phải đáp ứng điều kiện theo Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
Văn phòng Đăng ký đất đai TP HCM khuyến nghị người dân khi giao dịch bất động sản cần lưu ý kỹ các nội dung trên và chỉ thực hiện giao dịch khi đã kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan. Người dân có thể chủ động liên hệ với UBND xã, phường, nơi có đất hoặc hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai để được hướng dẫn và cung cấp các thông tin cần thiết theo quy định trước khi xác lập giao dịch.
