Tìm biên an toàn trong chu kỳ sàng lọc của thị trường bất động sản

Áp lực lãi vay phân hóa sức chịu đựng của người sở hữu bất động sản

Không có một tỷ lệ cố định giữa khoản trả nợ ngân hàng và thu nhập mà cứ vượt qua ngưỡng đó, người vay buộc phải bán nhà. Điều quan trọng hơn là sau khi trả nợ, người vay còn bao nhiêu tiền để trang trải cuộc sống và khoản dự phòng hiện có đủ duy trì tình trạng này trong bao lâu.

Chẳng hạn, với cùng một khoản vay 3 tỷ đồng, số tiền phải trả ngân hàng mỗi tháng có thể tăng từ 22 triệu đồng lên 37 triệu đồng sau khi hết thời gian ưu đãi lãi suất. Tuy nhiên, mức tăng này không tạo ra áp lực giống nhau đối với mọi gia đình.

Một gia đình có thu nhập 60 triệu đồng/tháng, chi phí sinh hoạt 28 triệu đồng và trước đó dành dụm được 10 triệu đồng mỗi tháng. Khi khoản trả nợ tăng lên 37 triệu đồng, tổng chi tiêu và trả nợ đã vượt thu nhập 5 triệu đồng. Muốn duy trì mức sống như trước, gia đình này phải bù đắp khoản thiếu hụt từ tiền tiết kiệm.

Một gia đình khác có thu nhập 80 triệu đồng/tháng, chi phí sinh hoạt 38 triệu đồng và tiết kiệm được 20 triệu đồng mỗi tháng vẫn có thể xoay xở khi khoản trả nợ tăng lên 37 triệu đồng. Sau khi thanh toán ngân hàng và trang trải sinh hoạt, gia đình còn dư 5 triệu đồng để tiết kiệm. Nhưng nếu thu nhập giảm từ 80 triệu đồng xuống 60 triệu đồng, tình hình sẽ đảo chiều, mỗi tháng gia đình thiếu hụt 15 triệu đồng so với mức chi tiêu hiện tại.

Như vậy, cùng một khoản vay và cùng mức tăng tiền trả nợ, khả năng chống chịu của mỗi gia đình rất khác nhau. Nếu có 100 triệu đồng dự phòng, gia đình thứ nhất có thể bù khoản thiếu hụt 5 triệu đồng mỗi tháng trong khoảng 20 tháng. Với gia đình thứ hai, trong kịch bản thu nhập giảm còn 60 triệu đồng, khoản dự phòng này chỉ đủ bù đắp mức thiếu hụt trong khoảng 6 - 7 tháng.

Đáng lo ngại nhất là nhóm mua nhà trong giai đoạn 2024 - 2025, được ân hạn nợ gốc hoặc hỗ trợ lãi suất. Có người trước đây chỉ trả khoảng 17 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng, thậm chí chưa phải trả đồng nào, nay đột ngột phải trả 37 triệu đồng. Trong khi đó, thu nhập không tăng, thậm chí còn giảm vì kinh doanh khó khăn.

Trong 6 tháng tới, áp lực bán có thể tiếp tục gia tăng, đặc biệt ở nhóm mua bất động sản đầu tư bằng vốn vay lớn nhưng tài sản không tạo ra đủ dòng tiền. Tuy nhiên, khó xảy ra tình trạng bán tháo đồng loạt. Những người mua để ở, có thu nhập ổn định và nguồn dự phòng tốt vẫn có thể tiếp tục nắm giữ tài sản.

Một vấn đề khác là bất động sản không thể bán ngay khi cần tiền, nhất là trong giai đoạn thanh khoản yếu. Có những căn nhà rao bán 6 tháng, thậm chí cả năm vẫn chưa tìm được khách. Vì vậy, nếu chỉ còn tiền dự phòng đủ trả nợ trong 3 tháng thì đến lúc quyết định bán có thể đã quá muộn.

Với những trường hợp thực sự mất cân đối dòng tiền, cần sớm làm việc với ngân hàng để tìm phương án cơ cấu lại thời hạn trả nợ, giãn kỳ hạn trả gốc hoặc chuyển khoản vay sang ngân hàng có lãi suất và điều kiện tốt hơn nếu đủ điều kiện. Nếu không khả thi, cần chủ động bán tài sản trước khi phát sinh nợ xấu và mất quyền chủ động về giá bán.

Ngược lại, không nên cứ thấy lãi suất tăng, thị trường khó khăn là phải giảm giá bán nhà bằng mọi cách, nhất là khi tình hình tài chính vẫn còn ổn định.

Ví dụ, một căn nhà trị giá 7 tỷ đồng, đang vay ngân hàng 4 tỷ đồng với lãi suất 12%/năm, tiền lãi mỗi năm khoảng 480 triệu đồng, tương đương 6,9% giá trị căn nhà nếu dư nợ không đổi. Nếu muốn bán nhanh giữa lúc thị trường thanh khoản yếu, người bán có thể phải chấp nhận giảm 15%, tương đương 1,05 tỷ đồng, tức còn cao hơn hai năm tiền lãi ngân hàng.

Dĩ nhiên, đây chỉ là phép tính đơn giản để so sánh. Người vay còn phải tính đến nghĩa vụ trả gốc, chi phí cơ hội, khả năng tăng giảm giá bất động sản và các chi phí phát sinh khác. Nhưng điều đó cho thấy, nếu dòng tiền vẫn đủ sức chịu đựng, tài sản có giá trị khai thác tốt thì chưa nhất thiết phải bán tháo chỉ vì tâm lý lo ngại thị trường tiếp tục khó khăn.

Lãi suất giảm chưa đủ để kéo thanh khoản bất động sản trở lại

Ngày 18/10, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ và Thủ tướng, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng giảm lãi suất tiền gửi niêm yết tối thiểu 0,5 điểm phần trăm với kỳ hạn từ 6 tháng trở lên, đồng thời giảm lãi vay 1,5-2 điểm phần trăm cho sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên. Cũng trong văn bản này, ngân hàng được yêu cầu theo dõi sát giá bất động sản và kiểm soát chặt tín dụng ở những lĩnh vực rủi ro cao.

Nếu lãi suất huy động thực chất giảm trong thời gian tới, bất động sản vẫn có thể hưởng lợi gián tiếp trong 6 - 12 tháng, dù không nằm trong nhóm được trực tiếp yêu cầu giảm lãi suất.

Thứ nhất, lãi suất huy động giảm tạo dư địa để lãi vay mua nhà giảm theo. Thứ hai, một phần tiền gửi tiết kiệm có thể dịch chuyển sang các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản. Thứ ba, lãi vay sản xuất, kinh doanh giảm giúp doanh nghiệp có thêm điều kiện phục hồi, cải thiện thu nhập, việc làm và sức mua. Trong đó, chủ doanh nghiệp và đội ngũ quản lý có thu nhập cao là nhóm khách hàng quan trọng của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, người đang chờ lãi vay mua nhà giảm trong 6 - 12 tháng tới không nên quyết định chỉ dựa trên kỳ vọng này. Cần cân nhắc cả khoản lãi có thể tiết kiệm nếu chờ và cơ hội mua được tài sản với giá tốt.

Chẳng hạn, nếu lãi suất giảm 2 điểm phần trăm, khoản tiết kiệm trong một năm được tính trên dư nợ vay. Trong khi đó, mua được tài sản rẻ hơn 15 - 20% là mức giảm trên toàn bộ giá trị bất động sản. Nếu mức giá đó thực sự tốt và dòng tiền đủ trả nợ, lợi thế về giá mua có thể đáng kể hơn việc chờ lãi suất giảm.

Nếu lãi vay chưa giảm đến mức đủ hấp dẫn, thị trường có thể tiếp tục phân hóa, khiến giá giao dịch giữa những tài sản tương đồng chênh lệch lớn hơn. Người không chịu áp lực tài chính vẫn giữ giá và chờ đợi. Ngược lại, người cần tiền trả nợ hoặc bổ sung vốn kinh doanh có thể phải giảm giá để bán.

Một căn nhà tại Bình Tân từng được trả 10,6 tỷ đồng vào cuối năm 2025 nhưng chủ nhà không bán, nay giao dịch khoảng 9,4 tỷ đồng. Một căn khác tại Bình Thạnh trước đây không chấp nhận giá 13 tỷ đồng, nay giao dịch khoảng 12 tỷ đồng.

Trong khi đó, tại một dự án căn hộ, căn 63 m2 từng được mua ở mức 4,2 tỷ đồng vào giữa năm 2025. Nay chủ chấp nhận giảm 400 triệu đồng còn 3,8 tỷ đồng nhưng vẫn khó bán vì đã có giao dịch căn tương đồng ở mức 3,5 tỷ đồng.

Điều này cho thấy giảm giá chưa chắc đã rẻ. Nhiều bất động sản trước đây đã được định giá quá cao, phản ánh cả kỳ vọng tăng giá của vài năm tiếp theo.

Với hai căn nhà tại Bình Tân và Bình Thạnh, mức giá giao dịch hiện tại là tốt khi đối chiếu với mặt bằng nhà phố đã đi ngang trong ba năm trước đó. Nhưng căn hộ 63 m2 lại có câu chuyện khác: Từ mức 3 tỷ đồng, qua hai lần sang tay đã lên 4,2 tỷ đồng, tăng 40% trong khoảng hai năm. Nay giảm về 3,8 tỷ đồng, tương đương gần 10%, vẫn chưa hẳn hấp dẫn. Mức 3,5 tỷ đồng mới có thể cân nhắc: Cao hơn giá ba năm trước 500 triệu đồng, tương đương 16,7%, đồng thời phù hợp hơn với giao dịch thực tế trong dự án.

Đây là giai đoạn người mua cần tìm đúng tài sản, đúng người bán và đúng giá. Tài sản phải có pháp lý rõ ràng, nhu cầu ở thực, hạ tầng hiện hữu, có thể ở hoặc cho thuê. Với người bán, cần hiểu họ đã mua tài sản này khi nào, lý do tại sao họ bán và áp lực dòng tiền hiện tại, nhất là khi khoản vay đã chuyển sang lãi suất thả nổi. Giá mua cần được đối chiếu với lịch sử và giao dịch thực tế của tài sản tương đồng, thay vì chỉ nhìn mức giảm so với giá rao.

Với người mua ở thực, mức lãi vay khoảng 7% trong giai đoạn khuyến mãi và 9 - 11% khi chuyển sang thả nổi là ngưỡng có thể cân nhắc.

Dòng tiền quyết định khả năng tồn tại của dự án bất động sản

Không chỉ người mua nhà, doanh nghiệp bất động sản cũng đang đối mặt với bài toán dòng tiền khi hàng hóa khó tiêu thụ, trong khi chi phí vốn và nghĩa vụ tài chính vẫn tiếp tục phát sinh.

Với người chuẩn bị ký hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai, cần nhận diện những dấu hiệu cho thấy dự án có nguy cơ chậm tiến độ hoặc dừng thi công.

Thứ nhất, tiến độ thực tế có khớp với lời hứa hay không. Không nên chỉ xem phối cảnh, nhà mẫu hoặc hình ảnh chủ đầu tư cung cấp. Người mua nên đến công trường nhiều lần, cách nhau vài tuần, xem công trình có thay đổi rõ ràng không, công nhân và máy móc có hoạt động đều không.

Công trường vắng trong một thời điểm chưa đủ kết luận, nhưng nếu tình trạng này kéo dài, liên tục lỡ các mốc đã công bố mà không có giải thích thuyết phục thì phải thận trọng.

Thứ hai, cần chú ý những dấu hiệu đứt quãng trong thi công như nhà thầu rút đi, thay nhà thầu nhiều lần, thông tin chậm thanh toán cho nhà thầu hoặc người lao động. Người mua khó biết chính xác chủ đầu tư có đang nợ nhà thầu hay không, nhưng có thể kiểm tra chéo bằng cách đến công trường nhiều lần, hỏi thăm bảo vệ, công nhân, xem biển báo, xe ôm, người bán đồ ăn, đối chiếu đơn vị thi công qua từng thời điểm, tìm thông báo từ phía nhà thầu và hỏi những khách hàng đã mua trước.

Thứ ba là cách chủ đầu tư huy động tiền. Nếu liên tục tăng ưu đãi để khách đóng phần lớn tiền thật sớm, trong khi công trường triển khai chậm, người mua cần đặt câu hỏi: doanh nghiệp đang có nguồn tiền nào để xây tiếp hay đang phụ thuộc quá nhiều vào tiền khách hàng đóng mới?

Thứ tư là sức khỏe tài chính của doanh nghiệp. Nếu có báo cáo tài chính, cần chú ý lượng tiền sẵn có, dòng tiền kinh doanh, các khoản nợ sắp đến hạn và khả năng thanh toán. Lợi nhuận lớn nhưng tiền chưa thu được, tài sản chủ yếu nằm ở hàng tồn kho và các khoản phải thu thì chưa chắc doanh nghiệp đã đủ sức duy trì thi công.

Cuối cùng, cần tìm hiểu lịch sử bàn giao những dự án trước và mức độ minh bạch khi có vấn đề.

Ở chiều ngược lại, khi hàng không bán được như kế hoạch, doanh nghiệp cần xác định khách hàng chưa mua vì thiếu tiền, giá cao hay lo ngại khả năng bàn giao. Mỗi nguyên nhân sẽ đòi hỏi một cách xử lý khác nhau.

Một dự án tại khu vực quận 9 gần đây cho thấy người mua vẫn sẵn tiền khi giá hợp lý. Nhà thô ba tầng, diện tích 100 m2, được chào khoảng 6,5 tỷ đồng, trong khi những căn bán trước đang rao 8,5 tỷ đồng. Đợt bán thử chỉ có 20 căn nhưng khoảng 200 khách quan tâm, nhanh chóng hết hàng. Dù đây là những căn có vị trí kém hơn, sức mua vẫn đáng chú ý.

Nếu giá phù hợp nhưng khách chưa xoay kịp tiền, doanh nghiệp có thể giãn thanh toán, chia nhỏ đợt đóng hoặc hỗ trợ lãi vay. Tuy nhiên, phải bảo đảm đủ vốn thi công.

Nếu giá vượt sức mua, đổi lịch thanh toán không giải quyết được gốc rễ; cần cân nhắc giảm giá hoặc điều chỉnh sản phẩm. Nếu khách lo pháp lý, tiến độ thì phải tháo gỡ những vướng mắc đó.

Giữ hay giảm giá phải tính bằng dòng tiền. Ví dụ, lượng hàng kỳ vọng thu 1.000 tỷ đồng, giảm 10% là hụt 100 tỷ đồng doanh thu. Nhưng giữ thêm một năm có thể tốn hơn mức đó cho lãi vay và chi phí duy trì, chưa chắc đã bán được. Ngược lại, giảm giá mà vẫn không bán được thì vừa mất mặt bằng giá, vừa chưa thu được tiền.

Vì vậy, cần xác định mức giá thị trường thực sự chấp nhận và lượng tiền có thể thu về, thay vì chỉ nhìn vào mức doanh thu kỳ vọng.

Với doanh nghiệp có dự án tốt nhưng thiếu vốn triển khai, hợp tác hoặc chuyển nhượng một phần dự án là phương án cần cân nhắc. Đôi khi phải giảm lợi nhuận hoặc tỷ lệ sở hữu để đưa dự án về đích. Giữ một phần dự án có thể hoàn thành, bàn giao và thu tiền vẫn tốt hơn ôm toàn bộ dự án đình trệ.

Muốn thu hút đối tác, trước hết phải minh bạch pháp lý, nghĩa vụ tài chính, khoản vay, tài sản bảo đảm và phạm vi hợp tác hoặc chuyển nhượng. Bên tham gia cần biết phải bỏ thêm bao nhiêu tiền, xử lý những gì và bao lâu có thể triển khai.

Thứ hai, định giá phải sát hiện trạng, tính cả chi phí và rủi ro còn lại, thay vì cộng hết lợi nhuận kỳ vọng. Chủ dự án có thể phải chấp nhận giảm giá trị phần vốn đã đầu tư. Chẳng hạn, dự án dự kiến cần 1.000 tỷ đồng, đã bỏ vào 700 tỷ đồng; đối tác góp thêm 300 tỷ đồng có thể cần được thương lượng hưởng 45% cổ phần thay vì 30%, tùy định giá và trách nhiệm đảm nhận.

Thứ ba, phải tính tiền còn lại cho thi công. Nếu tiền thu về chủ yếu trả nợ cũ mà dự án vẫn thiếu vốn thì điểm nghẽn chưa được giải quyết.

Cuối cùng, đối tác cần có tài chính thực, cam kết góp vốn rõ ràng và năng lực tháo gỡ vướng mắc về xây dựng, marketing, bán hàng. Dự án cần người cùng giải quyết vấn đề.

Biên an toàn nằm ở giá mua và khả năng nắm giữ dài hạn

Bất động sản mang lại hai nguồn lợi gồm lãi vốn và dòng tiền cho thuê. Người mua thường kỳ vọng vào giá trị tăng thêm trong dài hạn. Tiền thuê giúp trang trải một phần lãi vay, hoặc bù đắp một phần khoản lãi tiết kiệm đã bỏ qua khi dùng tiền mua nhà, chứ khó thay thế vai trò của lãi vốn.

Chẳng hạn, một căn hộ có vị trí và chất lượng tương đương loại đang bán 6 tỷ đồng hiện nay, khoảng 10 năm trước chỉ quanh 2 tỷ đồng. Một căn nhà trong hẻm ở Tân Bình mua năm 2015 giá 1,8 tỷ đồng, nay khoảng 6,5 tỷ đồng. Một căn nhà cấp 4 ở Tân Phú mua năm 2013 giá 1,5 tỷ đồng, nay riêng giá trị đất đã khoảng 7,5 tỷ đồng. Đây là những ví dụ cho thấy lợi ích của việc nắm giữ tài sản lâu dài, dù không phải bất động sản nào cũng tăng tương tự.

Tuy nhiên, để hưởng thành quả đó thường phải có thời gian giữ 5 - 10 năm và mua với giá hợp lý. Nắm giữ dài hạn không có nghĩa là mua giá nào cũng được. Có những người vừa xuống tiền đã mua luôn mức giá kỳ vọng của 3 - 5 năm sau.

Một căn hộ từ 3 tỷ đồng lên 4,2 tỷ đồng chỉ trong hai năm có thể đã tăng quá nhanh so với giá trị thực. Cũng căn hộ đó, nếu sau ba năm chỉ lên 3,5 tỷ đồng, đến năm thứ năm hoặc thứ sáu mới đạt 4,2 tỷ đồng thì diễn biến hợp lý hơn. Nếu sau năm thứ ba có thể mua được luôn với giá 3 - 3,5 tỷ đồng thì đó là mức giá tốt. Ngược lại, người mua trước đó một năm ở mức 4,2 tỷ đồng có thể phải chờ thêm bốn năm để giá trị thực theo kịp giá mua.

Vì vậy, muốn có biên an toàn phải biết định giá dựa trên đối chiếu giao dịch thực tế của sản phẩm tương đồng, tham khảo định giá ngân hàng, xem nguồn cung cạnh tranh, pháp lý, khả năng khai thác và dư địa phát triển. Giá từng đạt đỉnh chỉ là một thông tin tham khảo.

Về cho thuê, lợi suất gộp trên 3%/năm có thể bắt đầu cân nhắc, đạt 4 - 5% là hấp dẫn hơn. Một căn nhà 6 tỷ đồng cho thuê 15 triệu đồng/tháng có thể xem xét, 20 triệu đồng là khá, còn 25 triệu đồng rất đáng tìm hiểu kỹ. Nhưng tiền thuê phải bền vững, chi phí hợp lý và dễ tìm khách thay thế; một hợp đồng thuê giá cao chưa đủ để quyết định mua.

Bất động sản còn có thể là một hình thức tích lũy tài sản, giúp người có thu nhập ổn định duy trì kỷ luật chi tiêu. Tuy nhiên, mức vay phải vừa sức, có dự phòng và vẫn trả được nợ khi trống khách hoặc lãi suất tăng. Biên an toàn nằm ở giá mua có cơ sở, khả năng khai thác thực tế và dòng tiền đủ sức giữ tài sản lâu dài.

Quyết định bán hay giữ phải dựa trên chi phí cơ hội

Với một tài sản đang thấp hơn giá mua, điều cần nhìn trước tiên là chủ sở hữu còn đủ sức giữ tài sản trong bao lâu. Cần tính 4 con số: Thu nhập ổn định mỗi tháng, chi phí sinh hoạt thiết yếu, tiền trả ngân hàng sau ưu đãi và khoản dự phòng có thể sử dụng.

Sau khi cộng tiền thuê, trừ các khoản chi, mỗi tháng còn dư hay thiếu bao nhiêu? Nếu phải bù 15 triệu đồng thì tiền dự phòng đủ bù được mấy tháng? Cũng phải tính trường hợp nhà trống khách hoặc thu nhập giảm, thay vì chỉ dựa vào kịch bản thuận lợi.

Nếu dòng tiền đã mất cân đối, dự phòng gần hết và không thể điều chỉnh khoản vay, nên chủ động bán. Không nên vay nóng hay vay mới trả nợ cũ chỉ để chờ hòa vốn. Đến khi phát sinh nợ xấu, ngân hàng xử lý tài sản thì càng mất quyền chủ động về giá bán. Cần lưu ý với bất động sản, thời gian thanh khoản đôi khi phải cần 6 tháng.

Ngược lại, nếu vẫn trả nợ được, có dự phòng và tài sản khai thác tốt thì chưa nhất thiết bán tháo vì thị trường đang giảm.

Để vượt qua tâm lý tiếc lỗ, có thể đặt câu hỏi: Nếu hôm nay đang cầm số tiền còn lại sau khi bán, mình có chọn mua và giữ chính căn nhà này với khoản vay hiện tại không? Nếu không, cần xem lại lý do tiếp tục giữ.

Ví dụ, một tài sản trước đây mua ở giá 4,2 tỷ đồng, vốn tự có 2 tỷ đồng, vay 2,2 tỷ đồng. Hiện tại, nếu muốn bán nhanh phải chốt ở giá 3,5 tỷ đồng. Sau khi trừ lãi phạt trả nợ trước hạn, thuế phí và khoản vay ngân hàng, số tiền vốn còn thu về là 1,1 tỷ đồng.

Giả sử mang toàn bộ số tiền này đi gửi tiết kiệm, hai năm sau sẽ là 1,3 tỷ đồng. Lúc này, nếu lại vay 2,2 tỷ đồng thì tổng vốn 3,5 tỷ đồng có mua lại được căn nhà cũ hay không?

Đây là cách nhìn nhận quyết định bán tài sản trên cơ sở giá trị và khả năng tài chính hiện tại, thay vì bị chi phối hoàn toàn bởi mức giá đã mua trước đây.

7 nguyên tắc mua bất động sản trong giai đoạn thị trường phân hóa

Với người đang có tiền mặt và muốn mua nhà trong 6 - 12 tháng tới, cần đặt một số nguyên tắc lên hàng đầu để vừa hạn chế rủi ro, vừa không bỏ lỡ cơ hội mua với giá tốt.

Thứ nhất, xác định rõ mục đích mua. Mua để ở cần ưu tiên sự phù hợp với cuộc sống, công việc và khả năng chi trả. Mua đầu tư cần tính đến khả năng cho thuê, bán lại và thời gian có thể giữ tài sản.

Thứ hai, mua đúng tài sản. Bất động sản phải có pháp lý rõ ràng, có nhu cầu sử dụng thực và hạ tầng kết nối.

Thứ ba, mua đúng người bán. Có thể tìm kiếm cơ hội từ những người đang chịu áp lực nợ và cần thanh khoản tài sản.

Thứ tư, mua đúng giá. Không lấy giá đỉnh hoặc giá rao làm thước đo giá rẻ. Giảm 15-20% chưa chắc đã hấp dẫn nếu trước đó giá bị đẩy quá cao. Phải đối chiếu giao dịch thực tế của tài sản tương đồng, lịch sử giá và nguồn cung cạnh tranh; định giá ngân hàng chỉ là một nguồn tham khảo.

Thứ năm, kiểm tra dòng tiền khai thác. Cần xác minh khả năng cho thuê và nguồn thu thực tế, không chỉ dựa vào thông tin được giới thiệu.

Thứ sáu, tính toán khả năng trả nợ trong cả hai giai đoạn lãi suất. Phải tính dòng tiền cho cả thời gian ưu đãi và khi chuyển sang lãi suất thả nổi. Đồng thời, cần dự phòng ít nhất 6 tháng tiền trả ngân hàng.

Thứ bảy, kiểm tra khả năng bàn giao dự án và các ngân hàng hợp tác cho vay. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, cần xem xét tiến độ thực tế, khả năng hoàn thành dự án và thông tin về các ngân hàng tham gia cho vay.

Trong giai đoạn thị trường phân hóa, cơ hội không đơn thuần nằm ở việc mua được bất động sản giảm giá nhiều nhất. Điều quan trọng là xác định đúng giá trị tài sản, tìm được người bán có nhu cầu thanh khoản thực sự và mua ở mức giá phù hợp với năng lực tài chính. Một bất động sản tốt chỉ thực sự trở thành khoản đầu tư tốt khi người sở hữu có đủ dòng tiền để nắm giữ và khai thác trong dài hạn.