Sức nóng từ lãi suất vay hai chữ số và nỗi lo của người đi vay

Khi câu chuyện ngân hàng giảm lãi suất tối thiểu 1 điểm % so với mức lãi suất bình quân cho vay thông thường bắt đầu được lan truyền trên các kênh truyền thông và nhiều ngân hàng lần lượt tung ra các gói ưu đãi lãi suất vay trị giá hàng nghìn hay thậm chí hàng chục nghìn tỷ (với nhóm Big4), từ phía những người đi vay, lãi suất lại đang tạo ra nỗi lo trăm bề về khả năng thanh toán.

Việc một khách hàng "choáng váng" khi nhận mức lãi suất sau điều chỉnh của khoản vay thế chấp lên 19,6% hay khoản vay mua ô tô nhảy lãi suất từ 8%/năm lên 18%/năm không còn là những câu chuyện hy hữu.

Khi nhìn vào các thông tin công bố chính thức từ các ngân hàng về lãi suất, thị trường nói chung và người đi vay nói riêng có thể thấm rõ sức nóng của xu hướng.

Mới đây ngày 13/8, một ngân hàng tư nhân lớn công bố mức lãi suất cho vay bình quân áp dụng cho các khoản giải ngân mới của khách hàng cá nhân và chủ hộ kinh doanh lên tới 17,64%/năm. Sau đó, ngân hàng này đã điều chỉnh lại thành mức lãi suất 10,62%. Đây có thể là mức lãi suất cơ sở.

Để dễ hiểu hơn, mức lãi suất cơ sở là thành tố quan trọng được sử dụng làm đầu vào tính toán mức lãi vay thực tế. Mức lãi vay thực tế bằng lãi suất cơ sở cộng với biên độ cho vay của ngân hàng. Sau khi con số được công bố đã làm nóng hơn chủ đề về lãi suất cho vay trong các cộng đồng.

Cũng tại ngân hàng này, lãi suất áp dụng với thẻ tín dụng Visa chuẩn được công bố ngày 15/8/2026 đã lên mức 39,8%/năm, một mức lãi suất mà có lẽ nhiều người sử dụng chiếc thẻ này không ngờ tới và đã không để ý từ rất lâu.

Tuy vậy, lãi suất cho vay bình quân giải ngân mới với nhóm khách hàng doanh nghiệp được công bố ở mức 9,64%, biên độ chênh với lãi suất tiền gửi bình quân là 3,56%. Song quy mô giải ngân của gói vay chưa được công bố.

Trở lại câu chuyện, thông thường, mức lãi suất cho vay thực tế thường ít xuất hiện trên thị trường bởi vì tại các ngân hàng, việc điều chỉnh lãi suất theo kỳ đối với từng khách hàng sẽ không áp theo một mức chung giống nhau. Mức lãi suất sẽ còn tuỳ thuộc vào người vay là ai, mục đích khoản vay, uy tín trả nợ hay cũng có trường hợp là quyết định chủ động từ phía ngân hàng.

Sau thời gian áp dụng lãi suất cố định ở kỳ đầu tiên (theo các chương trình lựa chọn tại thời điểm giải ngân), lãi suất cho vay sẽ được điều chỉnh định kỳ, thông thường là 3 tháng 1 lần. Lãi suất sau điều chỉnh bằng lãi suất cơ sở/lãi suất tham chiếu cộng với biên độ % đã được thoả thuận trong khế ước nhận nợ như nêu trên.

Và với từng ngân hàng khác nhau, lãi suất cơ sở/lãi suất tham chiếu và biên độ lãi suất cũng được quy định khác nhau theo từng giai đoạn, thời kỳ. Mức biên độ thông thường hay gặp là từ 3 - 5%.

Hiện nay, các ngân hàng đã bắt buộc phải công bố thông tin về lãi suất cơ sở và lãi suất cho vay bình quân theo quy định của NHNN.

Do đó, nếu muốn tự ước tính về mức lãi suất sau điều chỉnh cho khoản vay của chính mình, người vay có thể sử dụng các lãi suất cơ sở này để cộng thêm với mức biên độ theo hợp đồng vay vốn.

Dạo một vòng trên website của các ngân hàng, có thể nhận thấy mức lãi suất cơ sở được công bố có sự chênh lệch nhưng có cùng một xu hướng là tăng dần và với thời gian vay càng dài, lãi suất cơ sở càng cao (yếu tố gây bất lợi với các khoản vay dài hạn như vay mua BĐS).

Tại một ngân hàng quy mô lớn nhất nhì nhóm tư nhân, mức lãi suất cơ sở được ghi nhận với kỳ điều chỉnh 3 tháng với các khoản vay tiêu dùng, mua BĐS có thời gian trên 10 năm đã lên 12,7% (công bố ngày 7/8/2026). Như vậy nếu cộng thêm với biên độ lãi suất 3 - 5%, tạm lấy trung bình là 4% thì mức lãi suất sau điều chỉnh có thể lên tới 16,7%/năm.

Ở nhóm ngân hàng tầm trung có quy mô dư nợ cho vay khoảng từ 600 - 700 nghìn tỷ, lãi suất cơ sở dao động từ 10% - 10,5% đối với mục đích cho vay mua BĐS, riêng một vài ngân hàng có trụ sở chính phía Nam có mức lãi suất cơ sở thấp hơn, quanh ngưỡng 9 - 9,3%.

Theo khảo sát của người viết với nhân viên tín dụng của một số ngân hàng tư nhân lớn, lãi suất các khoản vay trung dài hạn sau điều chỉnh thông thường hiện tại dao động khoảng 14 - 15%/năm.

Cơn đau đầu cho những người vay mua nhà trả góp

Rời xa các con số cố định lãi suất dưới ngưỡng 10%/năm trong thời gian ban đầu, mặt bằng lãi suất mới đang bóp nghẹt cơn sóng đầu cơ bất động sản và đồng thời cũng tạo nên cơn đau đầu cho những người đang đi vay mua nhà trả góp dài hạn.

Có thể hình dung đơn giản, một người có dư nợ 1 tỷ đồng, với mức lãi suất 15%/năm, mức lãi phải trả hàng tháng là 12,5 triệu đồng, cao hơn mức thu nhập bình quân của người lao động tại khu vực thành thị (hơn 10 triệu đồng/tháng). Nếu cộng thêm với cả khoản trả nợ gốc, khoản này có thể "bay" ngay một suất lương trong gia đình có thu nhập tầm trung hiện nay (10 - 25 triệu đồng).

Áp lực lãi suất đang ngày càng hiện rõ hơn trên thị trường không chỉ với nhóm người vay mua nhà mà cũng tăng lên với các "ông lớn" bất động sản. Thị trường trầm lắng, nhiều gói kích cầu, giảm giá, tặng quà bằng tiền mặt được tung ra nhưng sức nóng chưa có dấu hiệu quay trở lại.

Hay mới đây, một Tập đoàn bất động sản lớn hàng đầu đã phải tạm dừng chương trình hỗ trợ lãi suất (giữ ở mức 9%/năm) cho khách hàng sau thời gian hỗ trợ lãi suất ban đầu (0% trong 18 - 24 tháng).

Trên các kênh mạng xã hội, thông tin rao bán cắt lỗ nhiều dự án được đưa ra nhưng lượng giao dịch nhỏ giọt. Theo số liệu từ OneHousing, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án sơ cấp trong nửa đầu năm chỉ đạt khoảng 50 - 60%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% của cùng kỳ năm 2025.

Sức nóng của lãi suất đang chờ đợi các động thái "giải cứu" từ nhà điều hành. Ngày 13/8, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng đã có buổi làm việc với NHNN cùng lãnh đạo các ngân hàng thương mại nhằm tìm giải pháp để thúc đẩy tín dụng đồng thời giảm lãi suất thực chất cho người đi vay.

Những chương trình mới đã được tung ra nhưng những khoản vay cũ dường như đã bị lãng quên trong câu chuyện này.

Chênh lệch tín dụng - huy động nới rộng trong hệ thông ngân hàng là nguyên nhân chính thúc đẩy mặt bằng lãi suất huy động và từ đó đẩy lãi suất cho vay tăng theo nhằm đảm bảo hiệu quả sinh lời.

Khi những khoản tiền gửi dài hạn với lãi suất rẻ hơn đáo hạn và áp dụng lãi suất mới, chi phí vốn (COF) của các ngân hàng tăng mạnh là điều dễ hiểu. Và trong bối cảnh dư địa điều hành từ các chính sách của NHNN không còn nhiều, áp lực đang dồn về phía các ngân hàng, buộc họ phải thắt lưng buộc bụng các chi phí và "cắt lợi nhuận" của chính mình để có thể giảm lãi suất hỗ trợ người đi vay.