SGI Capital: Chứng khoán, bất động sản chịu sức ép khi lãi suất tiền gửi lên tới 9%/năm

Tiền gửi hút dòng tiền, tài sản rủi ro chịu sức ép

Trong báo cáo của Quỹ đầu tư cổ phiếu tăng trưởng Ballad Việt Nam (TBLF), các nhà phân tích của SGI Capital cho rằng lãi suất đang trở thành biến số cần theo dõi, khi nhu cầu vốn trong nước ở mức cao trong khi mặt bằng lãi suất toàn cầu vẫn neo cao.

Chênh lệch giữa huy động và cho vay của hệ thống ngân hàng tiếp tục tăng trong nửa đầu năm. Tín dụng tăng 7,7%, trong khi huy động chỉ tăng hơn 5%. Tỷ lệ cho vay trên huy động (LDR) của hệ thống đã chạm 115%, tương đương mức cao nhất của cuối chu kỳ trước vào quý IV/2010, qua đó gây áp lực lên thanh khoản, lãi suất huy động và lãi suất cho vay.

Trong bối cảnh nhu cầu vốn cho tăng trưởng, đầu tư công và các dự án dài hạn vẫn lớn, mặt bằng lãi suất VND có thể tiếp tục chịu sức ép. Nhóm phân tích cho biết lãi suất huy động tại một số nơi đã lên tới 9%/năm, trong khi thanh khoản trên thị trường chứng khoán liên tục giảm sâu. Điều này cho thấy sức hấp dẫn của tiền gửi đang dần lấn át và thu hút dòng tiền nội.

Thị trường chứng khoán là nơi phản ánh sớm áp lực này. Giá trị giao dịch đã giảm 70% về dưới 15.000 tỷ đồng/phiên so với những tuần cao trào một năm trước.

Dòng vốn ngắn hạn cũng chưa có tín hiệu tích cực. Nhà đầu tư nước ngoài bán ròng hơn 15.000 tỷ đồng trong tháng 6 và hơn 80.000 tỷ đồng tính từ đầu năm. Cùng lúc, các đợt phát hành và IPO đã thu hút hơn 60.000 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm.

Để hấp thụ nguồn cung này, nhà đầu tư trong nước đã sử dụng lượng tiền mặt còn lại trong tài khoản và cả vay margin. Hệ quả là số dư tiền mặt tại các công ty chứng khoán giảm mạnh, trong khi tổng mức margin tính trên free-float, theo ước tính của đơn vị quản lý quỹ, đã vượt 14%.

Áp lực thanh khoản không chỉ dừng ở chứng khoán. Bất động sản thường phản ứng chậm hơn, nhưng giao dịch gần đây cũng đã giảm mạnh. Giá bất động sản ghi nhận giảm 10–15% ở nhiều khu vực và dự án từng giao dịch sôi động trong 6–12 tháng trước.

Với bất động sản, rủi ro không chỉ nằm ở giá mà còn ở khả năng hấp thụ nguồn cung. Sau giai đoạn tăng mạnh nhờ môi trường lãi suất thấp, thị trường này đang bước vào giai đoạn dư cung kéo dài. Nếu giá bán tiếp tục duy trì ở mặt bằng cao so với thu nhập, tương quan cung cầu có thể tiếp tục gây sức ép lên thanh khoản trong các năm tới.

Giảm nợ vay trước khi chờ cơ hội lớn

Theo nhà quản lý quỹ, sự kết hợp giữa khối ngoại rút ròng, lãi suất tăng và đòn bẩy nợ ở mức cao trên cả chứng khoán lẫn bất động sản đang tạo ra trạng thái thiếu bền vững.

Một điểm được lưu ý là nhiều khoản vay margin tại công ty chứng khoán hiện có bản chất là tín dụng phục vụ mục đích kinh doanh khác, trong đó có bất động sản. Khi chủ doanh nghiệp hoặc cổ đông lớn khó tiếp cận vốn dài hạn từ ngân hàng và trái phiếu, việc thế chấp cổ phiếu để vay ngắn hạn với lãi suất cao trở thành một kênh thay thế.

Trong điều kiện thuận lợi, đòn bẩy có thể khuếch đại lợi nhuận. Tuy nhiên, khi bất động sản kém thanh khoản và lãi suất tăng, áp lực trả gốc và lãi có thể quay ngược lại thị trường chứng khoán thông qua các khoản vay margin.

Nếu lãi suất tiếp tục tăng, quá trình giảm nợ vay có thể diễn ra trên cả chứng khoán và bất động sản, kéo định giá tài sản về các mức thấp hơn. Giai đoạn lãi suất thấp từng khuyến khích nhà đầu tư vay nợ để đầu cơ tài sản, nhưng khi chu kỳ đảo chiều, áp lực tài chính có thể buộc người vay bán cả những tài sản tốt để trả nợ.

Dù vậy, các nhà phân tích cho rằng cơ hội mua tài sản tốt với giá rẻ đang tới gần hơn nếu nhìn từ bài học của các chu kỳ lãi suất tăng trước đây. Vấn đề là điều kiện để giải ngân quy mô lớn chưa xuất hiện. Ưu tiên hiện tại vẫn là quản trị thanh khoản, chờ các tín hiệu quan trọng hơn trước khi tăng tỷ trọng ở các kênh tài sản rủi ro.

“Trước mắt, trong xu hướng lãi suất tăng và thanh khoản dần khó khăn hơn, hành động cần thiết vẫn là ưu tiên giảm nợ vay và hài lòng với lãi suất tiền gửi”, SGI Capital nhận định.

Diễn biến danh mục TBLF cũng phản ánh trạng thái phòng thủ này. Tại cuối tháng 6, tiền và tương đương tiền chiếm khoảng 69,5% NAV. Quỹ nắm 11 cổ phiếu, không đổi so với cuối tháng 5; các khoản đầu tư lớn nhất gồm DRI, TLG, VIP, FMC, FPT và BWE.

Trong tháng 6, hiệu suất TBLF âm 0,17%, gần tương đương mức giảm 0,19% của VN-Index. Tính từ đầu năm, hiệu suất quỹ đạt 2,11%, thấp hơn mức tăng 4,23% của VN-Index.