Phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp: Làm sao để hấp dẫn doanh nghiệp đầu tư?

Bộ Xây dựng đang tham vấn ý kiến về dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp ngay sau khi Thủ tướng yêu cầu cần có chính sách nhà ở cho người thu nhập trung bình (trên 20 triệu đồng mỗi tháng). Đây là một trong những chính sách đáng chú ý, tuy nhiên cũng vấp phải nhiều tranh cãi.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá cao và thống nhất với định hướng ban hành Nghị quyết thí điểm này. Việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp như một trụ cột trung gian trong hệ sinh thái nhà ở, giúp lấp khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp.

Vị này cho rằng đây là giải pháp mang tính cấu trúc nhằm xử lý tận gốc bài toán lệch pha cung - cầu, đồng thời mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình, khá tại đô thị.  

Tuy nhiên, xét trên tình hình thực tế, đặc biệt qua thời gian theo dõi tiến trình thực hiện và kết quả của Đề án phát triển ít nhất một triệu căn NOXH đến năm 2030, để đảm bảo Nghị quyết phát huy hiệu quả thực chất, cần nghiên cứu kỹ lưỡng, thiết kế đồng bộ và cụ thể hóa chi tiết các cơ chế, chính sách ưu đãi, đặc biệt là về đất đai, tài chính, tổ chức thực thi và giám sát thực hiện, nhằm đảm bảo tính khả thi và hấp dẫn đầu tư.

Liên quan đến Dự thảo Nghị quyết này, bà Hồ Thu Mai, Giám đốc Nhà ở ngay, Ủy viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam cho rằng, dù có nhiều điểm tương đồng với nhà ở xã hội về mục tiêu chính sách, nhưng cơ chế ưu đãi cho nhà ở thương mại giá phù hợp hiện vẫn chưa đủ rõ ràng.

Cụ thể, tiền sử dụng đất vẫn tính theo cơ chế thông thường, trong khi biên lợi nhuận bị khống chế 15%, nhưng cơ chế vay ưu đãi lại không có thông số cụ thể (lãi suất, thời hạn vay, nguồn vốn). Điều này khiến bài toán tài chính dự án thiếu tính khả thi, khó thu hút nhà đầu tư tham gia. Nếu không cụ thể hóa các ưu đãi tài chính, mô hình này rất dễ dừng ở chủ trương, khó triển khai hiệu quả trên thực tế.

Ông Phan Việt Hoàng, Phó Tổng Thư ký VARS, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, đề xuất giao đơn vị sự nghiệp Nhà nước có chức năng phát triển nhà ở và bất động sản làm chủ đầu tư thí điểm, nhằm bảo đảm tính chuẩn mực trong tổ chức triển khai, minh bạch về chi phí và giá thành, đồng thời hình thành mô hình mẫu để nhân rộng cho khu vực tư nhân tham gia sau giai đoạn thí điểm.

Nêu quan điểm, ông Trần Tuấn, Phó Trưởng ban Hội viên VARS, Ủy viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam nhận định dự thảo Nghị quyết là bước đi tích cực nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả thực chất, cần làm rõ khung giá, tiêu chí người mua và tăng cường giám sát thực hiện.

Đồng quan điểm với ông Tuấn, ông Trần Văn Hoàng, Thành viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam kiến nghị cần xây dựng khung giá trần nhà ở giá phù hợp theo vùng đô thị, gắn trực tiếp với khả năng chi trả thực tế của người dân, đồng thời công khai phương pháp tính giá và cấu phần hình thành giá. Nếu không làm rõ, rất dễ xảy ra tình trạng “gắn nhãn giá phù hợp” về chính sách, nhưng người mua ở thực vẫn không tiếp cận được, làm sai lệch mục tiêu điều tiết thị trường.

Từ góc nhìn dài hạn, bà Vũ Thị Khánh Vân, Giám đốc phát triển dự án CTCP Tập đoàn My Second Home, Ủy viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho rằng, dự thảo Nghị quyết cần được sớm đưa vào thực tiễn vì đáp ứng đồng thời mục tiêu an sinh xã hội và ổn định thị trường.

Tuy nhiên, để bảo đảm tính khả thi và hiệu quả dài hạn, cần bổ sung cơ chế giám sát độc lập, cơ chế điều chỉnh lợi nhuận linh hoạt theo địa phương, và bảo đảm minh bạch, chủ động quỹ đất phát triển dự án. Nếu được triển khai bài bản, đây có thể trở thành bước đệm chiến lược để hình thành một phân khúc mới, nhà ở thương mại giá phù hợp đóng vai trò “cầu nối cấu trúc thị trường” giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp, góp phần tái cân bằng cung cầu và phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững.

Trong khi đó, ông Hồ Thanh Bình, Phụ trách xử lý tài sản các đối tác bank Citics Homes, Ủy viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam đề nghị kéo dài thời gian thí điểm tối thiểu 3-5 năm nhằm bảo đảm đủ dữ liệu thực tiễn để đánh giá toàn diện tác động chính sách. 

Đồng thời cho phép điều chỉnh linh hoạt theo chu kỳ thị trường bất động sản, tránh tình trạng tổng kết, kết luận chính sách khi chưa đủ cơ sở thực chứng.

Ở góc độ quy hoạch và không gian phát triển, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho rằng, cần định vị phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp theo bán kính hợp lý so với trung tâm đô thị, gắn với chính sách thuế đất phù hợp.

Theo đó, khu vực trung tâm ưu tiên sản phẩm cao cấp và công trình điểm nhấn; nhà ở giá phù hợp bố trí tại vành đai mở rộng, khu vực giãn dân, gần các trục giao thông mới (như ngoài Vành đai 3.5, quanh Vành đai 4 tại Hà Nội).

Các khu vực này cần bảo đảm hạ tầng và tiện ích cơ bản để thu hút dân cư ở thực. Quỹ đất phát triển nên được bố trí riêng, tập trung, không đan xen dự án thương mại thông thường. Trong quy hoạch 1/2.000, ngoài 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội, có thể bổ sung thêm khoảng 30% cho nhà ở thương mại giá phù hợp, triển khai thí điểm trước tại các đô thị lớn rồi nhân rộng.

Còn ông Bùi Quang Thái, Phó Giám đốc đầu tư CTCP Địa Ốc Mai Việt, Ủy viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam lại cho rằng không nhất thiết phải hình thành thêm một mô hình “lai” giữa nhiều cơ chế chính sách.

Theo ông, về bản chất, nếu chính sách nhà ở xã hội được triển khai thực chất, quy mô đủ lớn, tự thân nó đã có thể tạo hiệu ứng kéo mặt bằng giá, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và điều tiết cấu trúc thị trường. Đây là góc nhìn phản biện chính sách quan trọng, đặt ra yêu cầu lựa chọn mô hình can thiệp hiệu quả nhất, ít rủi ro chính sách nhất, thay vì mở rộng thêm tầng chính sách nhưng thiếu năng lực thực thi.