Ông Nguyễn Đỗ Dũng: Metro sẽ không khiến giá bất động sản tăng đồng đều

TP HCM đang bước vào một chu kỳ đầu tư hạ tầng mới với mục tiêu mở rộng mạnh mạng lưới metro, hoàn thiện các tuyến vành đai, cao tốc và sân bay Long Thành.

Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Siêu đô thị, siêu cơ hội” do TheLEADER tổ chức, ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng giám đốc enCity, cho rằng nhìn lại lịch sử phát triển TP HCM trong khoảng 20 năm qua có thể thấy rõ một điều: Quy hoạch là một phần nhưng hạ tầng mới là yếu tố thực sự dẫn dắt sự phát triển và phản ứng của thị trường.

Đồ án quy hoạch chung TP HCM năm 1993 từng định hướng thành phố phát triển mạnh về phía Nam và phía Đông. Tuy nhiên, thực tế đô thị hóa lại diễn ra mạnh hơn về phía Bắc và Đông Bắc. Một trong những nguyên nhân quan trọng là trục Xa lộ Hà Nội kết nối trung tâm TP HCM với Biên Hòa, cùng với điều kiện nền đất cao và sự phát triển của công nghiệp tại khu vực phía Bắc.

Đô thị lớn nhưng lợi thế đang bị bào mòn bởi chi phí

Theo ông Dũng, thách thức lớn đối với quá trình phát triển của TP HCM hiện nay là chi phí logistics và chi phí nhà ở. Riêng thiệt hại do ùn tắc giao thông tại TP HCM khoảng 6 tỷ USD mỗi năm. Trong khi đó, giá nhà tại thành phố hiện ở mức rất cao so với thu nhập.

Thống kê của enCity dựa trên các dự án mở bán, không bao gồm thị trường thứ cấp, cho thấy giá nhà tại TP HCM hiện tương đương khoảng 30 lần thu nhập trung bình của hộ gia đình. Trong khi đó, tại Singapore, tỷ lệ này khoảng 4,5 lần.

Theo ông Dũng, chi phí sinh hoạt và di chuyển quá cao có thể làm suy giảm lợi thế của một đô thị lớn, vốn nằm ở khả năng tập trung người lao động, doanh nghiệp và các cơ hội kinh tế.

Một nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới cũng cho thấy khoảng cách năng suất lao động giữa Hà Nội, TP HCM với các đô thị quy mô tiếp theo tại Việt Nam đang có xu hướng thu hẹp.

Tuy nhiên, TP HCM vẫn có một lợi thế quan trọng là thị trường lao động linh hoạt. Nền kinh tế thành phố được hình thành chủ yếu từ các doanh nghiệp nhỏ và vừa, trong khi mô hình nhà phố và xe máy giúp người dân có thể di chuyển linh hoạt, kết nối nơi ở với nơi làm việc.

Theo ông Dũng, đầu tư hạ tầng, đặc biệt là metro, có ý nghĩa lớn ở chỗ mở rộng thị trường lao động và giảm chi phí di chuyển. Tuy nhiên, để duy trì sức hấp dẫn của thị trường lao động, thành phố vẫn cần giải quyết bài toán nhà ở vừa túi tiền.

Metro không phải lúc nào cũng tạo hiệu ứng giống nhau

So sánh với các đô thị châu Á, ông Dũng cho rằng tốc độ đầu tư hạ tầng không phải là yếu tố duy nhất quyết định tác động đến thị trường bất động sản. Tokyo mất khoảng 63 năm để phát triển mạng lưới đạt quy mô 200 km metro. Quá trình này góp phần mở rộng đô thị từ lõi trung tâm ra các khu vực được kết nối bằng đường sắt.

Trong khi đó, Bangkok chỉ mất khoảng 22 năm để đạt quy mô tương tự. Tuy nhiên, mạng lưới chưa hoàn chỉnh và mức độ tích hợp thấp hơn Tokyo. Theo ông Dũng, việc phát triển metro tại Bangkok vì vậy tạo ra sự gia tăng giá trị mạnh tại một số khu vực, đặc biệt là trung tâm CBD.

Thượng Hải có tốc độ phát triển nhanh hơn, mất khoảng 14 năm để đạt quy mô 200 km metro. Hạ tầng được phân bổ rộng cùng nguồn cung bất động sản lớn khiến cơ hội được dàn đều hơn và metro không tạo ra sự đột phá về giá trị tại một số khu vực riêng lẻ.

Từ ba mô hình này, ông Dũng cho rằng TP HCM có thể sẽ nằm ở vị trí trung gian. Việt Nam có lợi thế là Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong phát triển hạ tầng và có khả năng tổ chức các dự án quy mô lớn. Tuy nhiên, cùng với tốc độ đầu tư hạ tầng nhanh là một lượng lớn dự án bất động sản sẽ được đưa ra thị trường. Do đó, hạ tầng sẽ không nhất thiết làm giá bất động sản tăng đồng đều mà sẽ tái phân bổ giá trị.

4 nhóm hạ tầng chiến lược

Theo ông Dũng, để giải quyết các điểm nghẽn hiện nay và mở rộng không gian phát triển, TP HCM đang đứng trước 4 nhóm đầu tư hạ tầng chiến lược.

Thứ nhất là mở rộng mạng lưới metro. Thành phố đặt mục tiêu tăng gấp hơn 10 lần chiều dài metro, từ khoảng 19 km hiện nay lên 200 km vào năm 2030. Đây là một mục tiêu rất tham vọng, được kỳ vọng mở rộng khả năng tiếp cận việc làm, dịch vụ và các trung tâm kinh tế.

Thứ hai là Sân bay quốc tế Long Thành. Theo ông Dũng, kết nối quốc tế vẫn là một hạn chế của TP HCM. Nếu hướng tới trở thành một thành phố toàn cầu, thành phố cần có khả năng kết nối thuận tiện hơn với thế giới và sân bay Long Thành sẽ đóng vai trò quan trọng trong mục tiêu này.

Nhóm thứ ba là mạng lưới cao tốc và vành đai nhằm giải quyết bài toán logistics. Sau sáp nhập, TP HCM đã mở rộng không gian phát triển nhưng vẫn đối mặt với một cấu trúc logistics chưa tối ưu khi vùng sản xuất nằm ở phía Bắc, còn hệ thống cảng biển và sân bay tập trung ở phía Nam, khiến hàng hóa phải đi qua khu vực đô thị.

Ông Dũng cho rằng các hành lang Bắc - Nam, đặc biệt thông qua Vành đai 3, Vành đai 4, cùng các trục Đông - Tây ở phía Nam sẽ có vai trò quan trọng trong việc kết nối các khu vực sản xuất với cảng biển và sân bay.

Cuối cùng là không gian kinh tế biển, đặc biệt khu vực Cần Giờ. Sau khi mở rộng địa giới, đây là cơ hội để TP HCM xây dựng một chiến lược phát triển tích hợp hơn cho không gian biển, hướng tới hình thành một trung tâm kinh tế biển quan trọng.

Trong bức tranh đầu tư hạ tầng hiện nay, ông Dũng cho biết tổng mức đầu tư hạ tầng trên cả nước hơn 8,2 triệu tỷ đồng, trong đó một phần lớn tập trung vào TP HCM và vùng phụ cận.

Quan sát trên bản đồ đầu tư, hai khu vực đang nhận được nhiều nguồn lực nhất là hướng Đông và hướng Nam, nơi tập trung hệ thống cảng biển, sân bay quốc tế, các khu công nghiệp, khu sản xuất và những khu vực có tiềm năng phát triển du lịch.

Tuy nhiên, theo ông Dũng, thành phố cũng cần có những điều chỉnh mang tính chiến lược, phân bổ thêm đầu tư về phía Bắc và phía Tây để tạo sự cân bằng hơn trong cơ hội phát triển giữa các khu vực.