'Ôm' hàng triệu tỷ đồng BĐS thế chấp, ngân hàng có gặp rủi ro?

Bất động sản vẫn tiếp tục đóng vai trò trung tâm trong cấu trúc tài sản đảm bảo của hệ thống ngân hàng. Số liệu từ báo cáo tài chính quý II và báo cáo soát xét các ngân hàng cho thấy giá trị bất động sản (BĐS) thế chấp tiếp tục tăng và đạt quy mô hàng chục triệu tỷ đồng.

Trong đó, khối BĐS thế chấp tại nhóm 4 ngân hàng quốc doanh (Big4) ước tính đã lên tới hơn 10 triệu tỷ đồng. 

Theo báo cáo tài chính bán niên 2026 đã soát xét mới được Agribank công bố, ngân hàng này đang nhận thế chấp bằng BĐS với giá trị lên tới 3,58 triệu tỷ đồng, tănghơn 210.000 tỷ đồng so với cuối năm trước, chiếm tỷ trọng 89% tổng quy mô tài sản thế chấp của ngân hàng là 4 triệu tỷ đồng. 

Tính đến 30/6, tổng giá trị tài sản thế chấp Vietcombank cũng đạt gần 2,76 triệu tỷ đồng, tăng gần 125.000 tỷ đồng so với cuối năm trước, tương đương tăng 4,7%. Trong số này, BĐS chiếm phần lớn, với giá trị khoảng 1,99 triệu tỷ đồng, tăng 91.000 tỷ đồng so với cuối năm trước và chiếm khoảng 72% tổng giá trị tài sản thế chấp.

BIDV và VietinBank mặc dù không thuyết minh chi tiết cơ cấu tài sản thế chấp của khách hàng song theo số liệu cuối năm 2025, giá trị BĐS thế chấp tại BIDV đạt 2,6 triệu tỷ đồng, chiếm 70% tổng giá trị tài sản thế chấp còn VietinBank là 2,7 triệu tỷ đồng, chiếm gần 70% tổng giá trị bảo đảm.

Trong nhóm các ngân hàng thương mại cổ phần, ACB và MB là hai ngân hàng có giá trị BĐS thế chấp lớn nhất lần lượt là 1,158 triệu tỷ đồng và 1,155 triệu tỷ đồng. Tỷ trọng BĐS trên tổng quy mô tài sản đảm bảo của hai nhà băng này lại có sự khác biệt, trong khi tỷ lệ này ACB là gần 86%, tăng 0,12 điểm % so với cuối năm ngoái thì ở MB lại chỉ là gần 48%, giảm 2,72 điểm % so với thời điểm 31/12/2025.

Báo cáo tài chính bán niên 2026 đã soát xét của Sacombank, cũng cho thấy tại thời điểm giữa năm 2026, tổng giá trị tài sản đảm bảo cho các khoản vay đạt hơn 1,1 triệu tỷ đồng, trong đó giá trị BĐS đạt gần 900.000 tỷ đồng, chiếm gần 80%.

Các ngân hàng tiếp theo trong nhóm nắm giữ giá trị BĐS thế chấp lớn là VPBank, LPBank, VIB, Techcombank hay TPBank.

Việc bất động sản chiếm tỷ trọng lớn phản ánh đặc thù thị trường Việt Nam, nơi tài sản đất đai vẫn là công cụ đảm bảo phổ biến nhất cho các khoản vay. BĐS được xem là tài sản thế chấp ưa thích của các ngân hàng bởi vì đây là loại tài sản có giá trị lớn, tính bền vững cao, khó bị tiêu hao hay mất mát và dễ định giá pháp lý. 

Tỷ trọng BĐS thế chấp phân hoá giữa các ngân hàng

Số liệu từ các báo cáo tài chính cũng cho thấy tỷ trọng BĐS trên tổng quy mô tài sản đảm bảo ở các ngân hàng có sự phân hoá lớn.Một số ngân hàng có tỷ trọng BĐS thế chấp cao lên đến trên 80% trong khi có nhóm tỷ trọng này chỉ ở mức dưới 30%.

Những ngân hàng có tỷ trọng BĐS thế chấp cao có thể kể đến như Agribank (gần 89%), Saigonbank (87%), ACB (86%), BVBank (82%). Sacombank cũng có tỷ lệ BĐS trên tổng tài sản đảm bảo gần 80% hay Eximbank 78% và Vietcombank 72%.

Ở nhóm tiếp theo, VIB duy trì tỷ lệ này ở mức 56%, ABBank 49%, MB 48%, LPBank 47%, Nam Á Bank 43,3% và MSB 41%.

Ngược lại, tỷ trọng BĐS trên tổng giá trị đảm bảo của VPBank lại khá thấp, chỉ ở mức 24%, cùng với Techcombank (gần 21%) và TPBank (26,4%).

Sự khác biệt này phản ánh chiến lược tín dụng riêng biệt của từng ngân hàng. Các ngân hàng tập trung vào cho vay tiêu dùng hoặc tín chấp dựa trên dòng tiền thường có tỷ lệ tài sản đảm bảo/dư nợ thấp hơn.

Ngược lại, những ngân hàng có truyền thống cho vay doanh nghiệp, sản xuất kinh doanh thường ưu tiên BĐS như một điều kiện tiên quyết để giải ngân.

Xu hướng gia tăng tính linh hoạt cho danh mục tài sản đảm bảo cũng đang thể hiện ở hệ thống ngân hàng trong nửa đầu năm nay. 

Trong số 17 ngân hàng mà PV khảo sát, phần lớn đều có tỷ trọng BĐS trên tổng quy mô tài sản đảm bảo giảm nhẹ như: Kienlongbank, ABBank, VIB, Sacombank với mức giảm từ 4 - 10 điểm %, chỉ số ít ngân hàng có tỷ lệ này tăng như: Eximbank, ACB hay BVBank nhưng mức tăng cũng không đáng kể chỉ từ 0,1 - 1,4 điểm %.

Một số ngân hàng cũng đang đẩy mạnh cho vay dựa trên xếp hạng tín nhiệm và quản trị dòng tiền.

Nắm giữ nhiều BĐS thế chấp có rủi ro?

Tài sản thế chấp là BĐS có nhiều ưu điểm nhưng cũng có những nhược điểm nhất định.Khi thị trường bất động sản biến động, giá trị tài sản đảm bảo có thể suy giảm, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu hồi nợ.

Một trong những ví dụ điển hình là bong bóng BĐS những năm 2011 - 2012 đã kéo theo nhiều hệ luỵ, đặc biệt khiến nợ xấu ngân hàng tăng vọt. Tỷ lệ nợ xấu nội bảng có thời điểm lên đến 11,8% theo đánh giá củaỦy ban Giám sát tài chính Quốc gia.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thực tế hiện tại, ngành ngân hàng đã xây dựng một hệ thống quản trị rủi ro cùng với những "bộ đệm" tài sản chấp an toàn hơn bằng cách kiểm soát tỷ lệ cho vay trên tài sản bảo đảm, đa dạng tài sản thế chấp để giảm thiểu rủi ro tập trung vào một loại tài sản.

Tại nhiều ngân hàng tổng giá trị tài sản thế chấp ở mức cao hơn khá nhiều hoặc thậm chí gấp nhiều lần giá trị tổng cho vay khách hàng, cho thấy bộ đệm an toàn hơn cho các khoản vay.

Đơn cử như Agribank, mặc dù nhận thế chấp với giá trị BĐS tới 3,58 tỷ đồng nhưng tính tới cuối quý II/2026, dư nợ cho vay khách hàng của Agribank đạt hơn 2 triệu tỷ đồng, chỉ bằng gần 56% giá trị BĐS và 50% tổng quy mô tài sản đảm bảo.

Tương tự, tại Vietcombank, so với dư nợ 1,67 triệu tỷ đồng của nhà băng, giá trị tài sản đảm bảo là BĐS đã tương đương 120% giá trị, đó là chưa kể các tài sản đảm bảo khác là tiền gửi, giấy tờ có giá,... Tỷ lệ dư nợ trên tổng quy mô tài sản đảm bảo của Vietcombank chỉ ở mức 60% cho thấy "bộ đệm" an toàn vốn khá tốt của ngân hàng này.

Phát biểu tại Đại hội cổ đông thường niên 2026 hồi cuối tháng 4, Tổng Giám đốc Vietcombank Lê Quang Vinh nhìn nhận, khối tài sản bảo đảm nhận thế chấp lớn hơn rất nhiều so với tổng dư nợ, phản ánh chất lượng tài sản và hệ số đệm an toàn rất cao trong hoạt động cấp tín dụng.

"Tỷ trọng cho vay BĐS của Vietcombank duy trì ở mức thấp hơn nhiều so với bình quân ngành", CEO Vietcombank khẳng định.

Một điểm cần lưu ý rằng không hẳn khoản vay có tỷ lệ trên tài sản thế chấp cao đã là tốt, từng ngân hàng sẽ lựa chọn mức cho vay hợp lý để đạt hiệu quả cao nhất. Ví dụ, với những khách hàng tốt tỷ lệ cho vay sẽ được ở mức cao hơn, có nơi thậm chí lên tới 80 - 90% giá trị tài sản, ngược lại với khách hàng có "chất lượng" thấp hơn tỷ lệ này sẽ cần cao hơn để bù lại các rủi ro về thanh khoản.

Do đó, nếu chỉ nhìn vào tỷ lệ này để đánh giá mức độ rủi ro của các ngân hàng là chưa đủ, cần phải sử dụng kết hợp nhiều yếu tố từ định hướng phân khúc khách hàng đến tỷ lệ nợ xấu,... của từng ngân hàng để có cái nhìn tổng quan nhất.

Xây dựng một “bộ đệm” an toàn vốn nằm ở khả năng linh hoạt và dự báo chính xác những biến động của thị trường của các ngân hàng, quản trị rủi ro tài sản đảm bảo là một trong những yếu tố góp phần trong đó.