Nhiều nhà đầu tư tìm cách thoát hàng chung cư

Gần hai tháng nay, anh Hiền, một nhà đầu tư cá nhân tại TP HCM, liên tục gửi thông tin căn hộ tại phường Bình Trưng cho các nhóm môi giới. Từ một môi giới quen biết, danh sách nhanh chóng tăng lên 5-6 người, rồi hơn chục người cùng tìm khách cho căn hộ hai phòng ngủ trên.

Anh cho biết mua căn hộ năm 2025 với giá khoảng 10,6 tỷ đồng, vay gần một nửa và dự tính bán sau khi dự án hoàn thiện để hưởng chênh vài trăm triệu đồng.

Tuy nhiên, lãi vay tăng trong khi các đợt thanh toán tiếp theo đến gần khiến anh đổi kế hoạch. Đầu tháng 8, anh rao bán, nâng phí môi giới và sẵn sàng thương lượng nếu khách thanh toán nhanh. Sau gần hai tháng, căn hộ vẫn chưa giao dịch do nguồn hàng thứ cấp quanh khu vực tăng mạnh.

"Hàng sang nhượng trong dự án và trên cùng khu vực tăng, nhiều căn chào giá cạnh tranh nên dù tôi đã chủ động hạ giá vẫn khó bán", anh Hiền cho hay.

Tại Bình Dương cũ, chị Lan, một nhà đầu tư sở hữu hai căn hộ ở Thuận An, cũng đang tìm cách bán bớt một căn để xoay dòng tiền. Từ mức kỳ vọng 4,2 tỷ đồng, chị đã hạ giá còn 4 tỷ đồng và sẵn sàng thương lượng xuống 3,9 tỷ đồng nếu khách thiện chí, thanh toán nhanh và không vay thế chấp ngân hàng.

Chị đồng thời gửi thông tin cho nhiều môi giới ở các sàn khác nhau, ưu tiên tìm khách có thể chốt sớm. Tuy nhiên, căn hộ vẫn chưa sang tay do nguồn hàng chuyển nhượng và bán mới tại Bình Dương cũ đang khá dồi dào, đặc biệt những sản phẩm trên 4 tỷ đồng càng khó tìm người mua.

"Giờ người mua có quá nhiều lựa chọn nên dù tôi đã hạ giá, tìm được khách chốt nhanh vẫn không dễ", chị Lan nói.

Ghi nhận của VnExpress tại các sàn môi giới cho thấy, làn sóng thoát hàng thể hiện rõ qua lượng sản phẩm nhà đầu tư gửi bán lại tăng 50-60% so với đầu năm. Số chủ nhà sẵn sàng giảm giá, tăng phí môi giới để tìm khách chốt sớm cũng nhiều lên; có trường hợp chấp nhận mức giảm 20-30% so với kỳ vọng ban đầu để thu hồi tiền trước Tết.

Anh Phạm Minh Tuấn, môi giới nhà đất khu vực quận 2 cũ, cho biết nguồn hàng chịu áp lực bán mạnh tập trung ở các dự án đang xây dựng, bán nhà hình thành trong tương lai. Nhiều nhà đầu tư hụt dòng tiền khi các đợt thanh toán ngày càng lớn, trong khi căn hộ chưa thể khai thác cho thuê. Người không xoay kịp nguồn vốn buộc phải bán ra, kể cả chấp nhận lỗ.

Một nhóm khác cần bán do chịu sức ép từ đòn bẩy tài chính. Khi hết ưu đãi, lãi suất tăng kéo khoản trả ngân hàng hàng tháng lên cao, chủ nhà vì vậy phải tìm người tiếp nhận khoản vay hoặc nghĩa vụ tài chính, chấp nhận giảm lợi nhuận để sớm giải phóng tài sản. "Những căn dạng này thường được chào thấp hơn cả trăm triệu đồng so với mặt bằng chung của cùng dự án", anh cho hay.

Ngoài ra, không ít nhà đầu tư chủ động sang nhượng để cơ cấu lại danh mục, tìm kênh đầu tư hấp dẫn hơn hay lo ngại thị trường phục hồi chậm, vốn bị chôn lâu.

Xu hướng thoát hàng diễn ra khi thanh khoản thị trường thứ cấp chậm, lãi suất tăng cao. Trong tháng 8, lãi suất vay mua nhà trung bình từ 9,2-12%, thả nổi lên đến 14-16%. Nhu cầu tìm mua chung cư tại TP HCM cũng giảm 14% so với tháng trước, theo dữ liệu Batdongsan. Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ tại nhiều dự án giảm trên 10% so với đầu năm, nhưng ngay cả khi điều chỉnh giá, thời gian tìm khách vẫn kéo dài.

Áp lực này rõ hơn tại các khu vực vùng ven, nơi nguồn cung mới liên tục được bổ sung. Hàng thứ cấp phải cạnh tranh với sản phẩm sơ cấp từ chủ đầu tư, vốn thường có tiến độ thanh toán kéo dài, hỗ trợ lãi suất hoặc các chương trình chiết khấu.

DKRA Consulting ghi nhận gần 10.000 căn hộ được chào bán tại TP HCM và các tỉnh lân cận trong tháng 8, nhưng chỉ 1.055 căn được tiêu thụ, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 11%. Nguồn cung mới dồi dào khiến người bán thứ cấp khó giữ mức giá kỳ vọng, nhất là với những căn cần thu hồi vốn nhanh.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận định một số căn hộ chịu áp lực tài chính đang phải điều chỉnh trung bình 10-15%, nhưng mức giảm không đồng đều. "Cùng một dự án, những căn cần bán gấp có thể thấp hơn vài trăm triệu đồng so với sản phẩm tương đương, dù khác biệt về vị trí và chất lượng không lớn", ông nói.

Theo ông Thắng, ngay cả khi giảm giá, các căn hộ chi phí cao từ 8-10 tỷ đồng vẫn khó sang tay do lượng khách đủ khả năng chi trả hạn chế, trong khi nguồn hàng để lựa chọn khá nhiều.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng áp lực hiện rõ hơn ở nhóm nhà đầu tư mua đầu cơ, sang nhượng. Giá căn hộ thứ cấp tại TP HCM hiện khoảng 62 triệu đồng mỗi m2, khiến người mua ở thực phải cân nhắc kỹ hơn về vốn ban đầu và chi phí vay.

Với người vay 50-70% giá trị tài sản, thời gian nắm giữ càng dài, chi phí vốn càng lớn. Nếu căn hộ chưa tạo dòng tiền hoặc giá chưa đạt kỳ vọng, nhu cầu bán ra sẽ tăng. Theo ông Kiệt, áp lực này có thể rõ hơn khi một số khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi trong nửa cuối năm, khiến nhóm nhà đầu tư hạn chế về dòng tiền phải điều chỉnh kỳ vọng để tìm người mua.

Trong khi đó, nguồn cung mới tiếp tục tăng. CBRE dự báo TP HCM có thể có thêm 15.000-20.000 căn hộ mở bán trong nửa cuối năm, nâng tổng nguồn cung cả năm lên 30.000-35.000 căn. Đến cuối năm 2027, nguồn cung mới dự kiến vượt 70.000 căn.

Khi nguồn hàng sơ cấp và thứ cấp cùng tăng, người bán cần giao dịch nhanh sẽ phải cạnh tranh trực tiếp để giành khách. Điều này có thể khiến thị trường tiếp tục phân hóa, với mức giá thực tế phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng tài chính và mức độ cần bán của từng chủ nhà.