'Nhà đầu tư sẵn tiền mặt có thể đón cơ hội mua bất động sản từ áp lực thanh khoản trong năm 2027'

Tại phiên thảo luận 2 với chủ đề “Tài sản của người Việt sẽ dịch chuyển về đâu?” trong khuôn khổ Vietnam Investment Forum 2027, các diễn giả đã cùng trao đổi về chiến lược tích lũy, phân bổ tài sản và những yếu tố có thể thúc đẩy dòng tiền dịch chuyển giữa các kênh đầu tư trong 1 - 3 năm tới.

Từ kinh nghiệm và chiến lược đầu tư cá nhân, mỗi diễn giả đưa ra một cách tiếp cận riêng trước bối cảnh lãi suất cao, thanh khoản thị trường biến động và yêu cầu quản trị tài sản ngày càng đa dạng.

Áp lực thanh khoản có thể mở ra cơ hội mua bất động sản giá tốt

Bà Nguyễn Thị Minh Thu, Giám đốc Điều hành Công ty Tư vấn Tài chính và Đầu tư Index Partners, cho biết trong hai năm qua, danh mục đầu tư cá nhân của bà tập trung tỷ trọng lớn vào bất động sản nhưng chủ yếu là những tài sản có khả năng tạo dòng tiền. Nhóm tài sản thứ hai là thu nhập cố định, bao gồm tiền gửi tiết kiệm và trái phiếu, trong khi vàng chiếm tỷ trọng nhỏ nhất.

Theo bà Thu, việc ưu tiên bất động sản tạo dòng tiền xuất phát từ dự báo sẽ có những thay đổi đáng kể về cơ chế, chính sách đối với thị trường này. Nhà nước có thể triển khai các biện pháp hạn chế đầu cơ, không khuyến khích việc dồn vốn vào bất động sản chỉ với mục đích chờ tăng giá.

Do đó, nhà đầu tư cần chú trọng những tài sản có khả năng khai thác cho thuê, tạo nguồn thu thường xuyên để trang trải các nghĩa vụ tài chính và duy trì khả năng thanh khoản. Ngược lại, bất động sản không tạo ra dòng tiền có thể khiến vốn bị đọng trong thời gian dài, trong khi chủ sở hữu vẫn phải chịu chi phí duy trì tài sản và lãi vay nếu sử dụng đòn bẩy tài chính.

Bà Thu cũng lưu ý khả năng xuất hiện chính sách thuế đối với bất động sản thứ hai, thứ ba trong tương lai. Nếu tài sản không tạo ra thu nhập, nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với chi phí cơ hội do vốn không được khai thác hiệu quả, đồng thời gánh thêm các khoản chi phí phát sinh.

"Trong giai đoạn này, tôi không phân bổ nhiều vốn vào chứng khoán mà chủ yếu tập trung vào bất động sản tạo dòng tiền, nhóm tài sản có thu nhập cố định và một phần nhỏ vào vàng. Trong năm 2027, ngay cả khi mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, thị trường vẫn có thể xuất hiện những cơ hội đầu tư bất động sản tốt.

Một số nhà đầu tư gặp khó khăn về thanh khoản có thể buộc phải bán những tài sản chất lượng với mức giá hấp dẫn. Đây là cơ hội để những người có sẵn tiền mặt mua lại các tài sản có giá trị và khai thác tiềm năng của chúng", bà Thu chia sẻ.

Bên cạnh bất động sản, bà Thu vẫn đánh giá cao vai trò của nhóm tài sản thu nhập cố định trong danh mục. Bà cho rằng lãi suất khó giảm trong ngắn hạn, do đó nhà đầu tư không nên chỉ giới hạn ở tiền gửi tiết kiệm mà có thể xem xét cả trái phiếu doanh nghiệp.

Trong đó, trái phiếu doanh nghiệp có thể mang lại lợi suất cao hơn tiền gửi, đồng thời tạo dòng tiền lãi định kỳ theo quý hoặc nửa năm. Tuy nhiên, việc lựa chọn kênh này cần gắn với đánh giá chất lượng tổ chức phát hành và khả năng thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Đối với cổ phiếu, bà Thu cho rằng đây cũng là kênh đầu tư đáng cân nhắc nếu nhà đầu tư có khả năng lựa chọn doanh nghiệp tốt hoặc ủy thác vốn cho những tổ chức quản lý quỹ chuyên nghiệp. Nhà đầu tư chưa tự tin vào năng lực phân tích có thể xem xét chứng chỉ quỹ phù hợp với khẩu vị rủi ro.

Cổ phiếu hấp dẫn hơn khi lợi nhuận doanh nghiệp được kỳ vọng tăng 15 - 17%

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Duy Linh, CEO CTCP Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS), đang điều chỉnh danh mục theo hướng tăng tỷ trọng tài sản thu nhập cố định và cổ phiếu, thay vì ưu tiên bất động sản.

Ông Linh cho biết hiện dành khoảng 30 - 40% danh mục cho nhóm tài sản thu nhập cố định. Trong đó, ông quan tâm đến trái phiếu của những tổ chức phát hành có chất lượng tốt, được ngân hàng bảo lãnh và có lãi suất cao hơn tiền gửi tiết kiệm.

Bên cạnh tài sản thu nhập cố định, cổ phiếu cũng đang được ông Linh tăng tỷ trọng trong danh mục, trên cơ sở đánh giá mặt bằng định giá thị trường hiện ở mức tương đối thấp. Theo ông, nếu loại trừ nhóm cổ phiếu thuộc hệ sinh thái Vingroup, P/E của thị trường hiện vào khoảng 9,3 - 9,4 lần. Với kỳ vọng lợi nhuận doanh nghiệp tăng trưởng 15 - 17%, ông ước tính P/E có thể giảm xuống khoảng 8,5 lần.

Với mức định giá hiện tại và triển vọng tăng trưởng lợi nhuận, ông cho rằng lợi nhuận kỳ vọng đang lớn hơn rủi ro, qua đó tạo cơ hội cho nhà đầu tư gia tăng tỷ trọng cổ phiếu.

Tuy nhiên, chiến lược đầu tư cần tập trung vào chất lượng tăng trưởng của doanh nghiệp, khả năng tạo ra dòng tiền thực, hiệu quả kinh doanh qua nhiều năm và mức độ lành mạnh của bảng cân đối kế toán.

Sự khác biệt trong cách tiếp cận của hai chuyên gia cho thấy ngay cả trong cùng một bối cảnh lãi suất cao, mức độ hấp dẫn của từng lớp tài sản vẫn phụ thuộc vào chiến lược và mục tiêu đầu tư. 

Ở góc độ đầu tư cá nhân, quan điểm của ông Linh là trước khi phân bổ vốn, nhà đầu tư cần xác định rõ vai trò của từng lớp tài sản. Tiền gửi ngân hàng đáp ứng nhu cầu thanh khoản và mang lại mức sinh lời tương đối dễ dự tính; tài sản thu nhập cố định tạo dòng tiền ổn định; cổ phiếu hướng đến tăng trưởng giá trị, còn bất động sản vừa có tiềm năng tăng giá vừa có khả năng tạo thu nhập từ khai thác.

Dòng vốn có thể tìm đến các thương vụ chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp

Một hướng tiếp cận khác được ông Duc Tran, Quản lý Đầu tư và Quan hệ Nhà đầu tư tại Vietnam Investments Group (VIG), đề cập là tăng tỷ trọng đầu tư vào các doanh nghiệp tư nhân.

Theo ông, trong bối cảnh lãi suất cao khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn hơn khi huy động vốn vay, nhu cầu chuyển nhượng cổ phần tại các doanh nghiệp có thể gia tăng. Đây cũng là cơ hội để các nhà đầu tư, quỹ đầu tư tư nhân tìm kiếm những doanh nghiệp phù hợp để tham gia góp vốn.

Tuy nhiên, ông Duc Tran lưu ý rủi ro tập trung có thể gia tăng nếu một doanh nghiệp đầu tư vào một doanh nghiệp khác hoạt động trong cùng ngành. Khi thị trường biến động, cả hoạt động kinh doanh cốt lõi lẫn khoản đầu tư bên ngoài đều có thể chịu ảnh hưởng.

Ông dẫn ví dụ Tập đoàn TOTO của Nhật Bản, doanh nghiệp có thế mạnh trong lĩnh vực sản xuất thiết bị vệ sinh bằng gốm sứ. Thay vì tiếp tục mở rộng sang nội thất hay xây dựng, TOTO lựa chọn phát triển mảng sản xuất mâm cặp tĩnh điện - một trong những linh kiện thiết yếu trong quá trình sản xuất chip bán dẫn.

Theo ông, việc tham gia vào hai lĩnh vực có đặc điểm hoạt động và động lực thị trường khác nhau giúp doanh nghiệp đa dạng hóa hoạt động, qua đó giảm thiểu rủi ro tập trung. Đây cũng là bài học cần cân nhắc khi doanh nghiệp đưa ra quyết định đầu tư vào những lĩnh vực mới.

Đối với danh mục cá nhân trong năm tới, ông Duc Tran cho biết sẽ ưu tiên giảm tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính và đòn bẩy nợ, đồng thời tăng tỷ trọng các tài sản có tính thanh khoản cao hơn, bao gồm tài sản thu nhập cố định và cổ phiếu.