Nguồn cung căn hộ TP HCM 3 tháng đầu năm thấp kỷ lục

Quý I/2019, lượng nhà liền thổ bán đạt 468 căn, chiếm 97% các dự án mới

Theo báo cáo Thị trường bất động sản (BĐS) TP HCM quý I/2019 của Công ty Jones Lang Lasalle (JLL), phân khúc nhà liền thổ bán ghi nhận lượng mở bán mới đạt 479 căn, giảm 68% theo năm. Toàn bộ lượng mở bán mới trong quý I đến từ các dự án quy mô nhỏ.

Báo cáo nhận định, tương tự thị trường căn hộ, nguồn cung hạn chế tại thị trường nhà liền thổ bán đến từ việc trì hoãn trong quý trình xin giấy phép xây dựng và việc chuẩn bị các thủ tục cần thiết để đủ điều kiện mở bán của các chủ đầu tư.

Quý I/2019, phân khúc nhà liền thổ bán ghi nhận lượng mở bán mới đạt 479 căn, giảm 68% theo năm. (Ảnh minh họa: N. Lê)

Trái ngược với các quý trước khi khu Đông thường dẫn đầu về số lượng nguồn cung mới, quý này lại chứng kiến các hoạt động mở bán sôi nổi từ các quận ít được biết đến như quận 12 và quận 8, hai quận này chiếm khoảng hơn 60% tổng lượng mở bán mới trong quý. Đặc biệt, tất cả nguồn cung đều đến từ dự án quy mô nhỏ, khoảng từ 10 – 50 căn mỗi dự án.

Lượng bán đạt được 468 căn trong quý này, tỷ lệ bán tốt ở mức 97% trên các dự án mới. Lượng bán phụ thuộc vào nguồn cung mới. Nhu cầu nhà phố liền kề và nhà phố thương mại vẫn duy trì ở mức cao, phần lớn đến từ nhu cầu mua để ở và cho thuê.

Giá bán sơ cấp đạt 3.736 USD/m2 đất, tăng gần 35% theo năm, ảnh hưởng bởi giá cao của dòng sản phẩm nhà phố liền kề của các dự án mới chào bán ra thị trường. Còn thị trường không bao gồm các dự án mới ghi nhận mức tăng 10%, mức tăng giá này cho thấy mức lợi nhuận hấp dẫn mà các nhà đầu tư có thể thu được trong quý này.

Đánh giá về triển vọng của thị trường, JLL dự kiến lượng mở bán nhà liền thổ trong năm 2019 đạt khoảng 4.600 căn. Khu Đông Sài Gòn (quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức) dự kiến tiếp tục đứng đầu thị trường với các dự án chủ chốt có quy mô lớn như Vinhomes Sapphire, Sentura Rạch Chiếc và Simcity giai đoạn 2. Cũng tương tự như thị trường căn hộ, lượng mở bán dự kiến nói trên có thể biến động khá mạnh do những rủi ro từ chính sách khó tiên đoán liên quan đến quy trình cấp giấy phép xây dựng.

Đặc biệt, JLL nhận định, người mua nhà để đầu tư đang có xu hướng chuyển dịch đầu tư từ căn hộ cao cấp sang sản phẩm nhà liền thổ bán do thu được lợi nhuận vốn hóa tốt hơn trong khi quy mô đầu tư tương đương.

Nhu cầu mua căn hộ để đầu tư sụt giảm rõ rệt

Báo cáo cho biết, quý I/2019, thị trường căn hộ TP HCM có lượng mở bán chính thức chỉ hơn 4.500 căn, đến từ 11 dự án, chỉ bằng một nửa nguồn cung mới của quý trước. Như báo chí đã phản ánh trước đó, nguyên nhân chủ yếu do thủ tục phê duyệt xây dựng chậm hơn trong thời gian gần đây. Quý này ghi nhận nguồn cung căn hộ thấp ở mức kỷ lục kể từ khi thị trường phục hồi từ năm 2014.

Quý đầu năm 2019 ghi nhận nguồn cung căn hộ thấp ở mức kỷ lục kể từ khi thị trường phục hồi từ năm 2014. (Ảnh: N. Lê)

Lượng bán đạt được trên 4.300, cũng thấp hơn gần 52% theo quý do lượng bán được phụ thuộc vào nguồn cung mới. Tỷ lệ bán của các dự án mở bán mới có sự cải thiện rõ rệt, đạt khoảng 94%, phần lớn đến từ nhu cầu mua để ở tại phân khúc bình dân và hạng sang.

Sau thời kỳ tăng trưởng mạnh, nhu cầu mua căn hộ để đầu tư sụt giảm rõ ràng hơn trong quý này. Mặt bằng giá mới ở phân khúc căn hộ cao cấp đã khiến cho kênh đầu tư này trở nên kém hấp dẫn bao gồm cả mục đích đầu tư bán lại hoặc cho thuê.

Sự tham gia của một số dự án sang trọng ở khu vực trung tâm với mức giá vượt trội do quỹ đất khan hiếm đã khiến mặt bằng giá chung cư của toàn thị trường tăng mạnh đến gần 23% theo năm. Giá bán ở trên mỗi dự án vẫn duy trì ở mức ổn định hoặc tăng nhẹ sau thời kỳ tăng trưởng mạnh. Còn nếu không tính các dự án mới thì giá bán tăng gần 3% theo quý và tăng 7,5% theo năm, ghi nhận sự cải thiện giá khá tốt trên toàn bộ phân khúc.

Công ty nghiên cứu thị trường này dự báo, trong bối cảnh quy trình đợi phê duyệt xây dựng tiếp tục bị trì hoãn, lượng mở bán dự kiến trong năm 2019 sẽ biến động khá mạnh, dao động trong khoảng 30.000 – 45.000 căn. Lượng mở bán mới năm 2019 sẽ bị ảnh hưởng rất nhiều từ quy trình xin giấy phép và khả năng chuẩn bị các thủ tục cần thiết để đủ điều kiện bán hàng của chủ đầu tư.

Các dự án mở bán chính thức hướng đến khách hàng mua để ở được kỳ vọng sẽ có tỷ lệ bán tốt, bằng chứng là tỷ lệ đặt chỗ rất cao tại các sự kiện tiền mở bán dự án mới diễn ra trong năm 2018. Giá bán căn hộ có xu hướng tăng nhưng tốc độ tăng chậm lại.