Người trẻ ngại 'gánh nợ' vay mua nhà

Thu Hiền, 29 tuổi, chuyên viên truyền thông tại một công ty du lịch ở TP HCM, đặt mục tiêu mua nhà trước tuổi 30 nhưng nay phải hoãn kế hoạch vì lo áp lực trả nợ.

Với thu nhập hơn 30 triệu đồng mỗi tháng, cô từng tính mua căn hộ khoảng 2-3 tỷ đồng, vay ngân hàng hơn 1,5 tỷ đồng trong 25 năm. Tuy nhiên, khi tính khoản trả gốc và lãi hàng tháng, cô nhận thấy phần thu nhập còn lại sẽ khó đáp ứng các chi phí sinh hoạt, hỗ trợ gia đình và tích lũy cá nhân. Là người độc thân, Hiền cũng không có nguồn thu thứ hai để san sẻ nghĩa vụ trả nợ nếu công việc gặp biến động.

"Trước đây, tôi nghĩ còn trẻ cứ mạnh dạn vay 60-70% tài sản vì còn nhiều năm làm việc và trả nợ. Giờ tôi không muốn đánh đổi sự an toàn tài chính của gia đình để mua nhà bằng mọi giá", Hiền nói.

Tương tự, anh Hải Đăng, 33 tuổi, nhân viên kinh doanh tại một công ty cơ khí ở TP HCM, cũng phải gác kế hoạch mua nhà ấp ủ từ năm 2024 vì lo ngại không đủ sức trả nợ trong dài hạn.

Năm ngoái, vợ chồng anh từng tính vay 1,8 tỷ đồng để mua căn hộ cũ giá 2,8 tỷ đồng. Với tổng thu nhập cố định gần 60 triệu đồng mỗi tháng, khoản vay được ngân hàng chào lãi suất ưu đãi 7% trong năm đầu, sau đó thả nổi khoảng 9-10%. Theo tính toán, tiền gốc và lãi phải trả khoảng 21 triệu đồng mỗi tháng trong thời gian đầu, có thể tăng lên 25 triệu đồng khi hết ưu đãi.

Mức trả nợ này chiếm 40% thu nhập gia đình. Anh Đăng lo nếu lãi suất tiếp tục tăng hoặc công việc của một trong hai người gặp biến động, gia đình sẽ khó xoay xở giữa khoản vay ngân hàng và chi phí sinh hoạt. Thay vì chấp nhận rủi ro phải vay mượn thêm để trả nợ, anh quyết định tiếp tục thuê nhà.

"Nghĩ đến cảnh phải gồng khoản nợ hàng chục năm, trong khi lãi suất có thể tăng bất cứ lúc nào, tôi thấy rất bất an", anh Đăng cho hay.

Sự thận trọng trước quyết định vay mua nhà thể hiện rõ trong tâm lý của nhóm khách hàng trẻ. Theo nghiên cứu mới đây của Batdongsan, 83% người trong độ tuổi 18-35 có nhu cầu mua nhà nhưng vẫn đang đi thuê, chủ yếu do chưa đủ khả năng tài chính. Trong số này, 64% muốn sở hữu nhà trong ngắn hạn nhưng e ngại giá bất động sản và lãi suất vay cao.

Khảo sát cũng cho thấy người trẻ đặt ra giới hạn khá rõ với khoản vay mua nhà. Phần lớn chỉ sẵn sàng vay khi lãi suất ở mức 5-9% mỗi năm. Nhóm có thu nhập dưới 30 triệu đồng một tháng chỉ có thể dành tối đa 30% thu nhập để trả nợ, trong khi tỷ lệ này ở nhóm thu nhập trên 50 triệu đồng là 40%.

Khoảng cách giữa kỳ vọng và điều kiện vay thực tế phần nào lý giải tâm lý dè dặt này. Khảo sát của DXS-FERI trong quý III ghi nhận lãi suất vay mua nhà bình quân tại các ngân hàng khoảng 8,6-12% mỗi năm đối với kỳ hạn ưu đãi 6-12 tháng, tăng 1,5-2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.

Mức lãi này cao hơn ngưỡng mà phần lớn người trẻ mong muốn, trong khi khoản vay mua nhà thường kéo dài hàng chục năm và lãi suất có thể thay đổi sau thời gian ưu đãi. Với chi phí vay này, chỉ 18% người trẻ cho biết sẵn sàng vay mua nhà khi tìm được sản phẩm phù hợp, theo Batdongsan.

Ngoài ra, áp lực còn xuất phát từ khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập. Theo Avison Young Việt Nam, trong 5 năm qua, giá nhà tại Hà Nội và TP HCM tăng khoảng 50-75%, trong khi thu nhập chỉ tăng 6-10% mỗi năm. Mặt bằng giá căn hộ tại hai đô thị lớn phổ biến trên 108 triệu đồng mỗi m2, khiến người mua trẻ khó tích lũy đủ tiền để giảm tỷ lệ vay.

Nguồn cung cũng chưa đáp ứng tốt nhu cầu của nhóm khách hàng trẻ. Theo Savills, khoảng 80% căn hộ mở bán mới tại TP HCM trong quý III thuộc phân khúc trung và cao cấp, với giá bình quân trên 100 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, căn hộ dưới 3 tỷ đồng, phân khúc được nhiều người mua nhà lần đầu quan tâm, ngày càng khan hiếm.

Một số khu vực thuộc Bình Dương cũ có mức giá đa dạng hơn, nhưng người mua phải tính thêm chi phí đi lại, thời gian di chuyển và khả năng tiếp cận tiện ích.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng người trẻ không nhất thiết phải chờ tích lũy đủ tiền mới mua nhà, bởi vay ngân hàng có thể giúp rút ngắn thời gian sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, khoản vay cần được xác định dựa trên thu nhập, chi phí sinh hoạt, vốn tự có và khả năng trả nợ trong dài hạn, thay vì chỉ căn cứ vào hạn mức ngân hàng phê duyệt.

Theo ông, với gia đình có một con nhỏ, thu nhập ổn định khoảng 50 triệu đồng mỗi tháng, ông ước tính có thể dành khoảng 20 triệu đồng trả nợ, tương ứng khoản vay khoảng 1,5 tỷ đồng ở lãi suất bình quân 12% một năm. Tùy vốn tự có, gia đình có thể cân nhắc căn hộ giá 2,5-3 tỷ đồng. Tuy nhiên, mức trả nợ này cần được tính toán thận trọng để vẫn bảo đảm chi tiêu thiết yếu và duy trì khoản dự phòng khi lãi suất hoặc thu nhập biến động.

Còn theo chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên, người trẻ vẫn có thể mạnh dạn vay mua nhà khi đã có khoản vốn tự có đủ lớn, thu nhập ổn định và phần tiền trả nợ hàng tháng không chiếm tỷ trọng quá cao. Sau khi thanh toán ngân hàng, gia đình vẫn cần đủ khả năng trang trải sinh hoạt, duy trì tích lũy và có quỹ dự phòng cho những tình huống như mất việc, giảm thu nhập hoặc lãi suất tăng.

Ngược lại, nếu khoản vay khiến người mua phải dùng gần hết thu nhập để trả nợ hoặc phụ thuộc vào các khoản thưởng, thu nhập không chắc chắn, việc trì hoãn mua nhà để tích lũy thêm sẽ an toàn hơn. "Việc sử dụng đòn bẩy ở mức vừa phải giúp người mua có dư địa ứng phó khi lãi suất tăng hoặc thu nhập biến động, thay vì dồn phần lớn nguồn lực cho nghĩa vụ ngân hàng", chuyên gia này nhìn nhận.