Ngân hàng tung loạt ưu đãi cho vay mua nhà: Kéo dài thời gian cố định lãi suất, tăng hạn mức cho vay

Sau nhiều tháng mặt bằng lãi suất dần ổn định, thị trường tín dụng mua nhà đang bước vào một giai đoạn cạnh tranh mới.

Thay vì chỉ tập trung đưa ra mức lãi suất thấp trong vài tháng đầu, các ngân hàng bắt đầu chuyển sang những chính sách có giá trị dài hạn hơn như kéo dài thời gian cố định lãi suất, nâng thời hạn vay lên 30 - 35 năm, tăng tỷ lệ cho vay và giảm biên độ sau ưu đãi. 

Động thái này diễn ra trong bối cảnh Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tiếp tục định hướng giảm chi phí vốn để hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở, đồng thời thúc đẩy dòng tín dụng phục vụ nhu cầu ở thực - một trong những động lực quan trọng của thị trường bất động sản.

Đơn cử, mới đây Vietcombank vừa triển khai gói tín dụng quy mô 20.000 tỷ đồng dành cho khách hàng mua nhà tại các dự án bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Theo chương trình, khách hàng được hưởng mức lãi suất thấp hơn tới 1%/năm so với lãi suất cho vay bất động sản thông thường dành cho khách hàng cá nhân. Thời hạn vay tối đa lên tới 35 năm, trong khi hạn mức cho vay có thể đạt 100% giá trị căn nhà, tùy điều kiện và hồ sơ tín dụng của khách hàng. 

Vietcombank cho biết điều kiện, hạn mức và thời gian áp dụng được thực hiện theo chính sách của ngân hàng trong từng thời kỳ. Việc lựa chọn dự án và căn nhà hoàn toàn thuộc quyền quyết định của khách hàng; ngân hàng chỉ thực hiện thẩm định phục vụ mục đích cấp tín dụng và không đưa ra khuyến nghị đầu tư.

Trong khi đó, TPBank cũng triển khai chính sách ưu đãi đối với các khoản vay mua bất động sản và vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm. Theo chương trình, một số khoản vay được giảm biên độ lãi suất tối đa 1,2 điểm % so với mức hiện hành, tùy từng sản phẩm và điều kiện áp dụng.

Một điểm mới trên thị trường là cuộc cạnh tranh không còn dừng ở mức lãi suất thấp trong thời gian ngắn mà chuyển sang tối ưu tổng chi phí khoản vay.

Với các khoản vay kéo dài từ 20 - 30 năm, việc giảm biên độ sau ưu đãi hoặc kéo dài thời gian hưởng lãi suất cố định có thể mang lại lợi ích lớn hơn nhiều so với việc giảm vài %/năm trong vài tháng đầu.

Đối với người mua nhà để ở, đây là yếu tố đặc biệt quan trọng bởi chỉ cần chênh lệch khoảng 1 điểm % lãi suất trong thời gian dài cũng có thể giúp tiết kiệm hàng trăm triệu đồng tiền lãi.

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất đến từ VIB khi ngân hàng này áp dụng lãi suất cố định 11,5%/năm trong 5 năm (60 tháng) cho khách hàng vay mua, xây dựng, sửa chữa, bù đắp tiền mua hoặc tái tài trợ bất động sản.

Theo đánh giá của thị trường, đây là thời gian cố định lãi suất dài nhất hiện nay, trong khi phần lớn các ngân hàng chỉ cố định từ 12-24 tháng.

Việc kéo dài thời gian cố định lãi suất giúp người vay giảm đáng kể rủi ro khi lãi suất thị trường biến động, đồng thời chủ động hơn trong việc xây dựng kế hoạch  tài chính dài hạn.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lãi suất ưu đãi vay mua nhà tại khoảng 10 ngân hàng hiện dao động từ 8,2% - 10,5%/năm. Tuy nhiên, mức lãi suất này chủ yếu chỉ áp dụng trong thời gian ưu đãi từ 6 - 24 tháng. TPBank áp dụng ưu đãi trong 6 tháng, trong khi VietinBank và Standard Chartered kéo dài tới 24 tháng.

Sau thời gian này, phần lớn các ngân hàng chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi, được tính bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ khoảng 3,3% - 3,5%/năm. Vì vậy, mức lãi suất ưu đãi ban đầu chưa phản ánh đầy đủ chi phí thực tế của khoản vay trong suốt vòng đời.

Thực tế, lãi suất người vay phải trả sau khi hết ưu đãi hiện vẫn phổ biến trong khoảng 13% - 15%/năm, tùy từng ngân hàng, hồ sơ tín dụng, tài sản bảo đảm và thời hạn vay. 

Do đó, giới chuyên gia khuyến nghị người mua nhà không nên chỉ so sánh mức lãi suất ưu đãi ban đầu mà cần tính toán tổng chi phí khoản vay, bao gồm biên độ sau ưu đãi, thời gian cố định lãi suất, phí trả nợ trước hạn và các điều kiện đi kèm

Báo cáo của VDSC cũng dự báo rằng lãi suất có thể đạt đỉnh nhưng khó giảm vì vấn đề mang tính hệ thống. Cụ thể, chênh lệch tín dụng và tiền gửi khiến tỷ lệ Tín dụng/huy động tăng rất cao so với quá khứ, điều này gây áp lực lên cho thanh khoản hệ thống khi lãi suất qua đêm trung bình và cả doanh số giao dịch qua đêm trung bình tháng đang ở mức cao nhất lịch sử.

Theo các nhà phân tích của VDSC, tình trạng này sẽ khó đảo ngược với nhu cầu vốn trong hiện tại và làm cho khả năng giảm lãi suất cho vay khó xảy ra hơn, nhưng với các chính sách hỗ trợ của NHNN thì khả năng lãi suất sẽ lập đỉnh từ đây tới cuối năm 2026.