'Mua được nhà ở xã hội trong nội thành như trúng độc đắc'

"Thị trường nhà ở xã hội tại TP HCM đang rơi vào tình trạng lệch pha nghiêm trọng giữa cung và cầu, nhất là ở khu vực nội thành", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố (HoREA) nêu tại một tọa đàm về gỡ vướng để khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội mới đây. Điều này, theo ông, việc mua được một căn nhà ở xã hội tại những vị trí có hạ tầng, tiện ích hoàn chỉnh khó và may mắn như "trúng số".

Lý giải rõ hơn, ông Châu cho biết giai đoạn 2021-2025, TP HCM mới hoàn thành khoảng 19.000 căn nhà ở xã hội, trong khi mục tiêu đến năm 2030 là 200.000 căn. Riêng năm 2026, thành phố đặt kế hoạch hoàn thành khoảng 28.500 căn, nhưng đến hết quý I mới hoàn thành và đưa vào sử dụng khoảng 580 căn, tương đương 2% kế hoạch năm.

Trong khi đó, theo thống kê của Liên đoàn Lao động TP HCM, nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn hiện cần ít nhất hơn 2 triệu người. Chênh lệch quá lớn giữa nguồn cung và nhu cầu khiến việc "săn" suất mua nhà ở xã hội, nhất là tại các dự án nằm ở khu vực nội thành hoặc có kết nối hạ tầng thuận tiện, trở thành cuộc cạnh tranh khốc liệt.

Ông Châu dẫn chứng dự án nhà ở xã hội trên đường Lý Thường Kiệt (quận 10 cũ), dự kiến mở bán hơn 700 căn hộ với giá khoảng 25 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, đến tháng 3, dự án đã ghi nhận hơn 12.000 hồ sơ đăng ký quan tâm và con số này tiếp tục tăng. Theo ông, ở nhiều dự án nội thành, tỷ lệ chênh lệch giữa nhu cầu mua và nguồn cung thực tế có thể gấp 10-20 lần, thậm chí cao hơn với các dự án nằm trên quỹ đất đẹp.

Bên cạnh lợi thế dân sinh, hạ tầng nhà ở xã hội tại khu vực trung tâm còn được xem là tài sản có tiềm năng tăng giá mạnh. Sau thời gian tối thiểu 5 năm theo quy định, các căn hộ này có thể được giao dịch theo giá thị trường. Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, giá bán thứ cấp tại nhiều dự án đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba so với thời điểm mở bán ban đầu.

Ngoài ra, nhà nội thành có vị trí gần nơi làm việc và tiện ích dân sinh giúp giảm chi phí sống khiến nhu cầu đầu tư lẫn an cư đều tăng mạnh. Khi ba yếu tố này cộng hưởng, cạnh tranh mua nhà trở nên rất cao, đẩy nhà ở xã hội nội thành vào tình trạng cầu vượt xa cung.

Cuối cùng, một yếu tố mang tính hệ thống là thiếu mô hình nhà ở giá phù hợp trong nội đô. Thực tế, không chỉ nhà ở xã hội mà cả nhà ở thương mại giá vừa túi tiền cũng gần như biến mất khỏi khu vực trung tâm. Khi phân khúc này không tồn tại, nhà ở xã hội trở thành lựa chọn thay thế duy nhất cho nhóm người thu nhập trung bình, thấp muốn bám trụ đô thị lõi.

Khảo sát của VnExpress cho thấy giá nhà ở xã hội thứ cấp tại TP HCM tăng mạnh trong vài năm qua, đặc biệt ở những dự án có vị trí thuận lợi. Cụ thể, một dự án trên đường Âu Cơ, khu vực quận 11 cũ, hiện được rao bán hơn 47 triệu đồng mỗi m2, tăng hơn một tỷ đồng mỗi căn so với năm 2020 (thời điểm được chào bán tự do).

Tương tự, dự án Topaz Home trên đường Phan Văn Hớn tăng từ khoảng 28 triệu đồng mỗi m2 năm 2021 lên khoảng 43 triệu đồng mỗi m2 hiện nay. HQC Bình Trưng Đông cũng tăng từ khoảng 25 triệu đồng mỗi m2 lên khoảng 45 triệu đồng mỗi m2 sau 5 năm. Trong khi đó, Vĩnh Lộc D’Gold tăng từ khoảng 18 triệu đồng mỗi m2 năm 2024 lên khoảng 26 triệu hiện nay. Dự án Thủ Thiêm...

Không chỉ các dự án cũ tăng giá, mặt bằng giá nhà ở xã hội mới cũng đã cao hơn đáng kể so với trước đây. Theo Sở Xây dựng TP HCM, gần 1.700 căn nhà ở xã hội đủ điều kiện mở bán trong quý I có giá khoảng 22 triệu đồng mỗi m2, cao hơn nhiều so với mức phổ biến khoảng 16 triệu đồng mỗi m2 trước năm 2019.

Ông Vũ Trung Hưng, Đại diện Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP HCM, cho biết nhà ở xã hội là giải pháp an sinh, giúp người thu nhập thấp có cơ hội ổn định đời sống. Nhưng trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và nhu cầu an cư thay đổi, mục tiêu này đang được đặt lại theo hướng cao hơn, không chỉ dừng ở "có chỗ ở", mà phải đảm bảo điều kiện "sống được" và "sống tốt".

Thực tế tại TP HCM dù nhu cầu cao, không phải dự án nào cũng thu hút người dân. Một số khu nhà ở công nhân được xây dựng bài bản nhưng tỷ lệ lấp đầy thấp. Người lao động vẫn chọn thuê trọ bên ngoài do vị trí xa nơi làm việc, thiếu dịch vụ, hạ tầng yếu và môi trường sống chưa đáp ứng sinh hoạt hàng ngày. Điều này cho thấy, ngoài yếu tố giá cả, người dân còn quan tâm đến môi trường sống, tiện ích và sự thuận tiện trong sinh hoạt hàng ngày.

Ông Hưng nhận định nguyên nhân nằm ở cách phát triển nhà ở xã hội còn thiên về số lượng, thiếu gắn kết với quy hoạch đô thị tổng thể. Nhiều dự án triển khai đơn lẻ, nằm trong khu vực hạ tầng chưa hoàn chỉnh, khiến người dân "có nhà nhưng chưa chắc sống thuận tiện".

Theo các chuyên gia, không thể tiếp tục phát triển nhà ở xã hội theo kiểu mỗi dự án nhỏ lẻ, thiếu kết nối hạ tầng. Thay vào đó, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) sẽ là hướng đi phù hợp cho nhà ở xã hội trong thời gian tới. Việc bố trí dự án gần các tuyến metro, trục giao thông lớn hoặc khu công nghiệp không chỉ giúp giảm chi phí đi lại mà còn nâng cao chất lượng sống, tăng khả năng thu hút người dân đến ở thực.

Về phía doanh nghiệp làm nhà xã hội, tiêu chuẩn "sống tốt" cũng cần được chú trọng hơn thay vì chỉ tập trung vào "xây cho đủ". Nhà ở xã hội trong tương lai cần tích hợp thêm trường học, y tế, không gian xanh và khu sinh hoạt cộng đồng để hình thành môi trường sống ổn định, lâu dài cho người lao động.

Tuy nhiên, rào cản lớn nhất hiện nay vẫn là cơ chế và thủ tục pháp lý. Nhiều doanh nghiệp phản ánh quá trình triển khai dự án còn vướng mắc ở khâu quy hoạch, xác định nghĩa vụ tài chính và thủ tục đầu tư, khiến thời gian chuẩn bị kéo dài. Bên cạnh đó, chính sách tín dụng ưu đãi chưa thông suốt cũng làm giảm động lực tham gia của doanh nghiệp.

Trong bối cảnh TP HCM đặt mục tiêu phát triển hàng trăm nghìn căn nhà ở xã hội đến năm 2030, giới chuyên gia cho rằng thành phố cần đồng thời giải quyết bài toán nguồn cung, quy hoạch và chất lượng sống. Khi các yếu tố hạ tầng, tiện ích và cơ chế được tháo gỡ đồng bộ, nhà ở xã hội mới có thể phát huy đúng vai trò là nền tảng an cư lâu dài cho người thu nhập thấp tại đô thị lớn nhất cả nước.