Loạt dự án 'đắp chiếu' tái khởi động, giá tăng 3-6 lần

Mới đây, Tập đoàn Trung Thủy đã khởi công trở lại dự án Lancaster Lincoln sau khoảng 6 năm tạm dừng, với mức giá mới khoảng 300 triệu đồng mỗi m2, cao hơn 6 lần so với giai đoạn mở bán đầu tiên.

Dự án tọa lạc trên đường Nguyễn Tất Thành (quận 4 cũ, nay là phường Xóm Chiếu), được phát triển trên khu đất hơn 8.000 m2, gồm ba tòa tháp với khoảng 750 căn hộ. Dự án được khởi công năm 2017, mở bán cùng năm với giá 53 triệu đồng mỗi m2 và ghi nhận hơn 90% giỏ hàng đã được giao dịch.

Tuy nhiên, đến năm 2020, dự án phải dừng thi công khi mới hoàn thiện phần móng, do vướng mắc liên quan đến điều chỉnh quy hoạch phần đường nội bộ. Sau nhiều năm đình trệ, công trình hiện đã khởi động lại với định vị cao cấp hơn và mặt bằng giá tăng mạnh so với nền giá khu vực.

Không chỉ Lancaster Lincoln, nhiều dự án quy mô lớn tại các vị trí đắc địa ở TP HCM cũng đang được hồi sinh với mức giá tăng mạnh.

Như tại khu vực Thủ Thiêm, dự án khu đô thị Sala do Đại Quang Minh phát triển cũng được tái khởi động sau khoảng 8 năm vướng pháp lý. Phân khu cao tầng mới dự kiến cung cấp hơn 480 căn hộ hạng sang và sky villa, với giá khoảng 170-200 triệu đồng mỗi m2, tăng gần gấp ba so với giai đoạn trước, song vẫn được đánh giá thấp hơn một số dự án cùng phân khúc đang triển khai tại Thủ Thiêm.

Tương tự, dự án Legacy 66 tại phường Chợ Lớn (quận 5 cũ) sau nhiều năm đình trệ đã được tháo gỡ pháp lý để triển khai trở lại. Dự án gồm 348 căn hộ dự kiến mở bán trong năm nay với giá khoảng 119 triệu đồng mỗi m2, tăng gấp đôi so với mức 50 triệu đồng chào bán giai đoạn 2019-2021.

Thị trường bất động sản đang chứng kiến làn sóng "tái sinh" của loạt dự án cũ trong bối cảnh TP HCM đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các công trình tồn đọng nhiều năm. Sau thời gian dài bị "treo", phần lớn dự án quay lại đều đi kèm mặt bằng giá mới cao hơn đáng kể, trung bình gấp 2-3 lần so với nền giá từ đợt mở bán cuối cùng trước đó.

Theo lý giải từ các chủ đầu tư, việc tái khởi động khiến doanh nghiệp phải gánh thêm chi phí lãi vay, chi phí vốn, nghĩa vụ tài chính đất đai phát sinh và áp lực giá nguyên vật liệu, nhân công tăng mạnh sau nhiều năm đình trệ. Doanh nghiệp cho biết trong cơ cấu vốn phổ biến của một dự án, nguồn huy động từ khách hàng và vốn vay thường chiếm đến 70%. Khi dự án bị đình trệ 5-6 năm, doanh nghiệp không chỉ phát sinh chi phí lãi vay mà còn chịu áp lực bồi hoàn, hỗ trợ khách hàng cũ, chi phí vận hành bộ máy và nhiều khoản phát sinh khác.

"Dự án kéo dài nhiều năm làm chi phí đội lên rất lớn nên khi bán trở lại, doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh giá nếu không muốn thua lỗ", người này nói.

Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, chi phí chỉ là một phần nguyên nhân, mức tăng giá mạnh tại các dự án vừa "hồi sinh" là kết quả tổng hòa của nhiều yếu tố.

Trước hết là hiệu ứng trượt giá thị trường trong thời gian dự án đứng yên. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho biết trong 10 năm qua, giá nhà khu vực trung tâm TP HCM đã tăng gấp 3 lần, với quận 1 (cũ), trung bình khoảng 413 triệu đồng mỗi m2, quận 2 (cũ) khoảng 314 triệu đồng mỗi m2, còn quận 3 và Bình Thạnh (cũ) phổ biến ở mức 115-185 triệu đồng.

Báo cáo từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy, giá căn hộ tại TP HCM đạt trung bình khoảng 112 triệu đồng mỗi m2; riêng khu trung tâm dao động 200-550 triệu đồng một m2, tăng khoảng 26% so với cùng kỳ.

"Giá chung cư nội đô TP HCM tăng bình quân 10-30% mỗi năm, khiến mặt bằng giá khi dự án quay lại thị trường gần như không thể giữ nguyên so với giai đoạn trước" ông Tuấn nhận định.

Bên cạnh yếu tố thị trường, việc thay đổi định vị sản phẩm sau khi tái khởi động cũng là nguyên nhân quan trọng. Không ít dự án trước đây thuộc phân khúc trung hoặc cận cao cấp, nhưng khi "tái sinh" đã được điều chỉnh thiết kế, nâng cấp tiện ích và định vị lên hạng sang hoặc siêu sang, kéo theo mặt bằng giá mới tăng mạnh.

Với các quỹ đất đắc địa tại trung tâm, ven sông hoặc khu vực hưởng lợi từ hạ tầng, chủ đầu tư có xu hướng tối ưu hóa hiệu quả bằng chiến lược bán chọn lọc, hạn chế nguồn cung và đẩy mức giá lên cao hơn. Điều này khiến mặt bằng giá mới không chỉ phản ánh chi phí tăng thêm mà còn thể hiện đồng thời chiến lược thương hiệu và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp.

Ngoài ra, theo chuyên gia, việc nguồn cung nhà tại TP HCM khan hiếm cũng là yếu tố quan trọng tạo dư địa tăng giá. Số lượng dự án đủ điều kiện mở bán tại TP HCM giảm liên tục trong nhiều năm, nhất là tại khu vực trung tâm, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao.

Việc khơi thông các dự án tồn đọng được kỳ vọng sẽ bổ sung đáng kể nguồn cung, giúp giảm áp lực khan hiếm tại các khu vực trung tâm. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, mặt bằng giá của nhóm dự án tái khởi động vẫn chịu tác động tổng hợp từ chi phí vốn, trượt giá thị trường, thay đổi định vị sản phẩm và chiến lược tối ưu lợi nhuận của doanh nghiệp.

Theo Sở Tài chính TP HCM, thành phố hiện có 838 dự án tồn đọng, trong đó 417 dự án đã tháo gỡ hoàn tất, phần còn lại đang tiếp tục xử lý. Nếu được khơi thông, nguồn cung này có thể bổ sung hơn 17.000 ha quỹ đất, góp phần cải thiện nguồn cung nhà ở trong thời gian tới.