Khó kiếm chung cư dưới 45 triệu đồng mỗi m2 tại Bình Dương cũ

Ghi nhận của VnExpress cho thấy mặt bằng giá căn hộ tại Bình Dương cũ đã thay đổi đáng kể chỉ sau khoảng một năm. Nếu năm ngoái, các dự án mới tại Dĩ An, Thuận An vẫn có nhiều lựa chọn quanh 35-40 triệu đồng mỗi m2, nay mức giá này gần như không còn ở nguồn cung mới, trong khi nhóm dưới 45 triệu đồng mỗi m2 cũng ngày càng thu hẹp.

Tháng 9/2025, TT Avio và The Aspira được chào bán từ khoảng 35 triệu đồng mỗi m2, Phú Đông SkyOne khoảng 38 triệu đồng. Đây từng là vùng giá tạo nên lợi thế của Dĩ An, giúp người mua với ngân sách 2-2,5 tỷ đồng có thể tiếp cận căn hộ hai phòng ngủ tại nhiều dự án.

Sau một năm, những mức giá này không còn phổ biến trong nguồn cung mới. Đầu tháng 9, Bcons đưa ra thị trường hơn 1.200 căn hộ tại Bcons Aria, gần khu Làng Đại học Quốc gia TP HCM. Căn hai phòng ngủ, diện tích khoảng 53 m2, có giá dự kiến từ 2,5 tỷ đồng, tương đương hơn 46 triệu đồng mỗi m2, chưa gồm VAT.

Đây là một trong số ít nguồn cung mới quanh khu vực còn dưới 50 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, Green Skyline được chào bán khoảng 58-70 triệu đồng mỗi m2, Bcons Center City khoảng 58 triệu đồng. Với các căn hai phòng ngủ diện tích 60-70 m2, giá bán tại một số dự án có thể lên 3,5-5 tỷ đồng.

Tại Thuận An, Serena Riverside có giá từ khoảng 56,3 triệu đồng mỗi m2, còn Khải Hoàn Imperial được chào bán khoảng 57-65 triệu đồng. Nhóm giá 50-60 triệu đồng đang xuất hiện ngày càng nhiều trong nguồn cung mới, thay cho vùng 35-40 triệu đồng từng phổ biến trước đây.

Những sản phẩm từng thuộc nhóm giá mềm cũng dần tăng theo mặt bằng chung. Phú Đông SkyOne đang bước vào giai đoạn chuẩn bị bàn giao, lượng hàng sơ cấp còn hạn chế với giá khoảng 43 triệu đồng mỗi m2. Trên thị trường thứ cấp, giá phổ biến 45-47 triệu đồng mỗi m2, tăng khoảng 25% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ben Hill hiện cũng được giao dịch quanh 45 triệu đồng mỗi m2, so với khoảng 38 triệu đồng năm trước. Một số dự án cũ tại Đông Hòa, giáp Làng Đại học Quốc gia TP HCM, đã lên 50-55 triệu đồng mỗi m2.

Diễn biến này thể hiện rõ qua các số liệu thị trường. Theo CBRE Việt Nam, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP HCM sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đạt khoảng 76 triệu đồng mỗi m2 trong quý II, tăng gần 16% theo năm và 8% so với quý trước. Riêng khu vực Bình Dương cũ ghi nhận khoảng 95% nguồn cung căn hộ mới thuộc phân khúc cao cấp, phản ánh xu hướng nâng hạng sản phẩm và sự sụt giảm của phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Số liệu từ One Mount Group cũng cho thấy giá căn hộ sơ cấp tại Bình Dương cũ trong quý II đạt khoảng 60 triệu đồng mỗi m2, tăng 4 triệu đồng so với quý I. Theo đơn vị này, số dự án có giá trên 70 triệu đồng mỗi m2 cũng xuất hiện ngày càng nhiều.

Như vậy, ngưỡng 45 triệu đồng mỗi m2 hiện thấp hơn đáng kể so với mặt bằng sơ cấp bình quân của khu vực. Những sản phẩm dưới mức này vẫn còn, nhưng chủ yếu nằm ở các dự án đã mở bán trước, căn diện tích nhỏ hoặc thị trường thứ cấp.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, lợi thế của Bình Dương trước đây chủ yếu nằm ở mức giá 30-40 triệu đồng mỗi m2, nhưng hiện nhiều dự án đã vượt 50-60 triệu đồng. Giá tăng cùng với sự cải thiện về chất lượng sản phẩm, quy hoạch và tiện ích, khiến người mua sẵn sàng chấp nhận khoảng cách xa trung tâm để đổi lấy một khu đô thị đáp ứng nhiều nhu cầu sinh hoạt.

Tuy nhiên, sự thay đổi này cũng khiến nguồn cung dưới 45 triệu đồng mỗi m2 ngày càng thu hẹp. Những sản phẩm trong khoảng giá này chủ yếu là hàng mở bán trước, căn thứ cấp hoặc diện tích nhỏ. Trong khi đó, chi phí đất, xây dựng và vốn tăng khiến doanh nghiệp khó duy trì mặt bằng giá cũ, nhất là tại các khu vực có hạ tầng tốt ở Dĩ An, Thuận An.

Với người mua có ngân sách khoảng 2,5-3 tỷ đồng, thay đổi này thể hiện khá rõ. Nếu trước đây khoản tiền này có thể mua căn hai phòng ngủ 60-70 m2 tại nhiều dự án ở Dĩ An, hiện người mua có thể phải giảm diện tích, tìm căn đã bàn giao hoặc mở rộng phạm vi tìm kiếm.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam, không thể đánh giá nguồn cung chỉ dựa trên số lượng căn hộ mà cần đặt trong tương quan với nhu cầu và khả năng chi trả. Nhu cầu nhà ở tại Bình Dương cũ vẫn lớn, nhưng sức hấp thụ phụ thuộc vào giá bán, tín dụng, pháp lý, chất lượng dự án và hạ tầng.

Nguồn cung khu vực phía Nam được dự báo tiếp tục tăng mạnh. Theo CBRE, nguồn cung nhà ở mới có thể tăng từ khoảng 40.000 sản phẩm năm 2026 lên hơn 70.000 năm 2027 và gần 100.000 vào năm 2028, trong đó Bình Dương, Đồng Nai và Long An cũ đóng góp ngày càng lớn. Riêng nửa đầu năm nay, khoảng 10.761 căn hộ mới được đưa ra thị trường, 79% đến từ Bình Dương cũ.

Tuy nhiên, theo ông Kiệt, nguồn cung tăng không đồng nghĩa người mua có thêm nhiều lựa chọn phù hợp khả năng chi trả. Khi phần lớn sản phẩm mới được định vị ở mức 50-70 triệu đồng mỗi m2, nhóm căn hộ dưới 45 triệu đồng ngày càng thu hẹp, trong khi nhu cầu của nhóm khách có ngân sách 2-3 tỷ đồng vẫn còn lớn.