Khó khăn bủa vây doanh nghiệp môi giới địa ốc

Đầu tháng 10, Trung Thành, trưởng phòng kinh doanh của một công ty địa ốc trụ sở tại xã An Khánh, quyết định nghỉ việc, chuyển sang lĩnh vực thương mại điện tử, sau 5 năm gắn bó với ngành. Anh Thành cho hay 6 tháng qua, lương cứng của anh bị giảm một nửa, phí hoa hồng bán hàng từ năm ngoái đến nay vẫn chưa được nhận.

Chuyên bán phân khúc chung cư, anh Thành cho biết doanh số thời gian qua liên tục giảm. Chủ đầu tư thắt chặt việc ra hàng mới, công ty của anh phải giảm 30% nhân sự hồi giữa năm. Dù cố cầm cự bằng việc đẩy mạnh bán hàng chuyển nhượng, anh cho hay tình hình mua bán ảm đạm, để bán được hàng môi giới phải chấp nhận "cắt máu" (giảm tiền hoa hồng) cho khách hàng.

"Mỗi tháng tôi phải trả gốc và lãi khoản vay mua nhà gần 30 triệu đồng, chưa tính phí sinh hoạt. Không thể gồng gánh mãi, tôi đành chuyển nghề để có thu nhập ổn định", anh Thành chia sẻ.

Hương Giang, chuyên viên marketing tại sàn giao dịch có trụ sở tại Long Biên, cũng mới nhận thêm mảng nhà cho thuê với hy vọng cải thiện thu nhập. "Gần 6 tháng qua, tôi sống 'nhờ' phí hoa hồng khách hàng trả từ năm ngoái", chị nói.

Công ty giảm lương cố định và cắt hỗ trợ chi phí marketing, cùng với áp lực không có giao dịch, chị Giang dự tính chuyển nghề vì "khó gồng qua giai đoạn này".

Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản có trụ sở tại Thanh Xuân cho biết công ty vừa đóng cửa chi nhánh ở phía Nam, giảm 200 nhân sự tính đến đầu quý IV. Ông cho hay, dòng tiền bị ách tắc do nhiều chủ đầu tư chưa thanh toán phí bán hàng, trong khi công ty vẫn phải duy trì chi phí cố định hàng tháng. "Khó khăn bủa vây khiến công ty buộc phải tự thanh lọc nhân sự, chấp nhận gồng lỗ trong ngắn hạn", ông chia sẻ.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết nhiều đơn vị môi giới đang kinh doanh khó khăn, nhất là tình trạng chậm thanh toán phí môi giới và áp lực duy trì vốn hoạt động.

Báo cáo tài chính bán niên 2026 của nhiều công ty có thế mạnh môi giới bất động sản cho thấy lợi nhuận sau thuế giảm mạnh, trong khi chi phí, các khoản phải thu và trích lập dự phòng đều tăng.

Đơn cử, Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ - Cen Land (RE) ghi nhận lợi nhuận sau thuế hợp nhất gần 21 tỷ đồng, giảm khoảng 52% so cùng kỳ năm trước, dù doanh thu bán hàng đạt 906 tỷ đồng, tăng 85%.

Tương tự, Công ty cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) cũng giảm lãi 40% trong nửa đầu năm nay, chỉ đạt hơn 152 tỷ đồng.

Theo thống kê từ các hội viên của VARS trong giai đoạn 2025-2026, có 65% doanh nghiệp môi giới ghi nhận thời gian nhận phí bị kéo dài từ 6 đến 12 tháng. Khoảng 25% các khoản phí hoa hồng bị treo trên một năm hoặc rơi vào tình trạng tranh chấp pháp lý.

"Sức khỏe doanh nghiệp môi giới đang ở mức rất yếu, thậm chí còn khó khăn hơn giai đoạn 2022-2023 do phải ứng trước chi phí", VARS nhận định.

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, doanh nghiệp có nhiều năm môi giới và phát triển dự án, chia sẻ nhiều công ty địa ốc đang ở trạng thái "sống mòn", phải dùng "lương khô" để duy trì hoạt động.

Theo ông, ở vị trí trung gian, doanh nghiệp môi giới gặp khó ở cả hai đầu, chủ đầu tư chậm trả phí hoa hồng do áp lực chi phí vốn, còn khách hàng thận trọng khiến nguồn thu bán hàng lao dốc.

Báo cáo của Hội Môi giới cho thấy quý III, toàn thị trường ghi nhận 12.520 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ gần 40%, giảm mạnh so với cùng kỳ.

Theo ông Toản, nhân sự môi giới bất động sản vẫn biến động hàng năm, giảm trong mùa thấp điểm, tăng vào mùa cao điểm. Tuy nhiên, năm nay quá trình thanh lọc nhân sự diễn ra mạnh hơn vì bước vào quý cao điểm, thị trường địa ốc vẫn trầm lắng. Ông cho biết nếu thanh khoản thị trường tiếp tục yếu, lượng môi giới mất việc sẽ nhiều hơn.

Dữ liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính) tính tới cuối tháng 9 cho thấy, hơn 2.800 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (gồm đơn vị môi giới) hoàn tất thủ tục giải thể, tăng hơn 120% so với cùng kỳ. Trung bình mỗi tháng có 312 doanh nghiệp lĩnh vực này đóng cửa.

Trong bối cảnh thị trường ngày càng chọn lọc, CEO EZ Property khuyến nghị các doanh nghiệp môi giới điều chỉnh chiến lược kinh doanh, tái cơ cấu bộ máy và mô hình hoạt động. Thay vì phân phối nhiều dự án cùng lúc, họ nên ưu tiên sản phẩm có thanh khoản tốt, tăng hợp tác với chủ đầu tư lớn để duy trì dòng tiền.