KCN Tín Nghĩa trước 'thời điểm vàng' của Đồng Nai: Đặt cược vào logistics sau khi thoái vốn Cảng Phước An

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2026, câu chuyện chiến lược trở thành tâm điểm thảo luận giữa cổ đông và Ban lãnh đạo CTCP Phát triển Khu Công nghiệp Tín Nghĩa (Mã: TIP). Một cổ đông thẳng thắn góp ý rằng trong nhiều năm qua, TIP vẫn chủ yếu tập trung vào bất động sản, từ khu công nghiệp đến khu dân cư, kể cả ở các công ty con. Mô hình này từng mang lại tăng trưởng ổn định, nhưng trong bối cảnh hiện nay, khi khu vực Đông Nam Bộ bước vào giai đoạn phát triển nhanh, cách tiếp cận này dần bộc lộ những hạn chế.

Theo cổ đông, Đồng Nai đang ở “thời điểm vàng” và nếu doanh nghiệp không tận dụng được cơ hội này thì sẽ gặp khó khăn trong tương lai. Do đó, công ty cần xây dựng một chiến lược dài hạn rõ ràng hơn trong 3 - 5 năm tới, với lộ trình cụ thể theo từng giai đoạn và cơ chế cập nhật thường xuyên để cổ đông theo dõi.

Đồng thời, việc duy trì mô hình đơn ngành cũng được cho là không còn phù hợp. Thay vào đó, TIP nên chuyển hướng sang phát triển đa ngành, hình thành một hệ sinh thái kinh doanh xoay quanh các lĩnh vực có liên quan, trong đó năng lượng tái tạo và mô hình kinh tế xanh là những gợi ý được cổ đông đề cập.

Phản hồi những ý kiến này, ông Phan Anh Dũng, Thành viên HĐQT kiêm Tổng Giám đốc, cho biết định hướng phát triển của công ty trong thời gian tới sẽ gắn chặt với sự thay đổi mang tính cấu trúc của địa phương. Khi Đồng Nai được quy hoạch trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, cùng với hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Sân bay Long Thành, hệ thống cao tốc và cụm cảng biển, khu vực này đang dần hình thành một trung tâm logistics quy mô lớn của khu vực phía Nam.

Thực tế, cụm cảng số 4 bao gồm TP HCM, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương và Long An hiện chiếm hơn 70% sản lượng hàng hóa cả nước, tương đương khoảng 358 triệu tấn và hơn 21 triệu TEU container, với tốc độ tăng trưởng khoảng 5% mỗi năm. Trong bối cảnh đó, nhu cầu về kho bãi, trung tâm logistics và dịch vụ hậu cần được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng mạnh trong những năm tới.

Trên nền tảng này, TIP đang nghiên cứu đầu tư vào các dự án trung tâm logistics, kho bãi và dịch vụ hậu cần với quy mô khoảng 20 - 30 ha tại các khu vực phù hợp để tạo ra nguồn thu mới.

Theo Ban điều hành, điểm khác biệt lớn giữa logistics và khu công nghiệp nằm ở thời gian triển khai. Nếu như một dự án khu công nghiệp thường mất khoảng 3 năm để hoàn tất giải phóng mặt bằng và thủ tục pháp lý trước khi có thể khai thác, thì các dự án logistics có thể triển khai nhanh hơn rất nhiều, thậm chí có thể đưa vào vận hành chỉ sau khoảng 6 tháng.

Đặc biệt, trong bối cảnh các depot (bãi container) tại nội đô TP HCM dần được di dời ra khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận, các địa bàn như Nhơn Trạch được đánh giá có lợi thế lớn nhờ vị trí kết nối thuận tiện với cảng biển và sân bay.

Với đặc thù đầu tư không quá phức tạp, chỉ cần san lấp mặt bằng, bố trí bãi chứa container và kết nối với các hãng tàu là có thể vận hành, tạo ra dòng tiền nhanh. Theo tính toán của doanh nghiệp, một dự án logistics có thể hoàn vốn trong khoảng 6 năm, với các nguồn thu từ cho thuê bãi container, dịch vụ logistics và các dịch vụ đi kèm.

Song song đó, TIP hiện đang nghiên cứu ba dự án gồm khu công nghiệp Đông Phú, cụm công nghiệp Long Giao và dự án logistics tại Nhơn Trạch. Đối với khu công nghiệp Đông Phú, dự án hiện vẫn đang ở giai đoạn theo dõi và đánh giá do phụ thuộc lớn vào tiến độ hạ tầng kết nối, đặc biệt là các tuyến đường vành đai.

Theo lãnh đạo công ty, chỉ khi các tuyến giao thông trọng điểm được hoàn thiện, khả năng kết nối từ khu vực này đến cảng biển và các trung tâm kinh tế mới thực sự thuận lợi, khi đó dự án mới có thể triển khai hiệu quả.

Trong khi đó, cụm công nghiệp Long Giao đã được địa phương tổ chức đấu giá, tuy nhiên mức giá hiện tại được đánh giá là còn cao so với hiệu quả đầu tư. Công ty đang tiếp tục theo dõi và chỉ tham gia khi điều kiện trở nên phù hợp hơn, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu thuê diện tích nhỏ từ các doanh nghiệp vừa và nhỏ đang gia tăng.

Đối với dự án logistics tại Nhơn Trạch, đây là dự án được đánh giá có tính khả thi cao nhất trong ngắn hạn. Công ty đã tiến hành khảo sát và xây dựng các phương án tài chính dựa trên nhiều nguồn thu như cho thuê bãi container, dịch vụ logistics, bãi trung chuyển và các dịch vụ đi kèm. Kết quả tính toán cho thấy dự án có thể đạt thời gian hoàn vốn khoảng 6 năm, phù hợp với định hướng tạo dòng tiền nhanh.

"Sau khi kết thúc hợp tác tại dự án Phước An, chúng tôi dự kiến sẽ sử dụng nguồn vốn thu hồi để tái đầu tư vào các dự án mới, trong đó ưu tiên lĩnh vực logistics nhằm tận dụng cơ hội thị trường", Tổng Giám đốc TIP cho hay.

Về dài hạn, Ban lãnh đạo cho biết công ty không chỉ dừng lại ở một hướng đi đơn lẻ, ban lãnh đạo cũng cho biết công ty sẽ từng bước mở rộng sang các lĩnh vực liên quan như kho bãi, dịch vụ hậu cần, xử lý môi trường, cấp nước sạch và năng lượng tái tạo. Mục tiêu dài hạn là xây dựng một hệ sinh thái kinh doanh xoay quanh hạ tầng công nghiệp - logistics, tận dụng tối đa lợi thế từ quy hoạch mới của Đồng Nai.