Gần 100.000 sản phẩm nhà ở sẽ ra thị trường, liệu có dư cung?

Thị trường bất động sản phía Nam đang đứng trước giai đoạn nguồn cung mới dồi dào hơn, sau thời gian dài nhiều dự án đình trệ vì vướng pháp lý, đất đai, quy hoạch và nghĩa vụ tài chính.

Tại TP HCM, quá trình tháo gỡ các dự án tồn đọng được đẩy mạnh từ năm 2025 và tiếp tục trong năm nay. Đến cuối tháng 4, thành phố đã hoàn thành tháo gỡ hoặc có hướng xử lý đối với toàn bộ 838 dự án tồn đọng, với tổng vốn đầu tư hơn 206.000 tỷ đồng và diện tích trên 17.000 ha.

Riêng nhóm dự án được giao xử lý theo Nghị quyết 170, thành phố cho biết đã hoàn thành xử lý 11/11 dự án, trong đó có nhiều dự án bất động sản quy mô lớn như Empire City, The Water Bay, Nam Rạch Chiếc, New City...

Cùng với việc tháo gỡ dự án cũ, thành phố cũng mở thêm quỹ đất cho các dự án mới. Đầu năm nay, HĐND TP HCM thông qua danh mục 28 khu đất với tổng diện tích hơn 750.000 m2 để thực hiện các dự án thí điểm phát triển nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

Quá trình này diễn ra trong bối cảnh không gian đô thị phía Nam được mở rộng sau sáp nhập, kéo theo sự dịch chuyển của nguồn cung về các khu vực như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và vùng ven TP HCM.

Theo dữ liệu Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE trình bày tại sự kiện gần đây, tổng nguồn cung nhà ở mới tại các tỉnh phía Nam được dự báo tăng mạnh trong giai đoạn 2026 - 2028. Nguồn cung có thể tăng từ khoảng 40.000 sản phẩm năm 2026 lên hơn 70.000 sản phẩm năm 2027 và gần 100.000 sản phẩm vào năm 2028.

Điểm đáng chú ý là nguồn cung không còn tập trung chủ yếu ở khu vực lõi TP HCM. Các địa phương và khu vực lân cận, đặc biệt Bình Dương, Đồng Nai và Long An, sẽ đóng góp ngày càng lớn.

Riêng nửa đầu năm 2026, thị trường căn hộ ghi nhận khoảng 10.761 căn mở bán mới, trong đó khoảng 79% đến từ Bình Dương cũ, còn TP HCM cũ chiếm khoảng 13%. Riêng quý II có khoảng 6.573 căn được đưa ra thị trường.

Với nguồn cung được dự báo tăng nhanh trong những năm tới, vấn đề đặt ra không chỉ là thị trường có thể hấp thụ bao nhiêu sản phẩm mà còn là nguồn hàng mới có phù hợp với nhu cầu thực tế hay không.

'Chưa đủ năng lực đáp ứng nhu cầu nhà ở'

Trao đổi riêng với người viết, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng chưa thể chỉ dựa vào số lượng sản phẩm dự kiến đưa ra thị trường để đánh giá nguy cơ dư cung, mà cần đặt con số này trong tương quan với nhu cầu nhà ở.

Theo ông, với quy mô dân số khoảng 14 - 15 triệu người của TP HCM sau sáp nhập, nguồn cung dự kiến trong vài năm tới cần được nhìn trong tương quan với quy mô thị trường và nhu cầu thực tế, thay vì chỉ xét con số tuyệt đối. "Quan trọng là có khả năng đáp ứng được nhu cầu ở thực hay không”, ông Kiệt nói.

Ông Kiệt cho rằng nhu cầu nhà ở tại TP HCM vẫn lớn, trong khi dân số cơ học và nhu cầu lao động tiếp tục tăng. Do đó, việc nguồn cung tăng trong những năm tới chưa đồng nghĩa thị trường sẽ rơi vào tình trạng dư thừa.

Ông dẫn lại giai đoạn 2018 - 2019, khi TP HCM từng có gần 60.000 sản phẩm được đưa ra thị trường và tỷ lệ hấp thụ khi đó ở mức rất cao. Thời điểm này, TP HCM chưa mở rộng địa giới như hiện nay.

Tuy nhiên, theo ông, nhu cầu nhà ở lớn không đồng nghĩa toàn bộ nguồn cung mới đều có thể bán được. Khả năng hấp thụ phụ thuộc vào giá bán, khả năng tiếp cận tín dụng, chất lượng dự án, pháp lý và hạ tầng.

“Chúng ta vẫn chưa đủ năng lực để đáp ứng được nhu cầu nhà ở. Nếu nhà được đưa ra với giá phù hợp, người dân có khả năng mua và đáp ứng được việc vay vốn, không phải chịu lãi vay cao thì nhu cầu vẫn rất lớn”, ông nói.

Thiếu hàng vừa túi tiền hơn là thiếu nhu cầu

Theo ông Kiệt, lượng căn hộ cao cấp nếu xét riêng không hẳn quá lớn nhưng khi đặt cạnh nguồn cung của các phân khúc khác, nhóm này đang chiếm tỷ trọng cao hơn, trong khi sản phẩm trung cấp và vừa túi tiền còn hạn chế.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ hiện thấp hơn giai đoạn cách đây 2 - 3 năm, khi nhiều dự án đạt 80 - 90%. Hiện mức hấp thụ khoảng 70 - 80%, cho thấy các sản phẩm đang được đưa ra thị trường vẫn có khả năng được hấp thụ, dù thấp hơn trước.

Số liệu CBRE cho thấy giá căn hộ sơ cấp tại TP HCM cũ trong quý II/2026 khoảng 92 triệu đồng/m2, trong khi Bình Dương cũ khoảng 76 triệu đồng/m2.

Mặt bằng giá cao cũng khiến người mua mất nhiều thời gian hơn để cân nhắc. Theo ông Kiệt, nếu trước đây nhà đầu tư có thể kỳ vọng bất động sản tăng giá trong 6 tháng đến một năm, hiện họ phải tính đến thời gian nắm giữ khoảng 3 năm hoặc lâu hơn.

Trong bối cảnh đó, việc nguồn cung tăng trở lại sẽ không chỉ được nhìn ở số lượng sản phẩm đưa ra thị trường mà còn ở khả năng đáp ứng nhu cầu theo từng phân khúc và khu vực. Những sản phẩm có mức giá phù hợp với khả năng chi trả sẽ có điều kiện tiếp cận nhóm người mua rộng hơn.

"Vấn đề của thị trường trong những năm tới không đơn thuần là có thêm bao nhiêu sản phẩm mà là nguồn cung mới có phù hợp với nhu cầu về vị trí, phân khúc và khả năng chi trả của người mua hay không", ông Kiệt nhận định.