Dưới 15% lao động nhập cư có nhà ở ổn định, TP HCM tìm cách tăng nguồn cung nhà ở cho thuê

Tại hội nghị triển khai, xúc tiến đầu tư và phát triển nhà ở cho thuê trên địa bàn TP HCM, đại diện Sở Xây dựng cho biết nhu cầu nhà ở xã hội của thành phố sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu được dự báo lên tới khoảng 1 triệu căn. Trong giai đoạn 2026 - 2030, thành phố cần phát triển thêm 181.257 căn nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu của người dân và người lao động.

Tuy nhiên, áp lực không chỉ đến từ tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số cơ học. Theo số liệu được ông Nguyễn Quang Thanh Phó Tổng Giám đốc HFIC công bố tại hội thảo, hiện dưới 15% lao động nhập cư trên địa bàn có nhà ở ổn định, trong khi đây là lực lượng đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển của các khu công nghiệp, khu chế xuất và khu vực dịch vụ.

Ở chiều ngược lại, nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê còn khá hạn chế. Hiện các đơn vị nhà nước đang quản lý khoảng 13.668 phòng, căn hộ thuộc quỹ nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê công. Con số này vẫn còn rất nhỏ so với nhu cầu thực tế của thị trường.

HFIC dẫn ví dụ nhiều quốc gia và vùng lãnh thổ châu Á đã xây dựng được hệ thống nhà ở xã hội quy mô lớn nhờ kết hợp đồng bộ giữa chính sách tài chính, quy hoạch đất đai và cơ chế quản lý.

Tại Singapore, hơn 80% dân số đang sinh sống trong các dự án do Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB) phát triển. Thành công của mô hình này đến từ Quỹ Dự phòng Trung ương (CPF), nơi người lao động đóng góp một phần thu nhập vào quỹ nhà ở, tạo nguồn lực tài chính dài hạn hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở.

Trong khi đó, tại Hong Kong, hệ thống nhà ở cho thuê công cộng (Public Rental Housing - PRH) hiện đáp ứng nhu cầu nhà ở cho khoảng 30% dân số. Theo HFIC, mô hình này được hỗ trợ bởi cơ chế quản lý quỹ đất và nguồn lực tài chính tập trung của cơ quan quản lý nhà ở.

Trung Quốc cũng phát triển nhà ở cho thuê giá thấp thông qua quỹ tiết kiệm nhà ở bắt buộc, đồng thời áp dụng các thiết kế tiêu chuẩn và hệ thống xây dựng công nghiệp hóa nhằm giảm chi phí đầu tư.

Nút thắt tài chính khiến doanh nghiệp chưa mặn mà

Theo phân tích của HFIC, bài toán tài chính đang là một trong những rào cản lớn nhất đối với phát triển nhà ở xã hội cho thuê. Với một dự án quy mô khoảng 500 - 1.000 căn, tổng nhu cầu vốn đầu tư có thể lên tới khoảng 800 tỷ đồng. Trong khi đó, cơ chế hỗ trợ hiện hành theo Nghị quyết 09 của HĐND TP HCM chỉ hỗ trợ tối đa 200 tỷ đồng mỗi dự án, tương đương khoảng 20 - 30% tổng nhu cầu vốn.

HFIC cho rằng mức hỗ trợ này chưa đủ để giảm áp lực tài chính cho chủ đầu tư, đặc biệt với loại hình nhà ở xã hội cho thuê có thời gian thu hồi vốn kéo dài. Vì vậy, đơn vị đề xuất nâng hạn mức vốn vay được hỗ trợ lên 300 tỷ đồng mỗi dự án, qua đó nâng tỷ lệ bao phủ vốn từ khoảng 20 - 30% lên 30 - 50% tổng nhu cầu đầu tư.

Bên cạnh hạn mức vay, thời gian hỗ trợ lãi suất cũng được đánh giá là chưa phù hợp với chu kỳ dòng tiền của dự án. Theo HFIC, cơ chế hiện nay chỉ hỗ trợ lãi suất trong 7 năm đầu, trong khi các dự án nhà ở xã hội cho thuê thường phát sinh rủi ro tài chính lớn vào giai đoạn năm thứ 8 đến năm thứ 10, khi thời gian hỗ trợ kết thúc nhưng áp lực trả nợ và vận hành vẫn ở mức cao.

Trên cơ sở đó, HFIC kiến nghị kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất từ 7 năm lên 10 năm nhằm giảm áp lực dòng tiền cho doanh nghiệp trong giai đoạn rủi ro nhất của dự án.

Ngoài ra, đơn vị này cũng cho rằng cần nghiên cứu cơ chế tín dụng ưu đãi riêng cho nhà ở xã hội cho thuê. Theo đánh giá của HFIC, lãi suất vay thương mại hiện dao động khoảng 9 - 14%/năm, trong khi đặc thù của loại hình này là thời gian hoàn vốn dài. Việc áp dụng nguồn vốn ưu đãi dài hạn được kỳ vọng sẽ tạo động lực để doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội cho thuê trong thời gian tới.

Để tháo gỡ những vướng mắc trong phát triển nhà ở xã hội cho thuê, HFIC đề xuất triển khai đồng thời 4 nhóm giải pháp, từ tài chính, quỹ đất đến xây dựng và vận hành nhằm hình thành hệ sinh thái phát triển nhà ở cho thuê bền vững.

Về tài chính, HFIC kiến nghị nâng hạn mức hỗ trợ lãi suất đối với dự án nhà ở xã hội, kéo dài thời gian hỗ trợ và nghiên cứu cơ chế Nhà nước mua lại một phần quỹ nhà ở xã hội để giao cho Quỹ Phát triển nhà ở quản lý, vận hành. 

Đối với quỹ đất, HFIC đề xuất quy hoạch quỹ đất phù hợp để hình thành hệ sinh thái nhà ở xã hội đồng bộ, đồng thời chuyển đổi các quỹ nhà tái định cư chưa có nhu cầu sử dụng cấp thiết sang phát triển nhà ở xã hội. 

Ở lĩnh vực xây dựng, đơn vị này khuyến nghị áp dụng các thiết kế mẫu chuẩn hóa và đẩy mạnh hệ thống xây dựng công nghiệp hóa. 

Bên cạnh đó, công tác quản lý và vận hành cũng được xác định là một mắt xích quan trọng. HFIC đề xuất xây dựng mô hình quản lý nhà ở cho thuê trên nền tảng số, cho phép theo dõi và vận hành theo thời gian thực nhằm nâng cao hiệu quả khai thác quỹ nhà, kiểm soát chi phí và cải thiện chất lượng dịch vụ cho người thuê.

Theo HFIC, việc triển khai đồng bộ các giải pháp trên sẽ giúp hình thành vòng tròn chính sách khép kín từ tạo lập nguồn cung, hỗ trợ tài chính, phát triển dự án đến vận hành và khai thác, qua đó tạo nền tảng cho thị trường nhà ở xã hội cho thuê phát triển bền vững trong dài hạn.