Đề xuất bổ sung loại hình đất ở có thời hạn vào Luật Đất đai

Đề xuất được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đưa ra tại hội thảo góp ý sửa đổi Luật Đất đai ngày 1/7.

Theo lãnh đạo HoREA, Luật Đất đai 2024 hiện chỉ quy định đất ở được sử dụng ổn định lâu dài, trong khi Luật Nhà ở 2023 đã cho phép tồn tại hình thức mua bán nhà ở có thời hạn. Người mua được sở hữu căn nhà theo thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng, sau khi hết thời hạn sẽ hoàn trả lại tài sản cho bên bán.

Vì vậy, Hiệp hội kiến nghị sửa luật theo hướng bổ sung quy định về đất ở sử dụng có thời hạn, loại đất ở được Nhà nước giao hoặc cho thuê trong một khoảng thời gian nhất định, để tạo thêm một cơ chế sử dụng đất song song với đất ở sử dụng ổn định lâu dài như hiện nay.

HoREA cho rằng việc bổ sung loại hình này sẽ giúp đồng bộ giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở, đồng thời tạo điều kiện để Nhà nước linh hoạt hơn trong khai thác quỹ đất, phục vụ chỉnh trang, tái thiết đô thị và đáp ứng đa dạng nhu cầu phát triển nhà ở đồng thời tạo thêm lựa chọn cho thị trường.

Việc bổ sung này không thay thế chế độ sử dụng đất ở lâu dài mà bổ sung thêm một lựa chọn nhằm tăng tính linh hoạt trong quản lý, khai thác quỹ đất.

HoREA dẫn kinh nghiệm của Singapore, nơi phần lớn nhà ở được bán với thời hạn tối đa 99 năm trên quỹ đất thuộc sở hữu Nhà nước. Sau khi hết thời hạn, Nhà nước có điều kiện thuận lợi để chỉnh trang, tái thiết đô thị và sử dụng đất hiệu quả hơn. Theo Hiệp hội, đây là mô hình Việt Nam có thể nghiên cứu, tham khảo trong quá trình hoàn thiện chính sách đất đai.

Ngoài đề xuất trên, HoREA kiến nghị sửa quy định về thời điểm tính thời hạn sử dụng đất đối với các dự án đầu tư.

Theo đó, thời hạn giao đất, cho thuê đất không chỉ được tính từ ngày có quyết định giao hoặc cho thuê như hiện nay mà còn từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án, gia hạn sử dụng đất, chuyển đổi hình thức sử dụng đất hoặc ban hành quyết định xử lý vi phạm về đất đai.

HoREA cho rằng quy định hiện nay khiến nhiều dự án chuyển nhượng chỉ còn thời gian sử dụng đất ngắn, làm giảm hiệu quả đầu tư và giá trị dự án. Việc tính lại thời hạn sử dụng đất trong các trường hợp trên sẽ giúp tăng sức hấp dẫn của dự án, thu hút nhà đầu tư và hỗ trợ xử lý các dự án tồn đọng, tài sản bảo đảm, nợ xấu.

Hiệp hội cũng đề xuất cho phép người sử dụng đất chủ động đề nghị gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo nhu cầu đầu tư, sản xuất kinh doanh, thay vì chỉ được thực hiện vào năm cuối của thời hạn sử dụng đất như quy định hiện nay.

"Cơ chế này sẽ tạo thuận lợi cho doanh nghiệp mở rộng hoạt động, hợp tác đầu tư và xử lý các dự án kéo dài, qua đó góp phần khai thông nguồn lực đất đai và nâng cao hiệu quả sử dụng đất", HoREA nêu quan điểm.

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, song sau gần 2 năm triển khai đã phát sinh nhiều bất cập cần điều chỉnh. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến, dự kiến điều chỉnh khoảng 65 điều của luật năm 2024.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết đang tiếp tục phối hợp với các cơ quan liên quan để trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội hồ sơ đề nghị bổ sung dự án Luật Đất đai (sửa đổi) vào chương trình lập pháp năm 2026.