Đất ‘cõi âm’ thành kênh đầu tư mới

Ít ai nghĩ rằng một mảnh đất được mua với mục đích chuẩn bị nơi an nghỉ cho gia đình lại có thể mang về khoản lợi nhuận gấp nhiều lần sau hơn chục năm.

Anh Hoàng Nam (Hà Nội) cho biết, năm 2012, anh mua hơn 30m2 đất tại một công viên nghĩa trang ở khu vực Ba Vì với giá khoảng 5 triệu đồng mỗi m2. Ban đầu, đây đơn thuần là sự chuẩn bị cho tương lai của bố mẹ. Tuy nhiên, khi gia đình thay đổi nguyện vọng và muốn sau này được an táng tại quê nhà, anh quyết định chuyển nhượng lô đất.

"Tôi bán với giá khoảng 25 triệu đồng mỗi m2, cao gấp 5 lần thời điểm mua. Bản thân cũng không nghĩ giá lại tăng nhanh như vậy", anh Nam kể.

Sau thương vụ đầu tiên, thay vì tiếp tục tập trung vào đất nền vùng ven như trước, anh bắt đầu dành một phần dòng tiền để tìm hiểu thị trường công viên nghĩa trang.

Theo anh, phân khúc này không phù hợp với kiểu đầu tư lướt sóng, nhưng lại có lợi thế ở chỗ vốn ban đầu không quá lớn, nguồn cầu tương đối ổn định và ít chịu tác động bởi các chu kỳ lên xuống của thị trường bất động sản nhà ở.

Không chỉ các nhà đầu tư cá nhân như anh Nam, nhiều môi giới cũng ghi nhận lượng khách tìm mua đất nghĩa trang với mục đích đầu tư đã tăng đáng kể trong vài năm gần đây.

Theo anh Tuấn Quang, một môi giới chuyên phân phối sản phẩm tại các công viên nghĩa trang miền Bắc, khoảng 3-5 năm trước, không ít nhà đầu tư có thể nhân đôi số vốn nhờ sự tăng giá mạnh của phân khúc đất nghĩa trang.

Hiện tại, khi mặt bằng giá đã lên cao, biên lợi nhuận sẽ không còn lớn như trước. Tuy nhiên nếu so với lãi suất ngân hàng, khoản lãi mang về vẫn hấp dẫn hơn rất nhiều.

"Mỗi năm thị trường thường ghi nhận một đến hai đợt điều chỉnh giá. Nếu đầu tư trong trung và dài hạn, tỷ suất sinh lời khoảng 20% mỗi năm vẫn có thể đạt được ở một số dự án", anh Quang nói.

Nếu cách đây hơn một thập kỷ, nhiều công viên nghĩa trang tại miền Bắc chỉ bán các khuôn viên với giá khoảng 2-4 triệu đồng/m2 thì hiện nay, những vị trí đẹp có thể được giao dịch ở mức gần 30 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn.

Dữ liệu từ batdongsan.com.vn cho thấy tại Lạc Hồng Viên (Hòa Bình), nhiều lô đất được sang nhượng với giá khoảng 25-35 triệu đồng/m2. Cá biệt có lô đất diện tích 54m2, giá bán đã lên tới gần 1,8 tỷ đồng.

Trong khi đó, nguồn cung tại Công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng ở Ba Vì gần như không còn, các giao dịch chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp với mức giá khoảng 25-28 triệu đồng/m2. Có những khuôn viên rộng hơn 30m2 được chào bán trên 1,2 tỷ đồng.

Theo các môi giới, nguyên nhân khiến phân khúc đất nghĩa trang tăng giá chủ yếu đến từ sự mất cân đối giữa cung và cầu.

Quỹ đất dành cho nghĩa trang ngày càng hạn chế do yêu cầu quy hoạch, trong khi nhu cầu an táng vẫn tăng theo quy mô dân số và tốc độ đô thị hóa. Nhiều nghĩa trang truyền thống tại Hà Nội đã gần như kín chỗ, khiến người dân dần chuyển sang các công viên nghĩa trang được đầu tư bài bản ở các địa phương lân cận như Hòa Bình, Phú Thọ, Vĩnh Phúc hay Thái Nguyên.

Chưa kể khác với hình dung về những nghĩa trang truyền thống, các dự án nghĩa trang về sau được quy hoạch theo mô hình công viên sinh thái, có cảnh quan cây xanh, hồ nước, hạ tầng đồng bộ cùng nhiều loại hình như mộ đơn, mộ đôi, khu gia tộc hay khu lưu giữ tro cốt. Điều này góp phần thay đổi quan niệm của người dân về nơi an nghỉ, đồng thời tạo thêm sức hút cho thị trường.

Ở góc độ đầu tư, nhiều chuyên gia cho rằng bất động sản nghĩa trang có đặc điểm khá riêng khi nhu cầu mang tính tất yếu, ít phụ thuộc vào chu kỳ kinh tế như bất động sản nghỉ dưỡng hay nhà ở. Tuy nhiên, đây cũng không phải là phân khúc phù hợp với nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn.

Bên cạnh yếu tố tâm linh khiến không phải ai cũng sẵn sàng tham gia, các giao dịch tại phân khúc này còn chịu sự điều chỉnh của nhiều quy định pháp luật liên quan đến đất nghĩa trang và quy hoạch.

Báo Đầu tư dẫn lời luật sư Trịnh Văn Bình (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, người mua đất nghĩa trang không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng phần mộ như đối với đất ở. Quyền lợi của khách hàng chủ yếu được xác lập thông qua hợp đồng với chủ đầu tư và quy chế quản lý của dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Vì vậy, trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của dự án, bao gồm quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết, các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất cũng như việc chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước hay chưa.