Cuộc viễn chinh về nông thôn: Hé lộ cách FPT Retail và MWG có mặt bằng giá rẻ trong năm 2025

Gần cuối năm 2025, có nhiều thông tin về việc giá thuê mặt bằng nhà phố tại TP HCM giảm từ 20% đến 50% tùy khu vực và diện tích. Tuy nhiên, nhìn vào số tiền mà các tập đoàn bán lẻ hàng đầu Việt Nam trả cho việc thuê mặt bằng thì không hoàn toàn chính xác.

Về chi phí mặt bằng, cả MWG và PNJ chủ yếu trả ngắn hạn song có một phần là trả dài hạn, trong khi FPT Retail chỉ có trả ngắn hạn.

Giá thuê trung bình của MWG và FPT Retail giảm nhẹ do mở rộng về nông thôn

Trong năm 2024, MWG có tổng cộng 5.205 cửa hàng, bao gồm: 935 cửa hàng Thế Giới Di Động, 86 TopZone, 2.026 Điện Máy Xanh, 1.770 Bách Hóa Xanh, 326 An Khang và 62 AvaKids.

Để trả tiền thuê lượng mặt bằng nói trên, MWG đã chi ra khoảng 364,591 tỷ đồng, tức tiền thuê mặt bằng trung bình khoảng 69,4 triệu/năm/cửa hàng. Chi phí bán hàng trong năm này của Tập đoàn cũng tốn khoảng 19.850 tỷ đồng.

Trong năm 2025, doanh nghiệp có 6.044 mặt bằng, bao gồm: 1.012 cửa hàng Thế Giới Di Động và TopZone, 2.008 Điện Máy Xanh, 2.559 Bách Hóa Xanh, 382 An Khang, 83 AvaKids. Theo đó, công ty đã chi ra 389,373 tỷ đồng để trả tiền mặt bằng, trung bình 64,4 triệu/năm/cửa hàng. Chi phí bán hàng của doanh nghiệp trong 2025 là 18.619 tỷ đồng.

Như thế, dù tiền thuê mặt bằng trung bình trong năm 2025 của MWG có giảm xuống so với 2024, nhưng lại chiếm 2,09% trong tổng chi phí bán hàng so với 1,84% của năm 2024.

Nhìn vào các số liệu nói trên có thể thấy, lượng 839 cửa hàng thêm mới trong năm 2025 của ông lớn bán lẻ này chủ yếu đến từ Bách Hóa Xanh.

Thực tế, Bách Hóa Xanh đã mở thêm 789 cửa hàng trong năm 2025 (hơn 65 điểm bán mỗi tháng), vượt kế hoạch đề ra là mở mới 600 cửa hàng, với gần 50% tại khu vực miền Trung.

Đáng chú ý nữa, Bách Hoá Xanh cũng đã chính thức ra mắt tại miền Bắc với 20 siêu thị đầu tiên tại Ninh Bình trong tháng 11, bước mở rộng chiến lược sau gần 10 năm hoạt động ở miền Nam và miền Trung. 

Chắc chắn, trung bình mặt bằng thuê ở khu vực miền Trung và các tỉnh lẻ như Ninh Bình sẽ rẻ hơn trung bình TP HCM hoặc Hà Nội khá nhiều, hệ quả là trung bình giá mặt bằng mà MWG trả trong 2025 rẻ hơn một chút so với 2024.

Bên cạnh đó, diễn biến câu chuyện mặt bằng của FPT Retail cũng khá giống với Thế Giới Di Động.

Năm 2024, FPT Retail có tổng cộng 2.703 mặt bằng, trong đó có 1.943 nhà thuốc Long Châu, 126 trung tâm tiêm chủng và 634 FPT Shop. Cũng trong năm này, doanh nghiệp đã chi ra 176,492 tỷ đồng để trả tiền mặt bằng, trung bình 65,3 triệu đồng/năm/cửa hàng, ngốn 3,2% tổng chi phí bán hàng.

Năm 2025, FPT Retail có 3.317 mặt bằng, với 2.417 cửa hàng Long Châu – tăng 474 địa điểm, 223 trung tâm tiêm chủng – tăng 97, 623 FPT Shop – giảm 11 cửa hàng so với 2024. Nhà bán lẻ này đã chi 189,439 tỷ đồng để trả tiền thuê mặt bằng, trung bình 57,1 triệu đồng/năm/cửa hàng; chiếm 2,7% chi phí bán hàng.  

Chuỗi cửa hàng thuốc Long Châu đang là động lực tăng trưởng chính của FPT Retail cả về doanh thu lẫn số lượng. Trong ĐHĐCĐ 2025, Chủ tịch Nguyễn Bạch Điệp từng chia sẻ về chiến lược mở rộng cửa hàng trong năm 2025 là tiến về ngoại ô, tỉnh lẻ và nông thôn.  

Theo bà, Long Châu đã mở cửa hàng theo chiến lược ‘thịt ăn trước, xương ăn sau’. Với Long Châu, khu vực thành thị chính là ‘thịt’ và khu vực cận thành thị - nông thôn là ‘xương’. Long Châu đã phủ hết khu vực thành thị, bao gồm các thành phố lớn như Hà Nội – TP HCM và thành phố loại 2 như Nha Trang – Quy Nhơn; nên hiện tại, họ đang đổ bộ về khu vực huyện xã, thị trấn/thị tứ và thành phố loại 2 hoặc 3.

“Khi về khu vực cận thành thị chúng ta sẽ có huyện, trong huyện sẽ có xã trung tâm hoặc thị trấn/thành phố nhỏ - nơi đặt các cơ quan hành chính quan trọng và trung tâm y tế/bệnh viện huyện. Có những nhà thuốc mà chúng tôi hay gọi là ‘nhà thuốc liên xã’, vì dù đặt nhà thuốc ở xã A nhưng chúng tôi biết người xã B hay C lân cận cũng đến mua. Hiện tại, tình hình kinh doanh của tệp nhà thuốc Long Châu ở khu vực huyện xã đang rất tốt.

Tuy nhiên, không phải huyện/xã nào Long Châu cũng chọn để mở cửa hàng; mà có những huyện/thành phố nhỏ chuỗi chỉ mở một cái, có nơi lại mở từ 5 đến 7 cái, tùy thuộc vào sức mua của người dân địa phương", Chủ tịch FPR Retail nêu cụ thể. 

Vậy nên, cũng như MWG, trung bình chi phí thuê cửa hàng của FPT Retail cũng giảm đáng kể.

Trung bình tiền thuê một cửa hàng của PNJ vẫn tăng 

Khác với MWG và FPT Retail, trung bình giá thuê mặt bằng của PNJ trong năm 2025 vẫn cao hơn so với 2024. PNJ có hai thương hiệu bán lẻ chính là PNJ và CAO. 

Trong năm 2024, PNJ có 449 cửa hàng, chi phí thuê mặt bằng là 55,574 tỷ đồng, tương ứng với trung bình giá thuê 123,8 triệu đồng/năm/cửa hàng; chiếm 1,73% chi phí bán hàng của doanh nghiệp.

Những con số tương ứng trong năm 2025 là 451 cửa hàng, 56,384 tỷ chi phí thuê mặt bằng, trung bình giá thuê 125 triệu đồng/năm/cửa hàng; chiếm 1,71% chi phí bán hàng của doanh nghiệp.

Chia sẻ tại sự kiện Vietnam Access Days ngày 3/2, bà Trần Phương Ngọc Thảo - Phó chủ tịch HĐQT PNJ cho biết: thương hiệu chính PNJ đóng góp phần lớn doanh số, còn Style by PNJ tập trung vào khách hàng trẻ. Mancode by PNJ ra mắt hai năm trước dành riêng cho nam giới. CAO Fine Jewellery hướng đến phục vụ phân khúc cao cấp và giới thượng lưu.

PNJ cũng đặt mục tiêu mở rộng hệ thống lên 500 cửa hàng trước năm 2030. Ngoài ra, công ty cũng sẽ tăng hiện diện tại các thành phố cấp 2 và cấp 3, đặc biệt ưu tiên khu vực miền Bắc do đang có hiệu suất hoạt động ổn định. Ban lãnh đạo cho biết đã lên kế hoạch đóng những cửa hàng kém hiệu quả trong trung tâm thương mại để chuyển sang mô hình hiệu quả hơn.

Hiện tại, do đặc thù ngành nghề, nên hầu hết chuỗi cửa hàng dưới thương hiệu PNJ hay CAO đều tập trung chủ yếu ở các khu vực sang chảnh, trung tâm thương mại và trung tâm các thành phố lớn.

Mà theo báo thị trường bán lẻ mới nhất của CBRE Việt Nam, giá thuê trung bình mặt bằng bán lẻ khu vực trung tâm TP HCM hiện đạt khoảng 270 – 285 USD/m2/tháng, tăng khoảng 3-4% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức giá cao nhất cả nước, vượt xa khu vực ngoài trung tâm, nơi giá thuê phổ biến chỉ từ 60-80 USD/m2/tháng.  

Báo cáo quý IV/2025 mới đây từ JLL cũng thể hiện, năm 2025, thị trường bán lẻ tại các trung tâm thương mại ở TP HCM và Hà Nội tiếp tục duy trì trạng thái ổn định, bất chấp bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động.

Ví dụ, giá thuê tại các dự án thuộc khu vực trung tâm TP HCM đã tăng 4% trong 3 tháng cuối năm so với cùng kỳ năm ngoái, đạt trung bình 285 USD/m2/tháng. Ở khu vực ngoài trung tâm, mức tăng thấp hơn, khoảng 2%, với giá chào thuê trung bình 55 USD/m2/tháng.