Cổ phiếu khu công nghiệp liên tục dò đáy: Vì sao dòng tiền vẫn chưa quay lại?

Giá nhiều cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp hiện giảm 30 - 65% so với đỉnh, dù dòng vốn FDI tăng mạnh và các công ty chứng khoán vẫn đánh giá tích cực về triển vọng kinh doanh dài hạn. Diễn biến này phản ánh độ trễ giữa kỳ vọng về ngành với tiến độ ghi nhận doanh thu, lợi nhuận và sự phân hóa của dòng tiền trên thị trường.

Tính đến hết phiên giao dịch ngày 18/9, SZC giảm 65% so với đỉnh, BCM giảm 57%; NTC giảm 46%; KBC và LHG cùng giảm 42%. Các mã còn lại trong nhóm gồm VGC, SIP, IDC, GVR và PHR cũng giảm 18 - 36% so với vùng giá cao nhất từng thiết lập.

Áp lực khiến giá chưa theo kịp triển vọng

Câu hỏi đặt ra là vì sao một ngành được đánh giá còn nhiều dư địa tăng trưởng lại có nhiều cổ phiếu giảm sâu so với đỉnh?

Ở cấp độ doanh nghiệp, tiến độ cho thuê và bàn giao đất, pháp lý dự án và khả năng ghi nhận doanh thu, lợi nhuận vẫn là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả kinh doanh. Với một số doanh nghiệp như IDC, VGC và SZC, nguồn thu từ bàn giao đất chưa đạt kỳ vọng trong khi các dự án mới còn phụ thuộc vào tiến độ pháp lý và hạ tầng.

Áp lực thứ hai đến từ mặt bằng định giá. Sau giai đoạn tăng mạnh và lập đỉnh trong năm 2024-2025, nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn với tốc độ chuyển hóa quỹ đất thành doanh thu và lợi nhuận. Điều này khiến kỳ vọng tăng trưởng dài hạn chưa đủ để tạo lực đỡ cho giá cổ phiếu trong ngắn hạn.

Trong khi đó, dòng tiền trên thị trường đang tập trung nhiều hơn vào ngân hàng, chứng khoán và các cổ phiếu gắn với câu chuyện nâng hạng, khiến nhóm khu công nghiệp chưa trở thành tâm điểm.

Diễn biến này tạo ra độ trễ giữa triển vọng ngành và giá cổ phiếu. Theo một số dự báo trong các báo cáo phân tích, năm 2026 có thể là giai đoạn tạo đáy lợi nhuận của ngành trước khi bước vào chu kỳ phục hồi từ năm 2027. Trong trường hợp này, giá cổ phiếu có thể phản ánh kỳ vọng về sự phục hồi trước khi kết quả kinh doanh thực tế cải thiện rõ nét.

FDI vẫn là biến số dẫn dắt nhu cầu thuê đất

Tổng vốn FDI đăng ký 8 tháng đầu năm 2026 đạt 40,6 tỷ USD, tăng 55,4% so với cùng kỳ. Vốn FDI giải ngân đạt 17,3 tỷ USD, tăng 12%.

Tại chuỗi hội thảo "Đầu tư an toàn cùng Vietcap" do CTCP Chứng khoán Vietcap (Mã: VCI) tổ chức, đơn vị này đánh giá diện tích đất công nghiệp hấp thụ bắt đầu cải thiện từ cuối năm 2025 và giữ đà tích cực trong nửa đầu năm nay, khi chính sách thuế quan dần ổn định hơn so với những biến động của năm 2025.

Vietcap dự báo FDI tăng khoảng 9% trong các tháng cuối năm 2026 và năm 2027. Theo đó, tổng doanh số cho thuê đất khu công nghiệp của các doanh nghiệp được theo dõi được dự báo tăng 25% trong năm 2026 và tiếp tục tăng 22% trong năm 2027, sau khi giảm lần lượt 31% trong năm 2024 và 8% trong năm 2025.

Tuy nhiên, đơn vị cũng lưu ý mức độ phục hồi sẽ phân hóa giữa các doanh nghiệp, phụ thuộc vào tiến độ pháp lý, quy mô quỹ đất và tốc độ chuyển hóa diện tích có thể cho thuê thành doanh thu, dòng tiền.

Ai đang có câu chuyện riêng để chờ đợi?

Tổng Công ty IDICO - CTCP (Mã: IDC) hiện sở hữu quỹ đất tại các vị trí có lợi thế, duy trì dòng tiền ổn định nhờ tỷ suất cổ tức tiền mặt khoảng 10%. Doanh số cho thuê đất năm 2026 được dự báo đạt khoảng 100 ha, tăng 31% so với năm 2024, chủ yếu từ hai dự án KCN Vinh Quang và Tân Phước 1. Riêng 8 tháng đầu năm, doanh nghiệp đã đạt khoảng 54 ha. KCN Hữu Thạnh được kỳ vọng đóng góp thêm vào lợi nhuận từ năm 2027.

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) có backlog khoảng 170 ha đất khu công nghiệp tính đến cuối quý II/2026, với các khách thuê lớn như LG, Foxconn, Canon và GoerTek. Phần lớn diện tích này được dự báo bàn giao trong nửa cuối năm với 99 ha, so với 21 ha trong nửa đầu năm, tập trung tại Quế Võ II mở rộng, Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tràng Duệ 3 và các cụm công nghiệp tại Hưng Yên.

Mảng đô thị được kỳ vọng trở thành động lực tăng trưởng mới từ năm 2027, với dự báo khoảng 10-15 ha bàn giao từ Tràng Cát trong giai đoạn 2027 - 2028 và 9,5 ha từ Phúc Ninh vào năm 2028.

Rủi ro với cả hai doanh nghiệp là tiến độ pháp lý các dự án mới chậm hơn dự kiến có thể khiến kế hoạch tăng trưởng bị đẩy lùi, trong khi chính sách thuế quan bất lợi vẫn là biến số khó lường.

Tổng Công ty Viglacera - CTCP (Mã: VGC) có thêm động lực ngoài mảng bất động sản khu công nghiệp.

Viglacera hiện có khoảng 1.800 ha đất sẵn cho thuê tính đến cuối quý I/2026. Doanh số cho thuê đất 6 tháng đầu năm 2026 đạt khoảng 110 ha, gần bằng mức 120 ha của cả năm 2025. Ban lãnh đạo đặt mục tiêu 150 ha cho cả năm nay, tăng 25% so với năm trước.

Bên cạnh bất động sản khu công nghiệp, mảng vật liệu xây dựng, đặc biệt là kính xây dựng, cũng được kỳ vọng phục hồi doanh thu và biên lợi nhuận sau khi thuế chống bán phá giá có hiệu lực.

Với CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (Mã: SIP), doanh nghiệp sở hữu quỹ đất thương phẩm tại Tây Ninh, TP HCM và Đồng Nai, dự kiến hoàn tất giải phóng mặt bằng phần lớn trong trung hạn. Thu nhập cốt lõi được dự báo đạt bình quân 1.000 tỷ đồng giai đoạn 2026-2027, tăng lần lượt 11% và 10% mỗi năm, nhờ các mảng tiện ích khu công nghiệp, nhà xưởng - nhà kho xây sẵn và điện mặt trời.

Doanh số cho thuê đất 6 tháng đầu năm 2026 đạt 48 ha, vượt mức 29 ha của cả năm 2025. KCN Long Đức giai đoạn 2 dự kiến bắt đầu đóng góp từ năm 2027. Rủi ro với SIP nằm ở tốc độ bàn giao đất và tăng trưởng doanh thu tiện ích chậm hơn dự phóng.

Riêng CTCP Cao su Phước Hòa (Mã: PHR) lại có câu chuyện khác so với phần còn lại. Động lực lợi nhuận chính giai đoạn 2026 - 2027 không đến từ cho thuê đất công nghiệp mà từ khoản thu nhập bồi thường tại các dự án VSIP III và Bắc Tân Uyên 1, dự kiến đóng góp khoảng 72 - 74% tổng lợi nhuận trước thuế dự phóng của công ty trong hai năm này.

Về dài hạn, PHR có quỹ đất cao su quy mô lớn có tiềm năng chuyển đổi sang khu công nghiệp, cụm công nghiệp, bất động sản nhà ở, năng lượng và nông nghiệp.

Cụ thể, công ty hiện quản lý khoảng 15.600 ha đất nông nghiệp. Trong đó, diện tích vườn cây cao su khoảng 12.700 ha, gồm hơn 9.000 ha đang khai thác và hơn 3.000 ha kiến thiết cơ bản. PHR cũng có dự án trồng chuối quy mô 300 ha.

Những diện tích đã có đủ quy hoạch và hồ sơ pháp lý sẽ được chuyển đổi dần sang các dự án công nghiệp, năng lượng và nông nghiệp công nghệ cao. Đây cũng là định hướng mà doanh nghiệp cho biết đồng nghĩa với việc cây cao su tại các khu vực này sẽ không còn được tái canh trong dài hạn.

Rủi ro với PHR là tiến độ phát triển và phê duyệt các dự án mới chậm hơn kỳ vọng.

Giá đã giảm sâu, nhưng rủi ro chính sách vẫn hiện hữu

MBS Research cũng đánh giá tích cực về triển vọng ngành khu công nghiệp. Theo công ty chứng khoán này, ngành đang chuyển từ mô hình truyền thống sang mô hình sinh thái, công nghệ cao và hạ tầng số. Quá trình này buộc các doanh nghiệp phải thay đổi mô hình kinh doanh, đồng thời tạo dư địa cho những đơn vị có quỹ đất lớn chưa khai thác và sẵn sàng chuyển đổi.

Mặt bằng giá cổ phiếu ngành hiện đã được chiết khấu sâu. Tuy nhiên, mức giảm giá không đồng nghĩa với việc rủi ro đã được loại bỏ. Mỹ hiện đang mở điều tra theo Mục 301 của Đạo luật Thương mại 1974, có thể dẫn tới thuế quan cao trên diện rộng. Nếu xảy ra, đây sẽ là biến số ảnh hưởng trực tiếp tới dòng vốn FDI, qua đó tác động đến nhu cầu thuê đất khu công nghiệp.

Về phân bổ khu vực, miền Bắc tiếp tục thu hút vốn vào các lĩnh vực điện tử, linh kiện và công nghệ cao nhờ kết nối với chuỗi cung ứng Trung Quốc. Miền Nam giữ lợi thế ở logistics và nhà xưởng xây sẵn nhờ hệ thống cảng biển, sân bay. Các khu công nghiệp nằm gần hành lang logistics, cảng biển và trung tâm kinh tế được dự báo tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy cao.

Về chính sách, Nghị quyết 10 - NQ/TW ban hành ngày 8/6/2026 xác định khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, gồm FDI và FII, là động lực dẫn truyền năng lực trong nền kinh tế, trên cơ sở phát triển khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số và chuyển đổi xanh.

Nghị quyết cũng định hướng chuyển từ tư duy thu hút đầu tư theo chiều rộng sang phát triển theo chiều sâu, qua đó chuẩn bị cho làn sóng vốn đầu tư thế hệ mới với yêu cầu cao hơn về ESG.

Triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp vì vậy vẫn được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI, nhu cầu thuê đất và chính sách mới. Tuy nhiên, khả năng chuyển hóa những yếu tố này thành doanh thu và lợi nhuận vẫn phụ thuộc vào tiến độ pháp lý, bàn giao đất và diễn biến dòng vốn trên thị trường.