Chuyên gia CBRE: Thị trường nhà ở TP HCM bắt đầu giảm tốc, nhà đầu tư thứ cấp khó bán hơn

Tại buổi công bố báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết một trong những diễn biến đáng chú ý nhất của thị trường nhà ở TP HCM trong nửa đầu năm là sự giảm tốc của đà tăng giá trên thị trường thứ cấp.

Giá căn hộ thứ cấp tại TP HCM mở rộng hiện đạt mức trung bình 62 triệu đồng/m2, tăng 25% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mức tăng này đã thấp hơn đáng kể so với 32% được ghi nhận cùng kỳ năm 2025.

Nếu so với quý trước, giá thứ cấp chỉ tăng khoảng 2%, trong khi giai đoạn cuối năm 2025, tốc độ tăng theo quý thường xuyên duy trì trên 10%.

"Giá vẫn tăng nhưng tốc độ tăng đã chậm lại rất nhiều", bà Dung nhận định. Theo bà, nguyên nhân đầu tiên đến từ việc thanh khoản thị trường đã chậm hơn so với trước.

CBRE ghi nhận ngày càng nhiều nhà đầu tư gặp khó khi bán lại sản phẩm với mức lợi nhuận kỳ vọng. Để có thể giao dịch thành công, nhiều người buộc phải liên tục điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận xuống thấp hơn. Tại một số khu vực, mức lợi nhuận sau điều chỉnh thậm chí chỉ còn tương đương lãi suất gửi ngân hàng.

Bên cạnh yếu tố thanh khoản, mặt bằng lãi suất cũng được xem là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến người mua trở nên thận trọng hơn. Lãi suất vay mua nhà phổ biến trong nửa đầu năm 2026 ở mức khoảng 9 - 9,2%/năm. Không chỉ người có nhu cầu vay vốn, ngay cả những khách hàng sử dụng vốn tự có cũng cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định xuống tiền trong bối cảnh chi phí vốn ở mức cao và triển vọng kinh tế toàn cầu vẫn còn nhiều bất định.

Một yếu tố khác đang tác động đến hành vi của người mua là nguồn cung sơ cấp ngày càng đa dạng. Theo bà Dung, trong khi nhiều sản phẩm trên thị trường thứ cấp vẫn được rao bán với mức giá 90 - 110 triệu đồng/m2 thì thị trường sơ cấp hiện mang đến nhiều lựa chọn hơn ở mức 70 - 80 triệu đồng/m2. Nếu chấp nhận dịch chuyển ra các khu vực xa trung tâm hơn, người mua thậm chí có thể tiếp cận các dự án có giá khoảng 60 triệu đồng/m2.

Theo chuyên gia CBRE, sự phát triển mạnh của hạ tầng giao thông cũng góp phần thay đổi quyết định của người mua nhà. Nếu trước đây nhiều người ngại lựa chọn các khu vực xa trung tâm do khả năng kết nối còn hạn chế thì từ năm 2025 trở đi, hàng loạt dự án đầu tư công trọng điểm đã được đẩy nhanh tiến độ, giúp cải thiện đáng kể khả năng di chuyển.

Đơn cử, dự án mở rộng Quốc lộ 13 sau nhiều năm chậm triển khai đã bắt đầu được thực hiện, mở ra dư địa phát triển lớn cho thị trường căn hộ Bình Dương và khu vực cửa ngõ phía bắc TP HCM.

Việc hạ tầng được cải thiện giúp người mua sẵn sàng mở rộng phạm vi tìm kiếm để đổi lấy mức giá hợp lý hơn, qua đó làm giảm sức hấp dẫn của nhiều sản phẩm trên thị trường thứ cấp vốn vẫn đang neo ở mức giá cao.

Dù vậy, đơn vị này cho rằng thị trường chưa bước vào giai đoạn giảm giá. Giá nhà vẫn tiếp tục đi lên nhưng tốc độ tăng đang chậm lại và có sự phân hóa rõ hơn giữa các khu vực. Những địa bàn hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng như Dĩ An (Bình Dương) hay khu Đông TP HCM vẫn ghi nhận mức tăng cao hơn mặt bằng chung, trong khi một số khu vực khác gần như đi ngang, thậm chí giảm nhẹ do người bán chủ động hạ kỳ vọng lợi nhuận để đẩy nhanh giao dịch.