Chuyên gia cảnh báo 'thông tin mua chung cư trước Nghị quyết 21 để giữ sở hữu lâu dài là sai lệch'

Tại hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” do Trang TTĐTTH Việt Nam Mới và VietnamBiz tổ chức vào sáng 22/9, TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội khóa XVI, lưu ý cần hiểu đúng Nghị quyết 21, phân biệt rõ đâu là nội dung mới và đâu là nội dung được hoàn thiện thêm, tránh những cách hiểu sai về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Theo ông, thị trường hiện nay xuất hiện một số thông tin về thời hạn sở hữu nhà chung cư sai lệch so với tinh thần Nghị quyết 21, gây tác động không đúng cho thị trường bất động sản.

"Nhiều thông điệp đưa ra hàm ý với nội dung 'mua chung cư nhanh lên, mua chung cứ trước Nghị quyết 21 có thời hạn sở hữu lâu dài, chung cư sau Nghị quyết 21 có thời hạn'. Đây là thông tin hoàn toàn sai lệch", ông Hiếu nhấn mạnh.

Ông Hiếu cho biết định hướng về thời hạn nhà chung cư không phải là một nội dung hoàn toàn mới xuất hiện tại Nghị quyết 21. Trước đây, dù giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ không ghi thời hạn nhưng vẫn tồn tại khoảng trống trong việc xác định quyền và lợi ích hợp pháp của người dân khi công trình xuống cấp, hư hỏng hoặc không còn khả năng tiếp tục sử dụng.

Luật Nhà ở 2023 đã từng bước hoàn thiện vấn đề này, quy định rõ hơn về xử lý nhà chung cư không còn đủ điều kiện an toàn, việc phá dỡ, xây dựng lại và quyền, nghĩa vụ của các bên.

"Nghị quyết 21 là một bước tiến, hoàn thiện nhất về quy định pháp lý với việc sở hữu nhà chung cư. Nhưng chúng ta cần hiểu đây không phải nội dung mới, để tránh các thông tin không đúng với tinh thần Nghị quyết.

Các quy định lần này làm rõ hơn quyền sở hữu của người dân đối với căn hộ, quyền đối với đất khi chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc không còn khả năng sử dụng, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc xây dựng, phát triển công trình mới", Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, ĐBQH Khóa XVI, lưu ý.

Cách hiểu này cũng được đại diện Bộ Xây dựng nhấn mạnh tại hội thảo. Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, cho biết khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, điều đó không đồng nghĩa tài sản của người dân bị mất.

Theo bà, quyền tài sản của chủ sở hữu vẫn phải được bảo đảm. Vấn đề cần giải quyết là cơ chế xử lý khi công trình không còn an toàn hoặc không còn khả năng sử dụng, bao gồm việc phá dỡ, xây dựng lại và phân định quyền, nghĩa vụ của các chủ sở hữu.

Trong trường hợp chung cư phải xây dựng lại, một trong những hướng được nghiên cứu là cho phép chủ sở hữu tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng công trình mới và thực hiện nghĩa vụ tài chính tương ứng.

Những trường hợp không tiếp tục tham gia xây dựng lại cũng cần có cơ chế xử lý quyền tài sản phù hợp.

Điều này cho thấy, theo hướng tiếp cận chính sách hiện nay, việc công trình hết niên hạn không đồng nghĩa người dân “mất căn hộ” hay mất toàn bộ quyền đối với tài sản.

TS. Phan Đức Hiếu nhìn nhận việc thể chế hóa các quy định này đặt ra nhiều thách thức, đặc biệt cách ghi niên hạn trên giấy chứng nhận vẫn là vấn đề cần được nghiên cứu kỹ.

Nhà chung cư có hai khái niệm cần phân biệt là niên hạn theo thiết kế ban đầu của công trình và niên hạn sử dụng thực tế.

Hai thời hạn này có thể không trùng nhau. Vì vậy, cần có quy định phù hợp để bảo đảm quyền và lợi ích của người sở hữu nhà chung cư trong cả hai trường hợp.

Khi chung cư không còn khả năng sử dụng và phải phá dỡ, quyền của người sở hữu đối với căn hộ, đất và việc phát triển công trình mới cần được quy định rõ.

Việc quy định niên hạn sử dụng nhà chung cư cũng có thể tạo tác động tích cực đến chất lượng công trình. Khi thời hạn sử dụng và chất lượng công trình được xác định rõ, các nhà phát triển bất động sản có thể có xu hướng nâng cao chất lượng nhà chung cư để thu hút khách hàng.