Chi phí ngốn cả chục triệu USD/tầng, tại sao các tỷ phú bất động sản vẫn lao vào cuộc đua xây tháp chọc trời?

Mới đây, tại dự án Khu đô thị thông minh - sinh thái thuộc Đông Anh (Hà Nội), liên danh nhà đầu tư có sự tham gia của Vingroup đã đề xuất quy hoạch một tòa tháp dịch vụ đa chức năng cao tới 108 tầng ven sông Hồng.

Việc các tập đoàn phát triển bất động sản sẵn sàng rót vốn khổng lồ vào những cấu trúc chọc trời luôn đặt ra một câu hỏi lớn đối với giới quan sát: Đâu là bài toán hiệu quả tài chính đằng sau những dự án tỷ USD này?

Nhìn ra bức tranh toàn cầu, không gian đô thị đang liên tục phát triển theo chiều dọc. Theo số liệu công bố năm 2020 của nhà nghiên cứu Routley, thế giới hiện có hơn 170 tòa nhà siêu cao tầng (từ 300 đến 600 m), trong đó hơn 50% nằm tại Trung Quốc, 17% ở UAE và 9% ở Mỹ.

Lâu nay, sự xuất hiện của các tòa tháp biểu tượng thường vấp phải hoài nghi. Hơn một thế kỷ trước, Ủy ban Chiều cao Tòa nhà New York từng nhận định rất ít tòa nhà chọc trời mang lại lợi nhuận ròng đáng kể. 

Theo mô hình lý thuyết của hai học giả Helsley và Strange công bố năm 2008, nhiều người vẫn lầm tưởng các nhà chọc trời là sản phẩm của một cuộc đua thỏa mãn cái tôi cá nhân, nơi các tập đoàn xây thật cao chỉ để chặn trước đối thủ cạnh tranh.

Tuy nhiên, giới đầu tư bất động sản không ném tiền qua cửa sổ chỉ vì danh tiếng. Nghiên cứu tổng hợp của hai nhà kinh tế học Barr và Ahlfeldt vào năm 2020 đã phản bác quan điểm trên. Nghiên cứu khẳng định rằng các nền tảng kinh tế cơ bản mới là yếu tố quyết định. 

Thống kê tính đến năm 2015 cho thấy, thời gian trung vị để một tòa nhà giữ kỷ lục cao nhất thế giới chỉ là 6 năm, và xét trong từng quốc gia, mức trung vị này tụt xuống còn 4 năm. Sự thay thế nhanh chóng này chứng minh việc xây nhà chọc trời tuân theo các chu kỳ và xu hướng kinh tế dài hạn, thay vì phục vụ lòng kiêu hãnh của các ông chủ.

Cao bao nhiêu thì sẽ có lãi?

Trên góc độ tài chính dự án, chiều cao của một tòa tháp được quyết định bởi bài toán cận biên. Theo phân tích của hai chuyên gia kinh tế đô thị Ahlfeldt và McMillen vào năm 2017, khi xây lên cao, chi phí xây dựng trung bình sẽ tăng vọt do yêu cầu khắt khe về kỹ thuật chịu lực gió, hệ thống thang máy và vật liệu chuyên dụng. 

Đổi lại, nghiên cứu của GS Liu tại Đại học Cornell (Mỹ), ghi nhận doanh thu cũng tăng theo chiều cao nhờ giá trị tiện ích và vị thế thương mại. Do nguồn cung đất đô thị là không co giãn, giá thuê luôn có xu hướng tăng, thúc đẩy các nhà đầu tư xây dựng đến mốc "chiều cao kinh tế" - điểm giao thoa mà chi phí xây thêm một tầng bằng đúng doanh thu nó mang lại.

Bài toán này tạo ra những "điểm ngọt" (sweet spot) khác nhau trên toàn cầu. Khảo sát của Giáo sư Jason M. Barr vào năm 2019 chỉ ra điểm tối ưu tại Chicago là khoảng 55 tầng, tại New York là 32 tầng, nhưng ở Trung Quốc có thể vượt 100 tầng. 

Điểm thú vị là xây cao hơn không đồng nghĩa với đắt đỏ hơn. Tòa tháp Bank of America 58 tầng tại New York có chi phí khoảng 37 triệu USD/tầng, trong khi tháp Ping An 115 tầng tại Thâm Quyến chỉ tốn khoảng 13 triệu USD/tầng. 

Chỉ số Chi phí Xây dựng Nhà chọc trời cho thấy các khu vực châu Á và Trung Đông có lợi thế cực lớn nhờ chi phí vật liệu và nhân công rẻ, giải thích vì sao siêu dự án tập trung nhiều ở các khu vực này.

Để quản trị rủi ro cho quá trình thi công kéo dài hàng thập kỷ, các tập đoàn áp dụng chiến lược đa dạng hóa. Chẳng hạn tại Mỹ, các chủ đầu tư thường bị yêu cầu cho thuê trước 50% diện tích để đảm bảo dòng vốn.

Đòn bẩy định giá lại các bất động sản xung quanh

Dù bài toán tối ưu chi phí rất chặt chẽ, bí mật tài chính lớn nhất của các nhà chọc trời thực chất lại không nằm trọn bên trong cấu trúc của nó. Các tòa nhà siêu cao tầng đóng vai trò là "chất xúc tác" cho sự đổi mới đô thị và tăng trưởng kinh tế khu vực.

Bản thân việc vận hành một tòa nhà chọc trời có thể gặp thách thức về biên lợi nhuận độc lập, nhưng nó tạo ra thặng dư khổng lồ cho không gian xung quanh. 

Đơn cử, sự hiện diện của các tháp dân cư hoặc thương mại quy mô lớn như One World Trade Center (New York) hay Bank of China Tower (Hong Kong) giúp tăng cường mật độ đô thị, thu hút nguồn lực và đặc biệt là làm tăng mạnh giá trị bất động sản liền kề. 

Dự án siêu phức hợp Hudson Yards tại New York là minh chứng cho việc các tòa tháp đa chức năng (mixed-use) có thể biến một khu vực kém phát triển thành trung tâm kinh tế sầm uất.

Chính vì hiệu ứng xúc tác này, chiến lược lõi của các nhà phát triển là sở hữu quỹ đất rộng lớn bao quanh công trình biểu tượng. Lợi nhuận thực sự của dự án thường được thu hoạch từ sự gia tăng giá trị của các khu thấp tầng, trung tầng liền kề và nguồn thu từ hoạt động kinh doanh thương mại cục bộ do lưu lượng người đổ về tòa tháp tạo ra.

Ngoài giá trị cộng hưởng từ bất động sản lân cận, bản thân công trình biểu tượng cũng mang lại những dòng tiền vĩnh cửu nếu có tầm nhìn dài hạn, đặc biệt là từ nền kinh tế du lịch và các đài quan sát.

Nhìn lại lịch sử là câu chuyện của tòa nhà Empire State. Tiêu tốn 50 triệu USD vào năm 1930, dự án từng bị gọi mỉa mai là "Tòa nhà trống rỗng" trong kỷ nguyên Đại suy thoái. 

Tuy nhiên, đến năm 1950, thu nhập hoạt động ròng của nó đã vượt 10% tổng chi phí. Đáng chú ý, hiện nay chỉ riêng đài quan sát của tòa nhà này đã mang về 130 triệu USD doanh thu mỗi năm. 

Tương tự, các công trình như tháp CN (Toronto), Tokyo Skytree hay Burj Khalifa (Dubai) thu hút hàng triệu du khách mỗi năm, tạo ra nguồn thu khổng lồ không chỉ cho tiền bán vé mà còn lan tỏa sức mua sang các dịch vụ ăn uống, giải trí lân cận.

Tóm lại, dù vẫn tồn tại những rủi ro về dòng vốn và thời gian, sự ra đời của các tòa nhà chọc trời không phải là bước đi ngẫu hứng hay phi lý trí. Những dự án này không chỉ giải quyết bài toán khan hiếm không gian mà còn là những cỗ máy tạo ra dòng tiền dài hạn và là thỏi nam châm định giá lại toàn bộ giá trị bất động sản của khu vực mà nó hiện diệ