Bất động sản chỉ chiếm 3,6% GDP nhưng vì sao khó khăn của thị trường này sẽ tác động tiêu cực đến tăng trưởng kinh tế 2023?

Trong Nghị quyết phiên họp Chính phủ thường kỳ mới ban hành, Chính phủ đánh giá thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, đặc biệt là về thanh khoản, dòng tiền, trái phiếu doanh nghiệp.    

Đây cũng là nhận định chung của nhiều tổ chức và giới chuyên gia khi năm 2023, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chịu áp lực lớn từ các đợt trái phiếu đến hạn, bên cạnh đó là nhu cầu tất toán trước hạn của nhà đầu tư.  

Trong Nghị quyết, Chính phủ cũng yêu cầu các cơ quan liên quan báo cáo với Thủ tướng về hội nghị gỡ khó cho bất động sản trước ngày 15/2.  

Quy mô của lĩnh vực bất động sản trong nền kinh tế

Về quy mô và mối liên kết của ngành bất động sản với nền kinh tế, tính toán số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, năm 2022, lĩnh vực bất động sản chiếm 3,6% GDP. Nếu tính cả hai ngành liên quan trực tiếp nhiều nhất với bất động sản gồm xây dựng (10,6% GDP) và tài chính - ngân hàng (8,2% GDP) thì hoạt động của ba ngành này chiếm 22,4% GDP.     

Trong năm 2021, bất động sản và hai ngành liên quan chặt chẽ chiếm 15,6% GDP thực tế. So sánh với Trung Quốc, tỷ lệ này nhỏ hơn đáng kể. Các hoạt động liên quan đến bất động sản ở nền kinh tế lớn thứ hai thế giới chiếm tới 30% GDP.       

Về đóng góp vào tăng trưởng kinh tế, theo tính toán của các chuyên gia của Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) từ số liệu của Tổng cục Thống kê, lĩnh vực bất động sản bình quân đóng góp vào 0,2 điểm % vào tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn 2015-2019.  

Về thị trường lao động, theo các chuyên gia của Chứng khoán Maybank (MSVN), việc làm trong ngành bất động sản và xây dựng chiếm 9,9% tổng số việc làm vào năm 2021, tương đương 4,8 triệu lao động. Số lượng nhân viên đã tăng mạnh trong thập kỷ qua (năm 2011 có 3,3 triệu lao động trong lĩnh vực bất động sản, tương đương 6,6% tổng số việc làm). Ngành xây dựng thâm dụng lao động nhiều hơn ngành bất động sản, chiếm 9,3% tổng số việc làm.  

Xét về đóng góp cho thu ngân sách, năm 2021, các khoản thu liên quan đến đất và tài sản chiếm 14,6% tổng thu ngân sách, từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (11,8% tổng thu), cho thuê đất (2,6%), thuế nhà đất (0,1%) và bán tài sản thuộc sở hữu nhà nước (0,1%).  

Các vấn đề của thị trường BĐS là một trong những thách thức chính của kinh tế 2023

Nhìn vào một số số liệu cơ bản trên có thể thấy bất động sản có quy mô khiêm tốn trong nền kinh tế. Tuy nhiên số liệu này chưa phản ánh đầy đủ tầm quan trọng của lĩnh vực này. Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, bất động sản là ngành có tính lan tỏa rộng với hệ số lan tỏa cao. Đây cũng là ngành có liên thông chặt chẽ với thị trường tài chính. Các khó khăn của thị trường này là một trong những thách thức chính của kinh tế 2023.  

Khó khăn của lĩnh vực bất động sản xuất hiện rõ nét và trở nên trầm trọng sau một số vụ bắt giữ liến quan đến các vi phạm phát hành và kinh doanh trái phiếu doanh nghiệp của một số nhà phát triển bất động sản lớn như Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát.  

Câu chuyện của riêng ngành bất động sản trở thành vấn đề chung của nền kinh tế. Hồi cuối năm ngoái, Ban IV, Ban Nghiên cứu Phát triển Kinh tế tư nhân (thuộc Hội đồng tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng) nhận định tình trạng nghẽn dòng tiền, doanh nghiệp các lĩnh vực khó tiếp cận được vốn một phần nguyên nhân do hiệu ứng sụt giảm niềm tin từ thị trường bất động sản.  

Mới đây, các chuyên gia của VDSC cũng nhận định các vấn đề của thị trường bất động sản có thể sẽ là một trong những lý do khiến tăng trưởng kinh tế 2023 sụt giảm mạnh, bên cạnh triển vọng xuất khẩu suy yếu và rủi ro cầu tiêu dùng chững lại.  

"Áp lực đối với nhu cầu vốn đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp và khó khăn của thị trường bất động sản ngấm dần vào các hoạt động kinh tế sẽ là những thách thức chính cho triển vọng kinh tế năm 2023. Việc điều chỉnh các lộ trình chính sách chưa phù hợp, đảm bảo dòng vốn thông suốt với chi phí hợp lý và thúc đẩy hoàn thiện khuôn khổ pháp lý sẽ là trọng tâm xuyên suốt", VDSC cho hay.  

Với sự bùng nổ phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong giai đoạn 2019 – 2021, tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đáo hạn năm 2023 vào khoảng 300.000 tỷ đồng. Trong đó bất động sản và tài chính - ngân hàng lần lượt chiếm 30% và 40%.      

VDSC nhận định chu kỳ đi xuống của bất động sản sẽ tác động tiêu cực đến tăng trưởng kinh tế. Niềm tin tiêu dùng, đầu tư vừa mới phục hồi sau COVID-19 sẽ suy yếu trở lại.  

Khó khăn của thị trường bất động sản sẽ kéo giảm niềm tin tiêu dùng, đặc biệt là đối với tiêu dùng hàng lâu bền và hàng hoá không thiết yếu. Bên cạnh đó, lãi suất huy động tăng kèm theo rủi ro ở các kênh đầu tư khác khiến cho nhu cầu tiết kiệm tăng lên. Chi phí vay cao hơn cũng giảm động lực vay tiêu dùng và đầu tư mới. 

Đồng quan điểm, các chuyên gia của CTCP Chứng khoán VNDirect cũng đề cập đến những thách thức năm nay bao gồm các vấn đề trên thị trường bất động sản. Cụ thể là rủi ro gia tăng áp lực nợ xấu ở mảng này khi mà các doanh nghiệp bất động sản dự báo khó tìm được cách đảo nợ do các quy định chặt chẽ hơn về phát hành trái phiếu doanh nghiệp và thắt chặt tín dụng.