6 năm sau khi bong bóng vỡ, BĐS Trung Quốc chuẩn bị bước sang trang mới: Người mua nhà chờ giá giảm thêm

Năm 2020, giới chức Trung Quốc đưa ra bộ quy định giới hạn nợ đối với các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) được biết đến rộng rãi với tên gọi “ba lằn ranh đỏ”. Về bản chất, đây là biện pháp nhằm ngăn các doanh nghiệp tiếp tục vay nợ quá mức.

Tuy nhiên, chính sách này đã cắt đứt nguồn vốn của một ngành vốn phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính suốt hàng chục năm, dựa trên giả định giá nhà đất sẽ luôn tăng. Hệ quả là sự sụp đổ của một trong những tập đoàn BĐS lớn nhất Trung Quốc, China Evergrande Group.

6 năm sau, thị trường BĐS Trung Quốc vẫn chưa phục hồi. Tuy nhiên, Bắc Kinh đang chuyển trọng tâm từ việc xử lý khủng hoảng sang cải tổ chính mô hình phát triển BĐS. Đây có thể là bước thay đổi lớn nhất của thị trường trong nhiều năm qua, dù nó cũng đặt các doanh nghiệp trước một bài toán tài chính khó khăn hơn.

Giá nhà giảm sâu, người mua vẫn chờ đợi

Chỉ số của Ngân hàng Thanh toán Quốc tế (BIS) cho thấy giá nhà tại Trung Quốc - sau khi điều chỉnh theo lạm phát - đã giảm xuống mức thấp nhất trong 20 năm vào quý I/2026.

Thiệt hại tích lũy kể từ đỉnh điểm của thị trường năm 2021 cũng rất nghiêm trọng. Theo công ty tư vấn Anbound, sau khi doanh số BĐS Trung Quốc đạt đỉnh gần 14.000 tỷ nhân dân tệ vào năm 2021, đến cuối năm 2025, diện tích sàn nhà ở mới xây và vốn đầu tư BĐS đã giảm 50 - 60%. Trong khi đó, diện tích sàn các dự án mới khởi công giảm gần 80%.

Fitch Ratings dự đoán doanh số bán nhà mới tại Trung Quốc sẽ giảm 11 - 13% trong năm 2026 so với năm 2025. Sang năm 2027, tổ chức này dự kiến doanh số tiếp tục giảm 9 - 10%, trong khi giá nhà trung bình giảm thêm 2%.

Tâm lý người mua cũng chưa cải thiện. Chỉ 11% người tham gia khảo sát của Morningstar dự kiến giá nhà sẽ tăng trong quý IV/2026 và 17% có ý định mua trong vòng 6 tháng.

Trước năm 2020, người muốn mua nhà thường chịu áp lực phải hành động nhanh trước khi giá tăng. Nhưng hiện nay, nhiều người lại chọn cách chờ đợi, đặt cược rằng giá có thể còn giảm thêm.

Trong khi đó, một bộ phận chủ nhà đang rơi vào tình trạng âm vốn chủ sở hữu, tức giá trị căn nhà thấp hơn dư nợ vay. UBS Group ước tính 3,3 triệu căn nhà Trung Quốc có thể rơi vào tình trạng này vào năm 2027, kéo theo khoản lỗ khoảng 232 tỷ nhân dân tệ (tương đương 33,7 tỷ USD) đối với các khoản vay thế chấp và vay kinh doanh được bảo đảm bằng nhà ở.

Đáng chú ý, sang năm 2026, thứ hạng của Trung Quốc trong bảng xếp hạng những thị trường BĐS đắt đỏ đã giảm xuống 17, với giá nhà trung bình bằng 21,5 lần thu nhập hàng năm của một hộ gia đình. Trong giai đoạn 2020 - 2025, không năm nào Trung Quốc rời khỏi top 10. Sự "xuống hạng" này có lẽ là điều tốt với những người Trung Quốc có nhu cầu mua nhà.

Trung Quốc cải tổ mô hình BĐS

Sau khủng hoảng Evergrande, phản ứng chính sách của Trung Quốc trong vài năm đầu chủ yếu tập trung vào việc ngăn các nhà phát triển khác sụp đổ, đồng thời thúc đẩy hoàn thiện những dự án dang dở để bảo vệ người mua nhà và tránh khiến lòng tin suy yếu thêm.

Đến cuối năm 2025, trọng tâm bắt đầu chuyển sang xây dựng “mô hình phát triển mới”.

Tại hội nghị chính sách tháng 12/2025, giới chức Trung Quốc xác định các ưu tiên cho năm 2026, bao gồm kiểm soát nguồn cung dự án mới, giải phóng lượng hàng tồn kho và thúc đẩy các biện pháp nới lỏng theo từng đô thị thay vì áp dụng đồng loạt trên cả nước.

Bước đi quan trọng nhất diễn ra vào cuối tháng 8/2026. Mục tiêu lần này không phải là là bơm thêm vốn để kích thích thị trường, mà là loại bỏ dần mô hình bán nhà trước (pre-sale) kết hợp với đòn bẩy tài chính cao - cơ chế từng giúp các nhà phát triển nhanh chóng mở rộng nhưng cũng góp phần tạo ra cuộc khủng hoảng hiện nay.

Theo quy định mới, các nhà phát triển nhìn chung không được mở bán căn hộ cho đến khi phần kết cấu chính của tòa nhà đã được hoàn thiện đến tầng cao nhất, tức cất nóc.

Điều này đánh trực tiếp vào cách các doanh nghiệp từng sử dụng tiền của người mua để tài trợ cho hoạt động kinh doanh. Tiền đặt cọc, khoản thanh toán ban đầu và tiền vay thế chấp từng chiếm tới 52,9% tổng nguồn vốn của các nhà phát triển trong năm 2021 - gấp 4,6 lần khoản vay từ ngân hàng, theo dữ liệu từ Tổng cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc.

Ngay cả sau nhiều năm thị trường suy giảm, nguồn tiền từ người mua vẫn chiếm 44,6% tổng vốn của các nhà phát triển trong 7 tháng đầu năm 2026, cao hơn gấp ba lần dư nợ vay ngân hàng.

Nói cách khác, mô hình cũ cho phép doanh nghiệp huy động tiền từ người mua tương đối sớm, sau đó nhanh chóng tái sử dụng dòng tiền để phát triển dự án mới và mua quỹ đất. Khi cơ chế này bị siết lại, bài toán vốn của ngành cũng thay đổi hoàn toàn.

Tác động đến doanh nghiệp BĐS và người mua nhà

Do việc mở bán trước chỉ có thể thực hiện khi dự án sắp hoàn thành, trong khi thời gian bàn giao vẫn kéo dài từ hai đến ba năm, các chủ đầu tư sẽ phải tự huy động và duy trì lượng vốn lớn hơn trong suốt quá trình xây dựng.

Các cơ quan quản lý kỳ vọng ngân hàng sẽ lấp đầy khoảng trống này. Giới chức đã kêu gọi tăng cường hỗ trợ tài chính và áp dụng mô hình ngân hàng đầu mối (lead bank) cho các dự án BĐS. Theo đó, mỗi dự án sẽ được chỉ định một ngân hàng chịu trách nhiệm cung cấp vốn vay phát triển hoặc dẫn dắt một tổ hợp người cho vay.

Một số thành phố như Thâm Quyến và Quảng Châu cũng bắt đầu cho phép chủ đầu tư thanh toán tiền sử dụng đất theo từng đợt thay vì phải trả một lần ngay từ đầu.

Đối với người mua, thay đổi này mang lại sự bảo vệ rõ rệt hơn. Việc giải ngân khoản vay thế chấp được lùi lại, thời hạn vay tối đa cũng được kéo dài từ 30 lên 40 năm. Một quan chức ngân hàng trung ương Trung Quốc mô tả nguyên tắc mới là người mua sẽ “nhận nhà trước, sau đó mới trả khoản vay”.

Các chuyên gia cho rằng đây là bước cải tổ cần thiết từ lâu, bởi mô hình cũ - dựa vào bán nhà trước và quay vòng vốn nhanh - đã không còn phù hợp.

Ông Zhang Zhiwei, nhà kinh tế trưởng tại Pinpoint Asset Management, đánh giá gói giải pháp mới “mạnh mẽ hơn kỳ vọng của thị trường” và cho rằng điều này cho thấy Bắc Kinh đã nhận thức rõ tính cấp bách của việc ổn định lĩnh vực BĐS.

Tuy nhiên, cải cách không đồng nghĩa thị trường sẽ lập tức phục hồi. Trong ngắn hạn, việc giảm phụ thuộc vào tiền từ người mua thậm chí có thể khiến các nhà phát triển chịu thêm áp lực tài chính. Những doanh nghiệp vốn đã yếu có thể càng khó huy động vốn, trong khi các dự án mới phải đáp ứng yêu cầu vốn cao hơn trước.

Những tín hiệu tích cực

Hiệu quả của mô hình mới vẫn là câu hỏi bỏ ngỏ. Tuy nhiên, đã xuất hiện một số dấu hiệu đáng khích lệ.

Theo dữ liệu từ nền tảng dịch vụ BĐS Beike, trong giai đoạn 1 - 6/9, số lượng giao dịch nhà ở đã qua sử dụng được thực hiện thông qua các cơ sở liên kết với Beike tại Thâm Quyến tăng 20% so với cùng kỳ tháng 8 và tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ông Zhao Qinghong, nhà quản lý kinh doanh BĐS tại Thâm Quyến, cho biết lượng khách đến tham quan các dự án tại quận Longgang - khu vực thu hút nhiều người trẻ - bắt đầu tăng vào cuối tuần cuối cùng của tháng 8, ngay sau khi các biện pháp mới được công bố.

Đà tăng tiếp tục sang cuối tuần sau đó, khi lượng khách tham quan tăng 30% so với trước khi gói biện pháp mới được đưa ra.

Những tín hiệu này chưa đủ để cho thấy BĐS Trung Quốc đã bước vào một chu kỳ phục hồi mới, nhưng chúng cho thấy chính sách mới đang thúc đẩy lòng tin của công chúng - yếu tố quan trọng hàng đầu để vực dậy thị trường.