51 dự án bất động sản có tổng mức đầu tư gần 6,5 triệu tỷ đồng

Theo báo cáo cập nhật thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam quý II/2026 của S&I Ratings, 51 dự án bất động sản quy mô từ khoảng 10.000 tỷ đồng trở lên đã được công bố, với tổng diện tích khoảng 69.213 ha và tổng mức đầu tư 6,48 triệu tỷ đồng, tương đương 248,6 tỷ USD.

Danh mục này gồm các dự án đang được đề xuất, đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chuẩn bị đầu tư và đang triển khai. Do đó, tổng số vốn trên phản ánh quy mô đầu tư của các dự án được thống kê, không đồng nghĩa toàn bộ nguồn vốn đã được giải ngân hoặc sẽ được đưa vào thị trường trong cùng một thời điểm.

Đứng đầu danh sách về quy mô vốn là Khu đô thị thể thao Olympic, tên thương mại là Vinhomes Global Sportia tại Hà Nội. Dự án có diện tích khoảng 9.171 ha và tổng mức đầu tư 925.000 tỷ đồng, đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.

Đứng thứ hai là Sunshine Rivernia City tại Đồng Nai, với diện tích khoảng 2.000 ha và tổng mức đầu tư 818.000 tỷ đồng, cũng ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư.

Dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng tại Hà Nội có quy mô khoảng 11.418 ha, tổng mức đầu tư 736.963 tỷ đồng và đang được chuẩn bị đầu tư.

Ba dự án này có tổng mức đầu tư khoảng 2,48 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 38% tổng vốn của toàn bộ 51 dự án được S&I Ratings thống kê.

Top10 dự án có tổng mức đầu tư lớn nhất

Nhóm tiếp theo gồm Vinhomes Hạ Long Xanh tại Quảng Ninh với tổng mức đầu tư 456.639 tỷ đồng, Khu bến cảng và Trung tâm logistics Nam Đồ Sơn tại Hải Phòng 373.841 tỷ đồng, Khu đô thị mới Gò Găng (Long Sơn) tại TP HCM 317.199 tỷ đồng và Khu đô thị mới Cam Lâm tại Khánh Hòa 285.267 tỷ đồng. Trong số này, Vinhomes Hạ Long Xanh đang triển khai, còn dự án Nam Đồ Sơn và Gò Găng mới ở trạng thái đề xuất; Khu đô thị mới Cam Lâm đang chuẩn bị đầu tư.

Một số dự án quy mô lớn khác cũng nằm trong danh mục gồm Vinhomes Green Paradise Cần Giờ với tổng mức đầu tư 217.000 tỷ đồng, Aqua City của Novaland tại Đồng Nai 210.400 tỷ đồng và dự án tái thiết đô thị Vĩnh Hưng tại Hà Nội 186.000 tỷ đồng. Cả ba dự án được ghi nhận đang triển khai.

Nếu xét theo nhóm dự án có vốn từ 100.000 tỷ đồng trở lên, danh sách còn có Khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng Mekong tại Cần Thơ với 163.000 tỷ đồng, Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc tại TP HCM 145.629 tỷ đồng, Tổ hợp Thaispace tại Ninh Bình 128.000 tỷ đồng và Khu đô thị phức hợp sinh thái Phú Thọ 102.836 tỷ đồng.

Bên dưới nhóm đại dự án này, danh mục trải rộng từ các khu đô thị, khu nghỉ dưỡng đến các dự án phức hợp. Thành phố thông minh Bắc Hà Nội có tổng mức đầu tư 94.000 tỷ đồng; khu đô thị ven vịnh Cam Ranh khoảng 85.293 tỷ đồng; Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây 80.000 tỷ đồng; Da Nang Downtown 79.790 tỷ đồng và Khu đô thị hỗn hợp Bãi Đất Đỏ tại Phú Quốc 64.000 tỷ đồng.

Nhiều dự án khác có quy mô vốn từ vài chục nghìn tỷ đồng như khu đô thị đa mục tiêu Thư Lâm - Đông Anh, tổ hợp đô thị nghỉ dưỡng Bà Nà - Suối Mơ, khu dịch vụ du lịch phức hợp cao cấp tại Khu kinh tế Vân Đồn, Vinhomes Hải Vân Bay, Vinhomes Global Gate tại Cổ Loa hay T&T City Millennia.

Danh sách cũng bao gồm một số dự án đang được thị trường chú ý như Khu đô thị cao cấp Tu Bông tại Khánh Hòa, Khu phức hợp golf và du lịch sinh thái Khoái Châu (Trump International Hung Yen), Blanca City Vũng Tàu, Sun Urban City Hà Nam, Alluvia City, Vinhomes Green City và Gladia by the Waters.

Theo S&I Ratings, việc hàng loạt dự án bất động sản quy mô lớn được công bố diễn ra song song với một chu kỳ đầu tư hạ tầng giao thông và quy hoạch đô thị lớn trong giai đoạn 2026 - 2030. Tổng mức đầu tư của các dự án hạ tầng trọng điểm mà đơn vị này thống kê khoảng 3,3 triệu tỷ đồng, tương đương 128,6 tỷ USD, trong đó đường sắt và metro chiếm khoảng 60% tổng vốn.

Một số dự án bất động sản quy mô lớn được đặt dọc hoặc gần các hành lang hạ tầng trọng điểm. Chẳng hạn, Khu đô thị mới Cam Lâm, khu đô thị ven vịnh Cam Ranh và Khu đô thị cao cấp Tu Bông nằm trong nhóm dự án được hưởng lợi từ các tuyến giao thông kết nối khu vực Nam Trung Bộ.

Tại TP HCM, Vinhomes Green Paradise Cần Giờ gắn với các dự án hạ tầng như cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ và cầu Cần Giờ.

Ở Hà Nội, các dự án như Khu đô thị thể thao Olympic, Vinhomes Wonder City hay khu đô thị đa mục tiêu Thư Lâm - Đông Anh được đặt trong bối cảnh thành phố đang mở rộng mạng lưới đường vành đai, metro và các trục kết nối liên vùng.

S&I Ratings cho rằng hạ tầng và quy hoạch đô thị sẽ là động lực dài hạn đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, tốc độ triển khai các dự án lớn cũng đặt ra yêu cầu về khả năng huy động vốn, tiến độ pháp lý và sức hấp thụ của thị trường.

Điều này càng đáng chú ý khi nguồn cung nhà ở đang tăng nhanh nhưng thanh khoản có dấu hiệu chậm lại. Theo dữ liệu được S&I Ratings tổng hợp, trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung sơ cấp toàn quốc đạt khoảng 102.500 sản phẩm, tăng 40% so với cùng kỳ, trong khi lượng giao dịch đạt 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ theo đó giảm còn 25,5% so với mức 47,5% của cả năm 2025, khiến khoảng 76.400 sản phẩm chưa được bán.

Trong bối cảnh này, quy mô vốn rất lớn của các dự án đang được công bố chưa đồng nghĩa với lượng cung tương ứng sẽ xuất hiện ngay trên thị trường. Phần lớn các đại dự án cần thêm thời gian để hoàn thiện thủ tục, triển khai đầu tư và phát triển theo từng giai đoạn.

S&I Ratings nhận định nguồn cung bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới, được hỗ trợ bởi quy hoạch và hạ tầng nhưng thị trường vẫn chịu sức ép từ mặt bằng lãi suất. Chi phí vay mua nhà phổ biến ở mức 12 - 14% một năm, trong khi chi phí vốn của doanh nghiệp bất động sản cũng ở mức cao. Đây là những yếu tố có thể khiến quá trình hấp thụ nguồn cung mới kéo dài hơn, dù quy mô các dự án đang được chuẩn bị ngày càng lớn.