Xử lý tài sản bảo đảm theo nghị quyết về xử lý nợ xấu: Vẫn còn những điểm trừ
 |
| Ảnh minh họa: TL |
Một số quy định mới
Điều 10, Nghị quyết 42 đề cập đến việc xử lý tài sản bảo đảm (TSBĐ) là dự án bất động sản. Do điều luật này không quy định dự án bất động sản thế chấp bắt buộc phải là dự án đầu tư xây dựng nhà ở nên có vẻ gián tiếp thừa nhận giá trị pháp lý của việc nhận thế chấp dự án bất động sản khác như dự án xây dựng khách sạn, khu nghỉ dưỡng, nhà máy, công trình thủy điện… - vốn vẫn là một điểm chưa rõ trong pháp luật hiện hành. Thực ra dưới góc độ khoa học pháp lý đơn thuần, rất khó có thể coi dự án là một loại tài sản để đưa vào giao dịch và theo thông lệ quốc tế thì TSBĐ thường là quyền phát sinh từ các hợp đồng thuộc dự án!
Khi xử lý thế chấp dự án bất động sản, tổ chức tín dụng (TCTD) phải chuyển nhượng (bán) dự án này cho một bên thứ ba. Về điểm này, điều 10, Nghị quyết 42 quy định “bên nhận chuyển nhượng dự án phải đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án và tiến hành các thủ tục để tiếp tục thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng”.
So với quy định của Luật Nhà ở thì quy định này có vẻ linh hoạt và tạo thuận lợi hơn cho việc xử lý dự án được thế chấp. Bởi vì, theo Luật Nhà ở, bên nhận chuyển nhượng dự án ngoài việc phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở, còn phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao dự án - vốn thường được hiểu là bước bắt buộc trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng dự án.
Một điểm đáng chú ý khác là điều 7, Nghị quyết 42 công nhận quyền thu giữ TSBĐ của bên nhận bảo đảm là TCTD. Theo đó, TCTD được thực hiện quyền này nếu: (i) xảy ra trường hợp xử lý TSBĐ (được hiểu là phát sinh căn cứ xử lý TSBĐ); (ii) trong hợp đồng bảo đảm có thỏa thuận về việc bên bảo đảm đồng ý cho TCTD có quyền thu giữ TSBĐ khi xử lý; (iii) giao dịch bảo đảm đã được đăng ký hợp lệ; (iv) TSBĐ không phải là tài sản tranh chấp trong vụ án đã được thụ lý nhưng chưa được giải quyết hoặc đang được giải quyết tại tòa án có thẩm quyền; không đang bị tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; không đang bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật; và (v) TCTD đã hoàn thành việc công khai thông tin về việc thu giữ TSBĐ.
TCTD có hay không có quyền thu giữ TSBĐ là một vấn đề gây tranh cãi từ thời điểm Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực (ngày 1-1-2017) bởi cách tiếp cận còn khá “mập mờ” của bộ luật này.
Trong số các điều kiện để thực hiện quyền thu giữ TSBĐ nêu trên thì điều kiện về việc phải có điều khoản hợp đồng theo đó bên bảo đảm đồng ý cho TCTD có quyền thu giữ TSBĐ khi xử lý có thể ít nhiều “làm khó” một số TCTD mà mẫu hợp đồng bảo đảm không có điều khoản dạng này.
Trong khi đó, điều kiện về đăng ký giao dịch bảo đảm có vẻ không “ăn nhập” lắm với việc thu giữ TSBĐ bởi vì điều quan trọng là hợp đồng bảo đảm phải có hiệu lực (việc đăng ký chỉ bảo đảm hiệu lực của giao dịch bảo đảm trong một số trường hợp và việc đã đăng ký được giao dịch bảo đảm không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với việc hợp đồng bảo đảm liên quan có hiệu lực).
Cũng cần lưu ý là điều 7, Nghị quyết 42 đã chính thức quy định: (i) nghĩa vụ của UBND cấp xã nơi tiến hành thu giữ TSBĐ tham gia chứng kiến và ký biên bản thu giữ TSBĐ trong trường hợp bên bảo đảm không hợp tác hoặc không có mặt theo thông báo của TCTD, và (ii) trách nhiệm giữ gìn an ninh, trật tự của cơ quan công an các cấp khi TCTD thực hiện quyền thu giữ TSBĐ.
Liên quan đến việc khởi kiện, điều 8, Nghị quyết 42 quy định khả năng áp dụng thủ tục rút gọn để giải quyết tranh chấp về nghĩa vụ giao TSBĐ hoặc tranh chấp về quyền xử lý TSBĐ của TCTD với các điều kiện được nới lỏng đáng kể so với quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (đặc biệt là không đặt ra yêu cầu đương sự (bên vay, bên bảo đảm) đã thừa nhận nghĩa vụ). Tuy nhiên, nếu xét kỹ, Nghị quyết 42 vẫn chưa có câu trả lời thực sự thỏa đáng đối với câu hỏi khi nào thì áp dụng thủ tục thông thường và khi nào thì áp dụng thủ tục rút gọn.
Còn những điểm trừ?
Khoản 1, điều 9, Nghị quyết 42 quy định “bên mua khoản nợ […] mà TSBĐ của khoản nợ đó là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai được quyền nhận thế chấp, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là TSBĐ của khoản nợ đã mua”. Khoản 2 của điều luật này nêu thêm trong trường hợp này bên mua khoản nợ đó “được kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp”. Dường như ý tưởng của ban soạn thảo Nghị quyết 42 là bên mua nợ (bao gồm cả doanh nghiệp thông thường không có chức năng kinh doanh mua, bán nợ) sẽ được hưởng các biện pháp bảo đảm bằng bất động sản mà TCTD đã nhận đối với khoản nợ liên quan. Đây là một ngoại lệ khá tiến bộ so với pháp luật đất đai hiện hành. Tuy thế, câu chữ của khoản 1, điều 9 này chưa thực sự rõ ràng. Về bản chất, đây là: (i) sự chuyển giao quyền hưởng biện pháp bảo đảm từ bên bán nợ sang bên mua nợ (chứ không phải là việc nhận (mới) thế chấp) và (ii) việc đăng ký thay đổi tên của bên nhận thế chấp (chứ không phải là việc đăng ký thế chấp mới).
Cũng liên quan đến thế chấp bất động sản, khoản 3, điều 9, Nghị quyết 42 quy định “tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu được đăng ký thế chấp khi nhận bổ sung TSBĐ là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai của khoản nợ đã mua”. Có thể hiểu tinh thần của điều luật này là cho phép tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu (là tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập để xử lý nợ xấu của TCTD) được nhận bổ sung TSBĐ là bất động sản để bảo đảm cho khoản nợ xấu đã mua. Tuy nhiên, đáng lẽ nguyên tắc này phải được nêu rõ ràng hơn chứ không nên thể hiện một cách gián tiếp thông qua việc công nhận khả năng đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động sản mà TCTD nhận bổ sung như vậy. Hơn nữa, Nghị quyết 42 chưa mở rộng ngoại lệ cho phép bên mua nợ là doanh nghiệp thông thường không có chức năng kinh doanh mua, bán nợ được nhận bổ sung TSBĐ là bất động sản trong trường hợp này.
Một điểm khác cũng gây ít nhiều băn khoăn liên quan đến phạm vi áp dụng của Nghị quyết 42. Điều 17 Nghị quyết 42 nêu rõ trường hợp có quy định khác nhau giữa Nghị quyết 42 và luật khác về vấn đề xử lý TSBĐ của khoản nợ xấu thì áp dụng quy định của Nghị quyết 42. Nợ xấu quy định tại Nghị quyết 42 là các khoản nợ thuộc nhóm 3 trở lên (nợ dưới tiêu chuẩn, nợ nghi ngờ và nợ có khả năng mất vốn) mà nó: (i) được hình thành và xác định là nợ xấu trước ngày 15-8- 2017; hoặc (ii) được hình thành trước ngày 15-8-2017 và được xác định là nợ xấu trong thời gian Nghị quyết 42 có hiệu lực.
Thông thường TCTD sẽ thực hiện việc xử lý TSBĐ khi bên vay không trả được nợ gốc và/hoặc lãi (thường ít gặp hơn), tức là khi đã phát sinh nợ quá hạn, bao gồm cả các khoản nợ thuộc nhóm 1 (nợ đủ tiêu chuẩn) và nhóm 2 (nợ cần chú ý). Việc tồn tại song song hai cơ chế pháp lý để xử lý nợ quá hạn là chưa thực sự hợp lý bởi suy cho cùng nợ quá hạn dù thuộc nhóm nào thì việc thu hồi thông qua việc xử lý được một cách hiệu quả TSBĐ cũng cần thiết và đấy chính là khi mà biện pháp bảo đảm phát huy tác dụng.
Nhìn một cách tổng thể, mặc dù còn một số hạn chế song có thể thấy các quy định về giao dịch bảo đảm trong Nghị quyết 42 được thiết kế theo hướng chi tiết hơn, thông thoáng hơn và ít nhiều tạo điều kiện thuận lợi hơn cho TCTD so với quy định hiện hành về giao dịch bảo đảm. Liệu có thể suy nghĩ một cách lạc quan rằng quy định về xử lý TSBĐ trong Nghị quyết 42 sẽ truyền cảm hứng cho việc soạn thảo các văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luật Dân sự 2015 hay sửa đổi các hạn chế trong chính các quy định về giao dịch bảo đảm của bộ luật này?
Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.
Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.
Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.
Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/
