Xây dựng lại chung cư cũ: HoREA đề xuất bồi thường căn hộ mới tối thiểu bằng 1,1 lần căn hộ cũ

Trong trường hợp nhà nước lựa chọn chủ đầu tư xây dựng lại chung cư cũ, HoREA đề xuất diện tích căn hộ mới tối thiểu bằng 1,1 lần căn hộ cũ, đảm bảo chủ sở hữu căn hộ góc cũng được tái bố trí căn góc; chủ sở hữu căn hộ tầng trệt hoặc đang kinh doanh thì được hoán đổi với hệ số cao hơn...

xay dung lai chung cu cu horea de xuat boi thuong can ho moi toi thieu bang 11 lan can ho cu

Về hệ số hoán đổi căn hộ chung cư, CĐT do nhà nước lựa chọn được khuyến khích hoán đổi cho người dân căn hộ mới lớn hơn căn hộ cũ, diện tích căn hộ mới tối thiểu bằng 1,1 lần căn hộ cũ. (Ảnh minh họa: Linh Lê)

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý về các đề xuất của Sở Xây dựng thành phố về các quy định bồi thường, hỗ trợ, tạm cư và tái định cư tại những dự án xây dựng lại chung cư cũ.

Cụ thể, Sở Xây dựng đề xuất trường hợp nhà nước lựa chọn chủ đầu tư (CĐT) thì thực hiện duy nhất phương thức tái định cư tại chỗ để phù hợp với điều kiện thực tiễn của thành phố.

HoREA nhận thấy đề xuất này của Sở Xây dựng chỉ mới đề xuất áp dụng một phương thức tái định cư tại chỗ, điều này làm hạn chế quyền lựa chọn phương thức tái định cư của các hộ dân và có thể dẫn đến khiếu kiện. Vì vậy, Hiệp hội kiến nghị cần bổ sung thêm phương thức tái định cư tại địa điểm khác, hoặc phương thức người dân yêu cầu được bồi thường bằng tiền mặt để tự lo tái định cư.

Về hệ số hoán đổi căn hộ chung cư, CĐT được khuyến khích hoán đổi cho người dân căn hộ mới lớn hơn căn hộ cũ, diện tích căn hộ mới tối thiểu bằng 1,1 lần căn hộ cũ, thậm chí khuyến khích tỷ lệ cao hơn để các hộ dân dễ chấp thuận; đảm bảo chủ sở hữu căn hộ góc cũng được tái bố trí căn hộ góc; chủ sở hữu căn hộ tầng trệt hoặc đang kinh doanh thì được hoán đổi căn hộ mới với hệ số hoán đổi cao hơn...

Chủ sở hữu chung cư được quyền chuyển nhượng căn hộ mới, hoặc căn hộ hình thành trong tương lai, hay suất tái định cư; chủ hộ ghép trong chung cư cũng được quyền chuyển nhượng suất tái định cư theo nhu cầu. Họ cũng được quyền lựa chọn chuyển đến khu nhà tạm cư do cơ quan nhà nước hoặc CĐT bố trí, được hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ chuyển đổi nghề hoặc tự giải quyết tạm cư với chi phí được thỏa thuận với CĐT.

Cũng trong trường hợp nhà nước lựa chọn CĐT, Sở Xây dựng kiến nghị UBND quận, huyện giao cho Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận, huyện chủ trì, phối hợp với CĐT có trách nhiệm lập phương án tái định cư tại chỗ và tạm cư.

Hiệp hội nhất trí bởi để đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án xây dựng lại nhà chung cư hư hỏng nặng hoặc nguy hiểm mà chủ sở hữu nhà chung cư chưa lựa chọn được CĐT thì nhà nước sẽ đứng ra lựa chọn. Do đó, nhà nước cũng phải trực tiếp tổ chức tạm cư, tái định cư cho các chủ sở hữu, nhà đầu tư được chọn cùng lúc hoặc sau đó và đầu tư xây dựng, bàn giao lại quỹ nhà tái định cư cho quận bố trí chứ CĐT không trực tiếp thực hiện việc tái định cư.

Sắp tới, UBND quận sẽ được UBND TP ủy quyền thực hiện các thủ tục về đầu tư cải tạo, sửa chữa chung cư cũ, xây dựng chung cư mới nên việc này càng phù hợp hơn.

Trường hợp không xây dựng lại nhà chung cư tại vị trí cũ do không phù hợp quy hoạch và phải tái định cư nơi khác được Sở Xây dựng giải trình là trường hợp không phổ biến, cần thực hiện kết hợp với việc chỉnh trang đô thị. Sở đề xuất không đưa trường hợp này vào dự thảo Quy định mà thực hiện theo phương thức chỉnh trang đô thị để Sở sớm tổng hợp, trình UBND TP ban hành.

Hiệp hội cũng nhất trí với đề xuất của Sở Xây dựng, đối với các trường hợp xây dựng lại chung cư cũ kết hợp với chỉnh trang đô thị thì các quận, huyện sẽ xem xét từng dự án cụ thể.

Về việc bố trí tái định cư trong trường hợp căn hộ cũ có từ 2 hộ khẩu trở lên, Sở Xây dựng đề xuất, hiện nay các hộ khó khăn về chỗ ở được giải quyết chỗ ở theo chính sách nhà ở xã hội nên những hộ gia đình có từ 2 hộ khẩu trở lên sẽ được xem xét giải quyết bán, cho thuê nhà ở xã hội tại dự án.

Trường hợp chủ sở hữu lựa chọn CĐT thì sẽ do hai bên tự thỏa thuận, miễn là phù hợp với quy định của pháp luật. Trường hợp nhà nước lựa chọn CĐT thì sẽ được giải quyết tái định cư tại chỗ theo nguyên tắc bố trí tái định cư bảo toàn giá trị pháp lý của căn hộ cũ và sẽ được bố trí thêm một căn hộ tại dự án (nếu có). Việc sở hữu căn hộ bố trí thêm phải được giải quyết theo quy định của pháp luật về nhà ở xã hội, giá bán căn hộ này phải bảo toàn vốn được kiểm toán đầu tư xây dựng + 10% lợi nhuận cho nhà đầu tư.

HoREA cơ bản nhất trí với đề xuất nêu trên nhưng có bổ sung, trường hợp nhà nước lựa chọn CĐT thì sẽ được giải quyết như trên và có thể được bố trí thêm một hoặc hơn một căn hộ tại dự án (nếu có), tiền mua nhà được vay từ nguồn vốn cho vay ưu đãi của thành phố.