Tìm giải pháp cho thị trường nhà ở xã hội

Cơn khát chưa bao giờ được giải

Mục tiêu phát triển NƠXH đã được đặt ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, cụ thể là đến năm 2020, phấn đấu thực hiện đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu mét vuông NƠXH tại khu vực đô thị; đáp ứng cho khoảng 80% số sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và khoảng 70% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu được giải quyết chỗ ở; hỗ trợ cho khoảng 500 nghìn hộ gia đình (theo chuẩn nghèo mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở.

Theo số liệu chính thức từ Bộ Xây dựng, từ nay đến năm 2020, các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5m2/người) và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ.

Ảnh minh họa (Trần Kháng).

Tuy nhiên, đến nay, chương trình phát triển NƠXH cho người có thu nhập tấp tại khu vực đô thị mới chỉ hoàn thành việc đầu tư xây dựng 84 dự án, quy mô xây dựng khoảng 33.400 căn hộ. Hiện đang tiếp tục triển khai 135 dự án, quy mô xây dựng khoảng 81.000 căn hộ (bao gồm cả một số dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang NƠXH đã được UBND các tỉnh, thành phố chấp thuận).

Chương trình phát triển NƠXH dành cho công nhân khu công nghiệp đến nay mới hoàn thành việc đầu tư xây dựng 100 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 41.000 căn hộ. Đang tiếp tục triển khai 72 dự án với quy mô xây dựng khoảng 88.000 căn hộ.

Trong khi đó, nhu cầu NƠXH đang ngày càng bức thiết bởi dân số Việt Nam đang bước vào thời kỳ cơ cấu dân số vàng, với 70% dân số trong độ tuổi lao động từ 15 - 59 tuổi. Các thành phố lớn hay siêu đô thị như TP. HCM và Hà Nội đang bùng nổ nhu cầu nhà ở trong khi quỹ đất để phát triển xây dựng nhà ở, giao thông và các dịch vụ tiện ích đều thiếu hụt nghiêm trọng.

Lối đi nào qua “khe cửa hẹp”?

Trên thực tế, đã có đầy đủ cơ chế chính sách ưu đãi được quy định cụ thể trong Luật Nhà ở và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP để phát triển phân khúc NƠXH. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều khó khăn, mà theo ông Vũ Văn Phấn - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng - khó khăn đầu tiên gặp phải khi gói vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng kết thúc là câu chuyện nguồn vốn.

Ông Vũ Văn Phấn - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng.

Theo ông Phấn, Ngân hàng Nhà nước hiện nay đang phải phục vụ cho nhiều chương trình. Đến giờ này, sau khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc thì hiện chỉ có khoảng hơn 2.000 tỷ đồng cho phát triển NƠXH và người có công với Cách mạng. Trong đó, khoảng 800 tỷ đồng phân bổ hỗ trợ nhà ở cho người có công, còn hơn 1.264 tỷ đồng cho hỗ trợ phát triển NƠXH.

Dễ dàng nhận thấy, khi gói vay 30.000 tỷ đồng kết thúc, thị trường NƠXH gần như ngay lập tức chững lại, doanh nghiệp e dè, khách mua rón rén tìm sang phân khúc khác. Dù Chính phủ đã có quyết định mức cho vay ưu đãi NƠXH chỉ 4,8% nhưng việc triển khai mới chỉ dừng lại ở một số văn bản hướng dẫn.

Tương lai của NƠXH quá “mù mịt”, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho rằng, nên khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở cho thuê, thay vì “đắm đuối” với NƠXH.

GS. Đặng Hùng Võ.

Theo ông Võ, NƠXH là phân khúc mà Nhà nước hoàn toàn phải bao cấp, tham gia từ đầu đến cuối, từ duyệt dự án đến duyệt giá bán, duyệt khách mua… và việc bao cấp này là bất cập.

“Nên ngừng phát triển NƠXH và chuyển hướng, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tập trung phát triển nhà thương mại giá rẻ” - GS. Đặng Hùng Võ đưa ra giải pháp.

Cũng đi tìm giải pháp cho việc phát triển các dự án NƠXH, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, vẫn nên có một nguồn vốn khác và giảm bớt sự phụ thuộc vào ngân hàng.

TS. Lê Xuân Nghĩa.

“Có vẻ Chính phủ đang lựa chọn một chính sách huy động nguồn lực từ ngân hàng là chính và Bộ Tài chính sẽ dành một khoản ngân sách để bù lỗ lãi suất cho ngân hàng. Từ đó khuyến khích ngân hàng cho vay ở phân khúc BĐS này. Nhưng tôi cho rằng đấy không phải là một giải pháp dài và lâu bền mà có thể còn gây bức xúc cho ngành ngân hàng, nhất là khi họ đang phải chịu nhiều áp lực về trả lãi suất cho người gửi tiền”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.

“Có vẻ Chính phủ đang lựa chọn một chính sách huy động nguồn lực từ ngân hàng là chính và Bộ Tài chính sẽ dành một khoản ngân sách để bù lỗ lãi suất cho ngân hàng. Từ đó khuyến khích ngân hàng cho vay ở phân khúc BĐS này. Nhưng tôi cho rằng đấy không phải là một giải pháp dài và lâu bền mà có thể còn gây bức xúc cho ngành ngân hàng, nhất là khi họ đang phải chịu nhiều áp lực về trả lãi suất cho người gửi tiền”, TS. Lê Xuân Nghĩa.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Bộ Xây dựng và các Bộ ngành liên quan nên nghiên cứu kinh nghiệm của các nước về cách thức huy động các nguồn lực khác từ xã hội để hỗ trợ cho người dân mua nhà giá rẻ, NƠXH. Trong đó có thể áp dụng phương thức hình thành một quỹ tài chính cho phân khúc nhà ở này.

Có thể khai thác vốn từ các nguồn khác nhau, kể cả từ vốn vay ODA, nguồn tài trợ hay tiết kiệm nhà ở. Và lựa chọn một tổ chức đứng lên xây dựng quỹ này mới có thể giải quyết được lâu dài.

Có thể nói, dù làm theo bất kỳ giải pháp nào, như ý kiến của TS. Lê Xuân Nghĩa hay của GS. Đặng Hùng Võ thì nhu cầu về chỗ ở của đại bộ phận người dân vẫn luôn hiện hữu. Dù là NƠXH, nhà thương mại giá rẻ hay căn hộ “tổ chim” 25m2 cũng đều là cơ hội để hàng triệu người dân thành thị Việt Nam được chạm đến giấc mơ có một mái nhà để an cư lập nghiệp.