Sốt đất tăng giá gấp 3: Vay tiền đầu cơ, 'cái chết bất ngờ'

Cơn sốt đất cục bộ

So với cách đây khoảng hơn nửa năm, giá đất tại nhiều địa phương đã có những biến động đáng kể. Một mặt bằng giá mới đã được hình thành và giá BĐS thay đổi chóng mặt là những câu chuyện được giới đầu tư địa ốc liên tục cập nhập trong những tháng gần đây.

Thị trường đã xuất hiện các cơn sốt ảo giá đất, giá đất nền tại các xã ven dự án sân bay Long Thành (Đồng Nai); các địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế như Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang); hoặc tại một số quận ven, huyện ngoại thành TP.HCM.

Những đợt sốt giá cục bộ trong phân khúc thị trường đất nền, đất nông nghiệp, thậm chí có những trường hợp mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, phần lớn là mua bán, chuyển nhượng giữa các nhà đầu tư thứ cấp, kinh doanh lướt sóng kiếm lời.

Ông Sử Ngọc Khương - Giám Đốc Đầu tư Savills Việt Nam - cho rằng, để hình thành một đơn vị nhà ở, giá đất chiếm từ 40-60%. Tuy nhiên, từ khi có ý tưởng đầu tư đến tạo ra sản phẩm kéo dài từ 3-5 năm hoặc dài hơn. Với cú hích hạ tầng mạnh mẽ tại TP.HCM giai đoạn 2015-2016-2017, việc tăng giá đất là diễn biến gần như tất yếu.

Diễn biến sốt đất do giới đầu cơ, môi giới tác động quá sâu vào thị trường làm thay đổi tâm lý của người mua, đầu tư, đầu cơ nhà đất. Việc lựa chọn những đơn vị môi giới uy tín luôn là một bài toán không hề dễ dàng.

Nhóm đáng lo ngại nhất hiện nay là nhà đầu tư đất nền đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà, phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng với tỉ lệ % lớn. Chỉ cần có sự thay đổi chính sách thị trường nhà đất thì những nhà đầu tư, nhất là nhỏ lẻ đang sử dụng đòn bẩy tài chính có thể bị tác động mạnh và trực tiếp.

Lý giải nguyên nhân những cơn sốt đất, bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu tư vấn, Savills TP.HCM, nhận định, nguyên nhân thứ nhất đến từ những tín hiệu vĩ mô từ tăng trưởng tích cực của nền kinh tế, sự tăng trưởng mạnh tầng lớp trung lưu dẫn đến nguồn vốn cho đầu tư và nâng cấp nhà ở được cải thiện. Ngoài ra, sự đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng mới của thành phố đã có tác động kích thích làm tăng mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt tại các khu vực được quy hoạch tốt và có tính kết nối tốt từ cơ sở hạ tầng.

Nguyên nhân thứ hai đến từ nhu cầu mua đất làm tài sản vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng của người dân địa phương. Tính thanh khoản cao, giá trị đầu tư đa dạng từ nhỏ đến vừa, tâm lý mua đất như một “kênh an toàn” dẫn đến nhu cầu cao cho loại hình này.

Nhận định về thị trường, bà Trang cho rằng, với sự hỗ trợ từ nền kinh tế vĩ mô và đầu tư cơ sở hạ tầng ngày càng tích cực, thị trường bất động sản liền thổ vẫn sẽ được kích cầu trong thời gian tới. Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn của kênh đầu tư này sẽ thúc đẩy hoạt động đầu tư diễn ra, có thể đưa mặt bằng giá đi lên trong những tháng tới.

Liệu có xảy ra bong bóng?

Theo đánh giá của Hiệp hội BĐS TP.HCM, thị trường vẫn còn có tình trạng lệch pha cung - cầu trong phân khúc bất động sản cao cấp, phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng (condotel), và đang "sốt giá ảo" đất nền, đất nông nghiệp tại một số khu vực.

Đồng thời, cũng đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đó, có cả giới đầu cơ, đầu nậu. cò đất chuyên nghiệp làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng. đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực để trục lợi.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HH BĐS TP.HCM cho rằng, hai yếu tố nêu trên chỉ phản ánh một phần thị trường bất động sản, và chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền, đất nông nghiệp và condotel, chỉ có thể tạo ra các cơn sốt giá ảo, cục bộ, nhất thời, chứ không thể gây ra "bong bóng" trên toàn bộ thị trường bất động sản.

Cơn sốt giá ảo này cũng gây tác hại cho thị trường bất động sản, làm lệch pha dòng tiền đầu tư, nhất là có thể gây thiệt hại rất lớn cho những nhà đầu tư thứ cấp lướt sóng nhưng không bán được sản phẩm khi thị trường hạ nhiệt.

Theo ông Sử Ngọc Khương, hầu như quy hoạch tổng thể cho tỉnh thành về khu công nghiệp, khu du lịch, khu đô thị, khu công nghiệp sản xuất kinh doanh… đều khá rõ ràng. Như vậy, đối với vai trò quản lý nhà nước hiện tại thì hoàn toàn có thể hạn chế bớt việc tận dụng mục đích sử dụng đất ở các khu vực không được phép chuyển đổi công năng. Tuy nhiên, động thái này cần được triển khai sớm với sự tính toán kỹ lưỡng, quyết liệt hơn và cần phổ biến rộng rãi hơn nữa để người dân hiểu rõ hơn.

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, bà Trang cho rằng, các nhà đầu tư có thể cân nhắc lựa chọn những khu vực có vị trí và quy hoạch tốt, pháp lý rõ ràng, tránh mua theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn để tránh sự trục lợi từ các đối tượng đầu cơ. Không nên ưu tiên lợi nhuận, xem nhẹ giá bán và tính pháp lý dẫn đến rủi ro cao.

Đòn bẩy tài chính không nên sử dụng trong lúc thị trường đang tăng giá, hoặc chỉ nên hạn chế ở mức thấp nhất. Bởi khi sốt ảo đẩy giá lên đình, vay tiền đầu cơ là không an toàn, Bất ngờ giá giảm thì sẽ chịu thiệt thời lớn.

Đối với người mua để ở, lựa chọn kỹ lưỡng về vị trí, sản phẩm phù hợp với nhu cầu và pháp lý nên được xem xét. Nếu không có nhu cầu sử dụng ngay, có thể trì hoãn để quan sát, thăm dò, định giá, tìm chuyên gia tư vấn pháp lý, sau đó mới đưa ra quyết định.