Sóng cổ phiếu bất động sản liệu có kéo dài?

Theo thống kê của Vietstock, trong 55 cổ phiếu bất động sản đang niêm yết thì có đến 44 mã tăng giá kể từ đầu năm, 1 mã đứng giá và chỉ 10 mã suy giảm.

Và cổ phiếu tăng giá mạnh nhất trên sàn hiện nay chính là QCG của Quốc Cường Gia Lai khi chạy một mạch từ 3.600 đồng/cp (phiên 04/01/2017) để đóng cửa tại 16.200 đồng/cp (16/05/2017), tương ứng mức tăng đến 350%. Đáng chú ý là tính đến phiên giao dịch 16/05 thì QCG đã có 13 phiên tăng kịch trần liên tục kể từ phiên 26/04.

Cổ phiếu LDG thuộc CTCP Đầu tư LDG thì khởi đầu năm 2017 khá suôn sẻ khi tăng từ 5.480 đồng/cp để lên mức 19.000 đồng/cp (16/05), tăng gần 247% và khối lượng giao dịch bình quân từ đầu năm đạt hơn 1 triệu cp/phiên.

Hai cổ phiếu góp mặt vào nhóm tăng trưởng trên 100% từ đầu năm nữa là Địa ốc Khang An (KAC) và Phát Đạt (PDR).

Trong 4 cổ phiếu kể trên thì QCG và PDR có điểm tương đồng về động lực tăng giá, đó là việc chuyển nhượng tài sản (bất động sản) hiện có. Cụ thể, QCG là liên quan đến chuyển nhượng dự án Phước Kiển còn PDR thì chuyển nhượng dự án The Everich 3 nhằm trả bớt nợ vay.

Song, có một điểm khác hơn ở PDR là việc hợp tác đầu tư phát triển dự án The Everich 2 (đã đổi tên thành The River City) với đối tác Nhật là Creed Group và Công ty An Gia để tiếp tục phát triển 11 khối nhà còn lại (trừ Khối nhà C đã hoàn thành từ năm 2014). Theo thông tin mới nhất thì PDR và các đối tác đang điều chỉnh toàn bộ thiết kế của dự án để chuẩn bị cho cuộc “lột xác” mới.

Trường hợp tăng giá mạnh của KAC có vẻ “khó hiểu” bởi chẳng những cổ phiếu này không có thông tin gì hỗ trợ mà kết quả kinh doanh của đơn vị lại khá bết bát. Trong 5 quý gần đây của KAC thì có đến 4 quý thua lỗ (trừ quý 4/2016). Riêng quý gần nhất (quý 1/2017), KAC lỗ gần 1,6 tỷ đồng do doanh thu trong kỳ giảm đáng kể, chỉ còn 545 triệu đồng.

Mặc dù không đạt mức tăng trưởng tính bằng lần như 4 cổ phiếu kể trên nhưng nhiều ông lớn khác cũng đã có thành tích khá ấn tượng từ đầu năm, phải kể đến như Đất Xanh (DXG) tăng 98%, Vạn Phát Hưng (VPH) tăng 96%, Thuduc House (TDH) tăng 89%, Tập đoàn FLC gần 56%, Nam Long (NLG) gần 30%,…

Riêng NLG, cổ phiếu này đã tạo kỷ lục riêng khi chạm mức cao nhất kể từ khi niêm yết tại 30.000 đồng/cp vào ngày 09/05/2017 vừa qua. Giai đoạn từ đầu năm đến nay cũng chứng kiến dòng tiền chảy mạnh vào NLG, đạt bình quân gần 500.000 đơn vị/phiên, so với thời điểm trước năm 2017 thì tăng gần gấp 4 lần.

Nhắc đến NLG, nhà đầu tư nghĩ ngay đến doanh nghiệp đứng đầu tại thị trường địa ốc phía Nam trong phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Các sản phẩm của NLG được thị trường hấp thụ khá tốt và tăng dần trong 3 năm gần đây (năm 2014 bán 1.321 sản phẩm, 2015 bán gần 2.000 sản phẩm và 2016 bán hơn 2.500 sản phẩm). Đến năm 2017 thì NLG dự kiến bán gần 3.700 sản phẩm, doanh số dự kiến đạt gần 5.500 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với năm 2016.

Cổ phiếu bất động sản tăng giá từ đầu năm 2017 đến nay

Tuy nhiên, như đã nói ở phần thống kê trên, không phải tất cả cổ phiếu bất động sản đều mang lại niềm vui cho nhà đầu tư khi vẫn còn 10 mã giảm điểm. Giảm mạnh nhất là SDA khi lùi về mốc 2.600 đồng/cp, tương ứng giảm 33%, RCL giảm 24%, PXA giảm 20%. Hai ông lớn vốn ngàn tỷ là ITA và PTL giảm nhẹ 6% và 4%, giao dịch lần lượt quanh mốc 3.600 đồng/cp và 2.600 đồng/cp.

Điểm chung của các mã giảm điểm này là kết quả kinh doanh không thực sự khởi sắc, thậm chí thua lỗ nặng như trường hợp của SDA.

Cổ phiếu bất động sản giảm giá từ đầu năm 2017 đến nay

Xu hướng này liệu có kéo dài?

Việc nhóm cổ phiếu bất động sản bật tăng mạnh từ đầu năm, kéo theo chỉ số ngành bất động sản tăng trưởng ấn tượng khi đạt mức 12%, nằm trong top 6 nhóm ngành có mức tăng trưởng mạnh nhất trên sàn. Đứng sau ngành nông nghiệp, chăm sóc sức khỏe, xây dựng và chứng khoán.

Biến động chỉ số ngành bất động sản từ đầu năm 2014 đến nay

Nguồn: VietstockTrader

Song, nhìn lại lịch sử giao dịch từ năm 2014 trở lại đây, chỉ số cổ phiếu bất động sản (VS-Real Estate) thường biến động tăng ở giai đoạn đầu năm và sau đó giảm trở lại vào nửa cuối năm. Kết quả là cả 3 năm (2014 đến 2016), thành quả tăng điểm giai đoạn đầu năm gần như trôi sông đổ bể.

Nhìn lại thị trường bất động sản trong 3 năm qua, xu hướng hồi phục là điều ai cũng nhìn thấy được thông qua các báo cáo của Bộ Xây dựng hay của các đơn vị tư vấn như Savills, CBRE. Đi kèm với sự hồi phục này, nhiều đơn vị trong ngành (xét ở nhóm đang niêm yết) không những có được kết quả kinh doanh ấn tượng mà còn mở rộng hơn về quy mô doanh nghiệp (KDH, NLG, PDR, VIC, DXG, LDG… đều là những minh chứng cụ thể nhất).

Song, kết quả này dường như chưa đủ mạnh để thúc đẩy nhóm cổ phiếu ngành bất động sản trở thành tâm điểm trong 3 năm qua, hay nói như những người đầu tư chứng khoán thường gọi “chưa một lần nổi sóng” dù nhiều lần manh nha.

Còn hiện tại, dù đang tăng tốt nhưng có lý do để nhà đầu tư e ngại về đà tăng của nhóm ngành bất động sản liệu có kéo dài hay không? Đầu tiên, nhìn vào lịch sử giao dịch chỉ số cổ phiếu ngành bất động sản niêm yết thì rõ ràng không còn hỗ trợ.

Theo ông Nguyễn Quang Minh, CMT Charterholder - Thành viên Hiệp hội PTKT Hoa Kỳ (MTA), kênh giá tăng ngắn hạn đã hình thành nhưng nến thủng vùng hỗ trợ 27,5-28,5 điểm (nghĩa là giảm hơn 10%) thì tình hình sẽ khá nguy hiểm và chỉ số cổ phiếu chung của ngành có thể giảm liên tục đến cuối năm nay. Còn nếu chỉ số ngành vẫn giữ vững trên vùng hỗ trợ và tích lũy thêm vài tháng nữa thì một chu kỳ tăng trưởng mới có thể được kỳ vọng do xu hướng đang khá mạnh (ADX trên mức 25).

Ngoài ra, có một yếu tố nữa về giao dịch khối ngoại cũng đáng ngại không kém. Theo đó, chính cổ phiếu bất động sản là nhóm bị nhà đầu tư nước ngoài bán ròng đáng kể nhất từ đầu năm nay, ước tính giá trị lên đến gần 1.400 tỷ đồng. Và đáng chú ý là đà bán mạnh lại rơi vào những mã tăng trưởng dẫn đầu thị trường, như QCG cũng bị bán ròng hơn 261 tỷ đồng đến từ quỹ Vinacapital. Hay như DXG cũng bị bán ròng đến 342 tỷ đồng, SCR bán ròng 137 tỷ đồng, KDH gần 125 tỷ đồng….

Có thể giải thích nhà đầu tư nước ngoài đang hiện thực hóa lợi nhuận khi các cổ phiếu này bay cao, nhưng rõ ràng ở một chừng mực nào đó sẽ tác động lên tâm lý nhà đầu tư đang nắm giữ các cổ phiếu bất động sản.

Đó là chưa kể mới đây, đã có những tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản chững lại sau một thời gian sốt nóng. Theo Savills, sau khi ghi nhận lượng giao dịch kỷ lục trong 5 năm qua tại quý 4/2016, số căn hấp thụ trong quý 1/2017 tại TPHCM giảm 13% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ trung bình giảm 1 điểm phần trăm so với quý trước, do lượng giao dịch hạng A và B giảm lần lượt 50% và 35% theo quý. Trong khi đó, hạng C hoạt động tốt, với số căn bán tăng 10% theo quý, chiếm 62% tổng lượng giao dịch.

Tại Hà Nội, chỉ số giá nhà ở quý 1/2017 chỉ đạt 106.6 điểm, giảm dưới 1 điểm theo quý và theo năm. Cùng với đó, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường sơ cấp đạt khoảng 27%, giảm 4 điểm % theo quý và giảm 8 điểm % theo năm do nguồn cung lớn. Khoảng 6.460 căn đã bán trong quý này, giảm 2% theo quý nhưng tăng 15% theo năm.

Chưa thể biết chắc rằng xu hướng sắp tới của nhóm cổ phiếu ngành bất động sản liệu có tiếp tục tăng hay quay đầu giảm nhưng có một điều đáng chú ý rằng, dù xu hướng thị trường có như thế nào, những doanh nghiệp tìm đúng hướng đi, chiến lược phát triển thì chắc chắn sẽ được nhà đầu tư chọn lựa./.