M&A bất động sản: Sự trỗi dậy của các 'đại gia' nội

Theo bà Nguyễn Vân Khanh, Giám đốc Bộ phận Thị trường vốn đầu tư, Công ty tư vấn bất động sản Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL), hoạt động M&A nói chung và trong lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam nói riêng, được ghi nhận đã tăng lên đáng kể, cả về số lượng và giá trị giao dịch, trong những năm gần đây.

"Khi bối cảnh kinh tế toàn cầu đang có nhiều biến động, một quốc gia mới nổi như Việt Nam đã trở thành một thị trường tiềm năng thu hút đầu tư, góp phần cho các hoạt động M&A ở thị trường trở nên sôi nổi", bà Khanh nhận định.

Khi dòng vốn đầu tư vào khu vực châu Á-Thái Bình Dương có dấu hiệu chững lại, thị trường bất động sản Việt Nam trở nên tiềm năng cho các nhà đầu tư nước ngoài, dẫn đầu là các nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore.

Thương vụ chuyển nhượng 70% cổ phần tòa nhà văn phòng A&B Tower (quận 1, TP.HCM), cho một nhà đầu tư Nhật Bản được xem là thương vụ M&A đáng chú ý nhất quý I/2016.

Yếu tố tích cực thúc đẩy hoạt động M&A ở Việt Nam chính là triển vọng phát triển kinh tế khi tăng trưởng GDP được duy trì ở mức cao, đạt mức 5,6% so với các nước trong khu vực. Mô hình nhân chủng học ở Việt Nam với 70% dân số trong độ tuổi 15-64, thu nhập khả dụng gia tăng, tốc độ đô thị hóa nhanh đặc biệt ở Hà Nội và Hồ Chí Minh càng tăng tính hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam, bà Khanh giải thích.

Chủ đầu tư trong nước "trỗi dậy" chặn sự "đổ bộ" của nhà đầu tư nước ngoài

Theo ghi nhận của JLL, nếu như trong giai đoạn suy thoái của thị trường bất động sản giai đoạn 2009 – 2013, phần lớn bên bán là các chủ đầu tư trong nước gặp khó khăn về vốn và loay hoay tìm bài toán đầu ra thì từ năm 2014 trở đi, thị trường đã chứng kiến một xu hướng ngược lại. Chính các chủ đầu tư trong nước có tiềm lực mạnh về vốn đã chủ động tìm kiếm quỹ đất để phát triển. Điển hình như thương vụ Novaland chính thức nhận chuyển nhượng dự án khoảng 30ha đất tại khu dân cư Nam Rạch Chiếc, quận 2 từ quỹ đầu tư VinaCapital vào quý I/2016 vừa qua.

Trong khi đó, VinaCapital Vietnam Opportunity Fund (VOF) cũng đã đầu tư 47 triệu USD thông qua hình thức trái phiếu chuyển đổi để đầu tư gián tiếp vào danh mục đầu tư bất động sản của công ty này.
Cùng với sự lớn mạnh của các chủ đầu tư trong nước, các quỹ đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư vào các bất động sản văn phòng có vị trí tốt ở Việt Nam, đặc biệt là ở TP.HCM. Vào năm 2012, khi thị trường bất động sản ở Việt Nam hầu như rất khan hiếm các giao dịch, Daibiru - tập đoàn chuyên về phát triển và đầu tư bất động sản Nhật Bản đã nhận chuyển nhượng tòa nhà văn phòng Saigon Tower nằm tại trung tâm TP.HCM từ Chiaphua Việt Nam, với tỷ suất sinh lợi ước tính khoảng 8,5%.

Kể từ năm 2015 đến nay, khi giá thuê và công suất cho thuê của các tòa nhà văn phòng được cải thiện, đặc biệt với các tòa nhà văn phòng hạng A có chất lượng tốt, công suất cho thuê cao, vị trí đắc địa, đã tạo nên sự khan hiếm cho thị trường. Gần đây, có rất nhiều nhà đầu tư Nhật Bản tìm kiếm cơ hội đầu tư tương tự và chấp nhận tỷ suất sinh lợi dưới mức 8% nhưng vẫn rất hạn chế các tài sản phù hợp.

Trong nửa đầu năm 2016, thị trường bất động sản Việt Nam cũng chứng kiến nhiều thương vụ M&A tạo tiếng vang lớn trên thị trường. Đáng chú ý nhất trong quý I/2016 là việc tòa nhà văn phòng A&B Tower (quận 1, TP.HCM), một nhà đầu tư Nhật Bản đã thực hiện nhận chuyển nhượng 70% cổ phần của tòa nhà với giá trị tương đương 47 triệu USD.

Tiếp đó, trong quý II/2016, Mapletree Investments đã mua lại khu phức hợp Kumho Asiana Plaza tại quận 1, TP.HCM từ liên doanh Hàn Quốc là Kumho Industrial và Asiana Airlines với mức tỷ suất vốn hóa ước tính khoảng 9% cho toàn khu.

Nhà đầu tư nước ngoài "săn" quỹ đất sạch

Bà Nguyễn Vân Khanh cho biết, phần lớn các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường Việt Nam muốn tìm kiếm các bất động sản đầu tư có dòng thu nhập ổn định, tuy nhiên, có rất ít cơ hội phù hợp. Nguyên nhân chủ yếu khan hiếm nguồn cung do các chủ đầu tư tòa nhà thường đang rất hài lòng với dòng thu nhập mang lại nên không muốn đưa tài sản chào bán kể cả khi nhà đầu tư sẵn sàng đưa ra một mức tỷ suất sinh lợi rất thấp để sở hữu tài sản.

Đối với các bất động sản dự án nhà ở, khu dân cư, thương mại, nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm các quỹ đất “sạch” (đất đã đền bù, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất đã được thanh toán hoặc xác định nghĩa vụ tài chính, quyền sử dụng đất được xác lập, quy hoạch rõ ràng). Tuy nhiên, các quỹ đất như yêu cầu này thường rất hạn chế do thị trường bất động sản của Việt Nam còn khá non trẻ.

Tuy vậy, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được đánh giá là còn rất nhiều tiềm năng để thu hút lượng vốn đầu tư rất lớn từ các nhà đầu tư nước ngoài, quy mô có thể lên đến hàng trăm triệu USD cho mỗi dự án.

Theo bà Khanh, các tài sản có dòng thu nhập ổn định như văn phòng vẫn tiếp tục hấp dẫn các nhà đầu tư châu Á. Trong khi thị trường khách sạn và căn hộ dịch vụ, trung tâm thương mại vẫn tiềm năng thu hút nhà đầu tư.

Đặc biệt, làn sóng các nhà đầu tư tìm quỹ đất “sạch” từ các dự án khu dân cư vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao. Nhiều nhà đầu tư đang cân nhắc và sẵn sàng tham gia liên doanh, góp vốn với các chủ đầu tư Việt Nam có uy tín tốt. Có thể thấy, những thương vụ giao dịch trong 6 tháng đầu năm 2016 đến từ các nhà đầu tư Nhật Bản như Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad hợp tác cùng Nam Long hoặc Sanyo Homes và Tiến Phát là những minh chứng điển hình.