Luật sư nói về 'số phận' hơn 2.000 sổ đỏ cấp sai quy định tại KĐT Kim Văn - Kim Lũ

Như thông tin Reatimes đã phản ánh, Thanh tra Chính phủ mới đây đã đưa ra kết luận thanh tra đối với nhiều dự án nhà ở, KĐT ở Hà Nội, trong đó, chỉ rõ hàng loạt sai phạm tại lô đất CT2 thuộc dự án KĐT Kim Văn - Kim Lũ (Hoàng Mai, Hà Nội).

Thanh tra Chính phủ chỉ rõ hàng loạt sai phạm tại lô đất CT2 thuộc dự án KĐT Kim Văn - Kim Lũ do Vinaconex 2 làm chủ đầu tư.

Khách hàng chịu nhiều rủi ro

Liên quan tới việc đầu tư tại lô đất CT2 trên, Thanh tra Chính phủ chỉ rõ, Công ty CP Xây dựng số 2 (Vinaconex 2) và Doanh nghiệp Tư nhân xây dựng số 1 Điện Biên (thuộc Tập đoàn Mường Thanh) chưa có hợp đồng chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư thứ cấp để xây dựng nhà chung cư, và chưa được TP. Hà Nội cấp phép đầu tư.

Về sai phạm này, Luật sư Lại Thu Trang, Công ty Luật Minh Bạch (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho rằng, khách hàng mua nhà tại dự án khi 2 doanh nghiệp chưa có hợp đồng chuyển nhượng sẽ phải chịu rủi ro pháp vô cùng lớn.

Đối với khách hàng đã mua nhà ký với Doanh nghiệp Tư nhân xây dựng số 1 Điện Biên sẽ là ký bán sai thẩm quyền. Việc này dẫn đến hợp đồng mua bán bị vô hiệu theo quy định pháp luật.

Theo đó, chủ đầu tư phải ngay lập tức hoàn thiện các hợp đồng chuyển nhượng dự án theo đúng quy định pháp luật để đảm bảo cho hiệu lực của các hợp đồng đã ký với người mua.

Luật sư Lại Thu Trang cũng cho rằng, khách hàng trước khi có ý định mua căn hộ tại các dự án phát triển nhà ở cần lưu ý đến việc tìm hiểu thông tin một cách kỹ lưỡng về dự án như thông tin về chủ đầu tư, về quy hoạch chi tiết xây dựng của dự án…

Tránh tình trạng người mua mù mờ về thông tin, dẫn đến ký kết hợp đồng mua bán với chủ đầu tư không đủ thẩm quyền hoặc dự án không đủ điều kiện mua bán, khách hàng cần phải yêu cầu đơn vị tư vấn bán và chủ đầu tư phải cung cấp các giấy tờ liên quan đến việc cấp phép dự án của các cơ quan có thẩm quyền.

Lỗi của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Theo Thanh tra Chính phủ, tại thời điểm thanh tra, 2 doanh nghiệp chưa có hợp đồng chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư thứ cấp để xây dựng nhà chung cư, và chưa được TP. Hà Nội cấp phép đầu tư. Vì vậy, UBND TP. Hà Nội chưa xác định tiền sử dụng đất phải nộp, chủ đầu tư dự án chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Hơn 2000 sổ đỏ được cấp sai quy định tại dự án KĐT Kim Văn Kim Lũ do chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Căn cứ hợp đồng hợp tác đầu tư, Doanh nghiệp Tư nhân xây dựng số 1 Điện Biên đã đầu tư xây dựng toà nhà và đứng tên bán toàn bộ 2.177 căn hộ cho khách hàng. Theo đó, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội đã cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng, vi phạm quy định của Nhà nước về đất đai.

Về sai phạm này, theo quan điểm của luật sư Thu Trang, trong khi chủ đầu tư dự án chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Sở Tài Nguyên và Môi trường đã cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ) cho khách hàng của dự án này vi phạm quy định tại Điều 72, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, đã được sửa đổi bổ sung theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017.

Cũng theo luật sư Lại Thu Trang, số lượng 2.177 sổ đỏ đã được cấp cho người nhận chuyển nhượng từ dự án bị sai phạm trong quá trình cấp sổ đỏ là do lỗi của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về phê duyệt cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở.

Người mua ở đây là ngay tình, nên cần phải được pháp luật bảo vệ. Do đó, những sổ đỏ đã được cấp thì không nên thu hồi mà cần hoàn thiện các thủ tục về hợp đồng giữa hai doanh nghiệp Vinaconex 2 và Doanh nghiệp Tư nhân xây dựng số 01 Điện Biên theo đúng quy định pháp luật.

Đồng thời, nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất là nghĩa vụ của các chủ đầu tư. Các căn hộ đã được bán, chủ đầu tư thực tế đã thu tiền mua căn hộ, nên tất nhiên phải thực hiện hoàn thiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất sớm nhất theo qui định của pháp luật.