Lợi nhuận khủng, môi giới đua nhau 'thoát xác' làm chủ đầu tư

Tay không bắt giặc

Ông N.Đ.Q, tổng giám đốc một công ty môi giới bất động sản tại TP.HCM vừa “lên đời” thành chủ đầu tư nhờ một thương vụ M&A theo kiểu “tay không bắt giặc”. Năm 2016, ông Q. thành lập công ty môi giới bất động sản có trụ sở tại quận Tân Bình.

Công ty này chủ yếu lấy hàng của các chủ đầu tư bất động sản trên cùng địa bàn về bán lại lấy lời. Thế nhưng, đầu năm 2018, ông biết có một người muốn bán một lô đất rộng hơn 14 ha tại huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An với giá 1,5 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, dự án đã có pháp lý như quy hoạch chi tiết 1/500 cũng như việc bản đồ phân lô, thiết kế nhà liền kề…

Quyết định thử liều một phen, ông Q. thỏa thuận với chủ đất sẽ cho thanh toán theo 3 đợt. Đợt đầu, ông bỏ ra 30 tỷ đồng đặt cọc mua dự án, sau đó vay ngân hàng đặt tiếp đợt hai và 4 tháng sau ông sẽ thanh toán đợt cuối cùng. Chủ đất chấp thuận với thỏa thuận của ông Q. đưa ra, vì chào bán lô đất này khá lâu nhưng không ai mua.

Ông Q. kể, chỉ chờ có vậy, ông tiến hành hoàn thành thủ tục mua bán, vay vốn ngân hàng rồi làm hạ tầng nội khu dự án và phân lô theo diện tích 4x18, 4x20, 5x20. Với lô đất này, ông chia được 720 nền đất, giá trung bình 12 triệu đồng/m2.

Vậy là sau 4 tháng mở bán, ông Q. đã thanh toán xong tất cả tiền đất cho chủ đất. Đồng thời, sau khi chi trả toàn bộ các chi phí như quảng cáo, hoa hồng bán hàng, tiền xây dựng hạ tầng…, ông lời được 253 tỷ đồng.

Doanh nghiệp môi giới không phải lúc nào cũng “hóa rồng” làm chủ đầu tư thành công.

“Đây là chiêu tay không bắt giặc, nó giống như nhiều nhà đầu tư làm dự án BOT, chỉ cần có chủ trương chấp thuận cho làm, rồi hoàn thành thủ tục pháp lý, sau đó đầu tư số tiền nhỏ, còn lại vay ngân hàng làm. Hiện tại, nhiều doanh nghiệp địa ốc cỡ vừa và nhỏ vẫn thực hiện chiêu thức này để phát triển dự án bất động sản”, ông Q. nói.

Theo giới phân tích thị trường, hiện tại phát triển dự án vẫn là công đoạn có thể “làm nên chuyện” nhất. Đồng thời, chủ dự án cũng là khẳng định một đẳng cấp khác so với môi giới. Do đó, có nhiều nhà đầu tư bước chân từ dân môi giới vào làm chủ đầu tư và thành công.

Đơn cử như Trần Anh Group, năm 2007, doanh nghiệp này chỉ được biết tới là một doanh nghiệp phân lô bán nền nhỏ lẻ khi ông chủ công ty này mua đất nhỏ rồi phân lô ra bán. Tới năm 2010, doanh nghiệp này làm dự án phân lô đất nền lớn với hơn 400 nền đất tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An. Dự án thành công, doanh nghiệp này tiếp tục phát triển các dự án mới và giờ đây Trần Anh Group là chủ đầu tư bất động sản lớn nhất tỉnh Long An.

Tại TP.HCM, nhiều doanh nghiệp môi giới nhỏ lẻ cũng bắt đầu tham gia làm chủ đầu tư. Đơn cử như trong năm 2017, cuộc săn lùng quỹ đất nền được cho là sôi động nhất từ trước tới nay khi mà chỉ cần có lô đất rộng từ 500 m2 đến hàng chục héc-ta, không quan tâm đất nông nghiệp hay công nghiệp, nằm khu quy hoạch ra sao, chỉ cần chủ đất chào bán ắt có người mua ngay.

Ông Nguyễn Huy Vũ, Tổng giám đốc DiVi Land cho biết, năm 2017 doanh nghiệp của ông thất bại trong việc làm sàn F2 bán hàng cho các chủ đầu tư dự án chung cư và đất nền. Nhưng may mắn, ông mua được lô đất nền tại quận 9 rồi phân lô ra bán đúng vào thời điểm 6 tháng đầu năm 2017 khi thị trường đất nền sốt nóng.

Thành công lớn nhất trong việc “thoát xác” từ môi giới thành chủ đầu tư được cho là đến từ một doanh nghiệp chuyên phân phối đất nền tên R.L. Thành lập năm 2012, khi đó chỉ là doanh nghiệp bán sản phẩm chung cư cho chủ đầu tư, sau đó thị trường đi xuống, doanh nghiệp này chuyển hướng bán cả đất nền. Năm 2017, R.L được cho là may mắn khi mối quan hệ mở rộng, đơn vị này mua lại dự án đất nền của một chủ đầu tư tại đường Nguyễn Xiển, quận 9, TP.HCM.

Đa số dự án mà các doanh nghiệp nửa môi giới, nửa đầu tư lựa chọn là đất nền

“Đó là sự may mắn bởi tôi đánh liều, dù công ty chỉ là doanh nghiệp môi giới, vốn ít nhưng chấp nhận vay ngân hàng bằng tài sản nhà đất của 3 lãnh đạo công ty. Có trong tay 50 tỷ đồng, chúng tôi đặt cọc cho doanh nghiệp để lấy 460 sản phẩm đất nền trong dự án để bán. Chỉ trong vòng 2 tháng mở bán, số lượng hàng bán hết, sau khi chờ mọi chi phí và tiền trả cho chủ đầu tư chúng tôi lời hơn 100 tỷ đồng”, bà L, Tổng giám đốc R.L cho biết.

Theo ông Nguyễn Văn Hiệp, Nguyên phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, năm 2017 TP.HCM có hơn 2.000 công ty môi giới bất động sản được thành lập. Bình quân mỗi sàn giao dịch bất động sản luôn có từ 20 - 50 nhân viên môi giới. Trong khi đó, lượng hàng bất động sản ra mắt thị trường năm 2017 của TP.HCM chỉ là hơn 45.000 sản phẩm theo như thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM. Như vậy, có thể thấy áp lực của công ty môi giới nhiều thế nào trong việc cạnh tranh bán hàng.

“Tôi được biết, đa phần các công ty môi giới hiện nay bán sản phẩm đất nền, nhưng lượng hàng đất nền lại không nhiều. Chính vì vậy, việc doanh nghiệp địa ốc đua nhau săn quỹ đất làm chủ đầu tư là có, bởi chỉ làm chủ đầu tư lợi nhuận mới cao và mang doanh thu lớn về cho doanh nghiệp”, ông Hiệp nói.

Tuy nhiên, cũng không phải lúc nào doanh nghiệp môi giới “hóa rồng” làm chủ đầu tư cũng thành công. Câu chuyện của một doanh nghiệp môi giới tại quận Tân Bình mới đây là ví dụ điển hình. Sau khi làm nhân viên môi giới một thời gian, ông Tuấn về mở sàn, rồi thẳng tiến làm chủ đầu tư với quỹ đất hơn 5 ha tại huyện Hóc Môn.Tuy nhiên, không may mắn cho ông Tuấn khi đã dùng chiêu “tay không bắt giặc”, vay ngân hàng trả tiền đất, phân lô bán nền và làm thủ tục pháp lý, bởi lô đất nằm trong quy hoạch dự án giao thông, quỹ đất không thể làm được dự án. Ông Tuấn chính thức trắng tay, công ty đóng cửa.

Lợi nhuận từ đâu?

Theo giới phân tích, lợi nhuận từ làm chủ đầu tư nếu dự án thành công là rất lớn. Ông Hiệp tính cụ thể về việc này, với việc mua 1 m2 đất chỉ 1,4 triệu, tiền làm truyền thông, marketing, tiền thuê sàn giao dịch bán, tiền làm hạ tầng… cộng lại sẽ lên khoảng 4 triệu đồng/m2. Thế nhưng, chủ đầu tư bán ra khoảng 12 triệu đồng/m2. Trong đó, doanh nghiệp thực ra không mất gì ở tiền đầu tư bởi tiền quảng cáo, tiền làm pháp lý, tiền làm hạ tầng, tiền hoa hồng cho sàn giao dịch… tất cả được cộng thẳng vào giá mở bán cho khách hàng.

“Điều này cũng lý giải việc vì sao giá đất mà UBND TP.HCM áp dụng ở các quận huyện luôn rẻ nhưng khi dự án bán ra lại rất cao. Khách hàng thì thường không để ý tới điều đó mà chỉ để ý rằng dự án bên cạnh bán 4 đồng mà dự án này bán có 3,5 đồng là rẻ rồi. Đặc biệt, lãi suất cao như vậy nhưng ngay cả tiền tính thuế mua đất khách hàng cũng đang bất lợi khi chủ đầu tư tính thuế vào thẳng giá bán đã có VAT cho khách hàng”, ông Hiệp nói.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Phú Đông Group cho rằng, để làm chủ đầu tư dự án một cách bền vững, thì doanh nghiệp phải mạnh về vốn, về mối quan hệ và phải biết tính toán hướng đi lâu dài chứ không phải chỉ là hên xui trong việc tay không bắt giặc, vốn dựa hết vào ngân hàng như cách dân môi giới hiện đang làm để thành chủ đầu tư.

“Việc nhiều doanh nghiệp môi giới vì nôn nóng muốn nhanh chóng làm chủ đầu tư nên gặp sai lầm, đã có những tính toán sai theo kiểu “ăn xổi” và bị tố cáo làm ăn không đàng hoàng. Tình trạng này đã xảy ra với Công ty Địa ốc Kim Phát, Công ty Địa ốc Alibaba. Họ đã bán đất nền tại tỉnh Đồng Nai, TP.HCM, dù tính pháp lý của dự án chưa rõ ràng, sau đó bị khách hàng kiện cũng như đẩy khách hàng và thị trường vào cảnh khó khăn”, ông Phúc nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, hiện nay, nhiều dự án mở bán nhưng chủ đầu tư lại mang những cái tên rất lạ. Những dự án này thường vừa chạy pháp lý vừa mở bán, khi pháp lý không thuận lợi thì coi như khách hàng sẽ là người chịu thiệt nhất bởi tiền đã đóng cho chủ đầu tư.

Tất cả thành một cuộc chiến và đơn từ khiếu kiện từ đây được khách hàng gửi đi khắp nơi cầu cứu. Việc này đang diễn ra phổ biến ở TP.HCM và phân khúc mà những doanh nghiệp nửa môi giới, nửa chủ đầu tư này lựa chọn đa phần là đất nền vì dễ triển khai, nhanh được bán hàng.