[Infographic] Ồ ạt lên sàn, doanh nghiệp bất động sản 'mơ' thoát bóng ngân hàng

Trong năm 2017, thị trường chứng khoán Việt Nam đã có sự phát triển ngoài mong đợi với VN-Index tăng hơn 48% và HNX-Index tăng gần 46%, thuộc top thị trường tăng trưởng mạnh nhất thế giới trong năm qua.

Đà tăng của thị trường chứng khoán năm qua nhận được sự hỗ trợ từ nhóm cổ phiếu vốn hóa lớn như VNM, SAB, GAS, nhóm ngân hàng… Tuy nhiên, không thể không nhắc tới nhóm cổ phiếu bất động sản khi nhiều mã tăng vượt trội so với bình quân thị trường, thậm chí có mã tăng trên dưới 250%.

Cụ thể, cổ phiếu VIC tăng 84%, cổ phiếu DXG tăng hơn 100%, LDG tăng gần 250%, NLG tăng hơn 50%, FLC tăng hơn 30%, PDR hơn 170%, ROS tăng hơn 58%, LGL tăng 44%…

Đà tăng của nhóm cổ phiếu bất động sản năm qua phản ánh tình hình khả quan của thị trường địa ốc, cũng như kết quả kinh doanh tốt của các doanh nghiệp bất động sản.

Số liệu thống kê từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, kết thúc năm 2017, TP.HCM có hơn 34.465 giao dịch thành công và Hà Nội đạt khoảng 19.955 giao dịch. Cùng với lượng giao dịch tăng lên, lượng hàng tồn kho cũng giảm mạnh mẽ, khi tính đến ngày 20/11/2017, tồn kho bất động sản giảm còn hơn 25.700 tỷ đồng, giảm gần 80% so với con số 102.800 tỷ đồng trong quý I/2013 và giảm 17% (tức giảm 5.300 tỷ đồng) so với tháng 12/2016.

Sự tích cực của thị trường bất động sản năm 2017 và năm trước đó được thể hiện ở kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp địa ốc khi nhiều doanh nghiệp lãi lớn. Cụ thể, HĐQT CTCP Dịch vụ và Xây dựng địa ốc Đất Xanh (DXG) vừa thông qua kết quả kinh doanh năm 2017 với doanh thu ước đạt 3.000 tỷ đồng, tăng 19% so với năm 2016, hoàn thành 91% kế hoạch năm. Lợi nhuận sau thuế ước đạt 750 tỷ đồng, tăng 13% so với năm 2016 và hoàn thành vượt 7% chỉ tiêu kế hoạch năm.

Còn theo thông tin từ CTCP Đầu tư LDG (LDG), trong năm 2017, Công ty đạt mức lợi nhuận kỷ lục 250 tỷ đồng. Năm 2018, công ty này đặt mục tiêu lợi nhuận lên tới 550 tỷ đồng.

Tương tự, bà Nguyễn Bình Phương, Phó tổng giám đốc CTCP FLC Faros (ROS) cho biết, năm 2017, lợi nhuận sau thuế của Công ty có thể ở mức xấp xỉ 950 tỷ đồng, thu nhập trên mỗi cổ phần của ROS có thể đạt mức 2.000 đồng/cổ phiếu, vượt 63% kế hoạch lợi nhuận năm.

Các doanh nghiệp khác chưa công bố ước kết quả kinh doanh năm 2017, nhưng từ kết quả kinh doanh quý III khả quan, cùng với việc các doanh nghiệp bất động sản thường hạch toán doanh thu, lợi nhuận vào quý IV, kết quả kinh doanh của nhóm này được dự báo rất khả quan trong năm 2017.

Nhờ kết quả kinh doanh khả quan, cùng với diễn biến thị trường chứng khoán khởi sắc, nhiều doanh nghiệp đã huy động vốn thành công trong năm qua.

Chẳng hạn, cuối tháng 9/2017, LDG đã công bố hoàn tất đợt chào bán 53,5 triệu cổ phiếu riêng lẻ thu về 535 tỷ đồng, qua đó đã tăng vốn điều lệ từ 1.064 tỷ đồng lên gần 1.600 tỷ đồng.

click để xem ảnh lớn

Trước đó, trong tháng 7/2017, HPG đã huy động được tới 5.050 tỷ đồng qua chào bán 252,8 triệu cổ phiếu (tỷ lệ tăng vốn 20%) tại mức giá 20.000 đồng/ cổ phần cho cổ đông hiện hữu, nhằm phục vụ cho dự án Khu liên hợp Gang thép Hòa Phát – Dung Quất.

Trước đó nữa, tháng 6/2017, Tổng công ty Viglacera (VGC) cũng đã huy động thành công 1.940 tỷ đồng qua đấu giá cổ phần phát hành tăng vốn nhằm phục vụ cho việc đầu tư vào hàng loạt dự án gồm Khu công nghiệp Yên Phong, Đồng Văn IV, Nhà máy Viglacera Mỹ Xuân sản xuất kính nổi siêu trắng...

Cũng trong tháng 7/2017, CEO Group đã phát hành thành công 51,5 triệu cổ phiếu với mệnh giá 10.000 đồng/ cổ phiếu, tăng vốn điều lệ lên 1.544 tỷ đồng. Toàn bộ số tiền thu được từ phát hành cổ phiếu này được CEO Group chi vào đầu tư Dự án Sonasea Residence - Phú Quốc, Dự án River Silk City giai đoạn 2, đồng thời góp cổ phần thành lập CTCP Phát triển nhà và đô thị Phú Quốc, CTCP Xây dựng C.E.O và bổ sung vào vốn lưu động.

TS. Bùi Quang Tín, chuyên gia kinh tế nhìn nhận, thị trường bất động sản đang khá sáng sủa, bởi nhiều yếu tố hỗ trợ như triển vọng kinh tế tăng trưởng, mặt bằng lãi suất ổn định, dòng vốn FDI vào bất động sản tăng và quan trọng nhất là sự thay đổi từ chính nội tại các doanh nghiệp để đưa ra các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường.

“Nền kinh tế đang tăng trưởng ổn định, tiết kiệm của người dân đang ở mức cao. Đây là cơ hội lớn cho thị trường bất động sản. Theo đó, cổ phiếu bất động sản được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng giá, đặc biệt là cổ phiếu của những doanh nghiệp uy tín, đầu ngành…”, ông Tín nhận định.

Đồng quan điểm, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam cho biết, hiện nay, sự hiện diện của các quỹ đầu tư nước ngoài, các ngân hàng đầu tư đang ngày một phổ biến hơn trong cơ cấu cổ đông của những doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Xu hướng này sẽ còn tiếp diễn, khi mà nhà đầu tư tìm đến những doanh nghiệp niêm yết có uy tín để “chọn mặt gửi vàng”.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Ngân hàng Nhà nước, quy mô thị trường bất động sản Việt Nam vào khoảng 22 - 23 tỷ USD, thì tổng dư nợ đã lên đến hơn 18 tỷ USD (tương đương hơn 400.000 tỷ đồng, tính đến cuối tháng 10/2017), chiếm khoảng 15,5% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng.

Còn theo báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, tính đến cuối tháng 11/2017, tổng tín dụng vào nền kinh tế ước tăng 15,3% so với đầu năm (cùng kỳ 2016 tăng 15,6%). Xét về cơ cấu tín dụng theo ngành nghề kinh tế, 11 tháng qua, tỷ trọng tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản và xây dựng chiếm khoảng 15,5%, giảm nhẹ so với cùng kỳ 2016 (ở mức 17,1%). Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 5,8% (năm 2016 là 7%), cho vay hoạt động xây dựng chiếm khoảng 9,7% (năm 2016 là 10,1%).

Đáng chú ý, tín dụng tiêu dùng vào lĩnh vực bất động sản - xây dựng đã tăng mạnh từ đầu năm đến nay. Theo Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, tổng dư nợ cho vay tiêu dùng ước tăng khoảng 59% so với cuối năm 2016, trong đó cho vay phục vụ nhu cầu mua nhà để ở; thuê, thuê mua nhà ở; xây dựng, sửa chữa nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà ở… chiếm tỷ trọng 52,9% (cuối năm 2016 là 49,5%); cho vay mua trang thiết bị gia đình chiếm 15,3%; cho vay mua phương tiện đi lại chiếm 8,3%...

Tuy nhiên, nguồn vốn từ ngân hàng thời gian tới dự kiến sẽ không còn dồi dào. Cụ thể, theo Thông tư 19/2017/NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014 dù Ngân hàng Nhà nước đã kéo dài thời gian áp dụng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống 40% vào năm 2019, thay vì ngay trong năm nay như trước đó, nhưng cơ quan điều hành vẫn giữ quan điểm siết dần với dòng vốn bất động sản.

Theo đó, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn trong năm 2018 giảm xuống 45% từ mức 50% như năm 2017 và xuống 40% trong năm 2019. Đặc biệt, Ngân hàng Nhà nước vẫn xếp hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản ở mức 200%.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, các quy định mới của Thông tư 19, nhất là hệ số rủi ro cho vay bất động sản ở mức 200% sẽ khiến van tín dụng vào bất động sản sẽ hẹp hơn. Ngoài ra, trước áp lực về nợ xấu, các ngân hàng cũng không dám đẩy mạnh cho chủ đầu tư bất động sản vay.

Đồng quan điểm, ông Hồ Hồng Hà, Tổng giám đốc Long Giang Land (LGL) cho biết thêm, dù lãi suất ngân hàng đã giảm hơn so với mấy năm trước, nhưng vẫn ở mức cao. Do đó, các doanh nghiệp đầu tư bất động sản đang có xu hướng tìm vốn từ các nguồn khác, như từ các quỹ đầu tư và huy động vốn qua thị trường chứng khoán. Bản thân Long Giang Land đang lên kế hoạch hạn chế dần vốn vay ngân hàng, tăng cường huy động vốn từ chứng khoán. Gần đây, Công ty đã tiếp xúc với một số quỹ đầu tư trong nước và nước ngoài.

Không chỉ các doanh nghiệp đang niêm yết, thị trường hiện nay cũng chứng kiến làn sóng lên sàn của các doanh nghiệp địa ốc. Trong năm qua, đã có hàng loạt doanh nghiệp địa ốc lên sàn để đón cơ hội từ các nhà đầu tư nước ngoài như Công ty cổ phần Vincom Retail (VRE), Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest (VPI), Công ty cổ phần Đầu tư Everland (EVG), Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Sài Gòn Co.op (SID), Công ty cổ phần Bất động sản Điện lực miền Trung (LEC), Công ty cổ phần Kosy (KOS)…

Trong đó, đáng chú ý là VPI lên sàn HNX từ ngày 28/11/2017. Sở hữu quỹ đất lớn, Văn Phú - Invest cho biết rõ mục đích lên sàn của mình là để huy động vốn cho các dự án lớn sắp triển khai trong thời gian tới.

Ông Tô Như Toàn, Chủ tịch HĐQT Văn Phú - Invest cho biết, với việc phát triển các dự án có quy mô lớn, doanh nghiệp phải tăng huy động nguồn lực tài chính nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển bền vững.

“Xét về cục diện, việc niêm yết không chỉ giúp tăng cường khả năng huy động nguồn vốn giá rẻ trong bối cảnh làn sóng đầu tư vào cổ phiếu ngành bất động sản - xây dựng đang nở rộ, mà còn giúp vị thế và thương hiệu của Công ty thay đổi theo hướng tích cực hơn khi các thông tin về tình hình tài chính được công bố công khai, minh bạch cho giới đầu tư", ông Toàn nói.

Ngay sau khi niêm yết, không chỉ tăng mạnh về giá, cổ phiếu VPI cũng đã được 2 quỹ ngoại nhanh tay chi ra tới gần 300 tỷ đồng để nắm giữ 5,6% và dự kiến sẽ tiếp tục nâng sở hữu lên 10% trong năm 2018 thông qua phương án mua cổ phiếu phát hành mới dành cho cổ đông chiến lược.

Sau VPI, ngày 8/12/2017, 41,5 triệu cổ phiếu KOS cũng đã chính thức giao dịch cổ phiếu trên sàn UPCoM. Ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch HĐQT KOS cho biết, kế hoạch sắp tới của Công ty là đưa cổ phiếu niêm yết trên sàn HNX hoặc HOSE để nhắm tới các nhà đầu tư ngoại. Hiện KOSS đang và sẽ triển khai nhiều dự án lớn tại nhiều địa phương trong cả nước, như Kosy Hà Nội (20 ha), Kosy Vinh (Nghệ An, 59 ha), Kosy Việt Trì (Phú Thọ, 70 ha), hay Kosy Ninh Bình (46,7 ha)…

Ngoài các tên tuổi trên, trong thời gian tới, sẽ có ít nhất 4 doanh nghiệp bất động sản cũng có kế hoạch đưa cổ phiếu niêm yết trên thị trường chứng khoán là CENLand (thuộc CENGroup), Hải Phát (dự kiến trong quý I/2018), MBLand và BIDGroup (dự kiến trong quý II/2018).

Nếu như CENLand là tên tuổi đáng chú ý trong hoạt động môi giới, phân phối bất động sản, thì Hải Phát là ông lớn bất động sản hàng đầu tại khu vực phía Tây Nam Hà Nội với nhiều dự án lớn như Khu đô thị Tân Tây Đô, Khu nhà ở đô thị The Vesta - Phú Lãm, Tổ hợp The Pride, Dự án CT2-105 Usilk City (đổi tên là Dự án HPC Landmark 105) cao 50 tầng, Tổ hợp Roman Plaza... Đáng chú ý, dù chưa lên sàn, nhưng Hải Phát đã được Dragon Capital, nhà đầu tư ngoại “gạo gội” tại thị trường Việt Nam nhắm tới với việc mua 15% cổ phần và trở thành nhà đầu tư chiến lược.

Trong khi đó, BIDGroup là một tổng thầu xây dựng khá có tiếng và cũng đã bắt đầu lấn sang vai trò phát triển dự án với Dự án BIDHomes The Garden Hill tại 99 Trần Bình, cùng một số dự án khác mua lại từ AZ Land như CT2 Vân Canh, AZ Lâm Viên… Còn MBLand cũng là một tên tuổi với nhiều dự án đáng chú ý như Golden Field, Pan Pacific Danang…

Dù thị trường chứng khoán khởi sắc và thị trường bất động sản tích cực giúp nhiều doanh nghiệp địa ốc gọi vốn thành công trong năm qua, nhưng việc huy động vốn qua thị trường chứng khoán hiện nay không dễ dàng như giai đoạn trước.

Theo ông Phạm Quang Dũng, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tasco (HUT), kinh tế vĩ mô tăng trưởng cùng với chuyển động tích cực của thị trường chứng khoán từ đầu năm 2017 đến nay là yếu tố quan trọng giúp các doanh nghiệp tự tin hơn trong huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu. Tuy nhiên, theo ông Dũng, điều khó khăn đối với các doanh nghiệp là làm thế nào để có thể đạt tốc độ tăng trưởng lợi nhuận và lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu (EPS) cao hơn mức độ pha loãng giá. Đây mới là điều cổ đông, nhà đầu tư quan tâm sau mỗi đợt phát hành của doanh nghiệp.

Bản thân HUT lên kế hoạch phát hành 50 triệu cổ phiếu tăng vốn từ đầu năm 2016, nhưng đến ngày 20/8/2017, Công ty mới hoàn tất việc phát hành, với giá phát hành 10.500 đồng/cổ phiếu. Hiện nay, HUT đã bắt đầu dừng đầu tư vào các dự án BOT mới và chuyển hướng sang đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp công nghệ cao.

Đồng quan điểm, TS. Bùi Quang Tín cho biết, việc huy động vốn trên thị trường chứng khoán hiện nay khó hơn nhiều so với trước đây.

“Để cổ phiếu, trái phiếu có người mua thì doanh nghiệp bất động sản phải có uy tín trên thị trường. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp địa ốc có những “vệt đen” trên thị trường bất động sản, không dính vấn đề này cũng dính vấn đề khác, nên không dễ để gọi vốn từ nhà đầu tư”, ông Tín nói.

Trong khi đó, ông Lê Đạt Chí, chuyên gia chứng khoán cho biết, quá nhiều doanh nghiệp niêm yết đồng loạt gọi vốn không những gây lo ngại cho những nhà đầu tư mới, mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của các cổ đông hiện hữu. Theo ông Chí, nhiều nhà đầu tư sẽ cân nhắc kỹ phương án bỏ thêm tiền vào rồi chờ vài ba tháng sau cổ phiếu mới về tài khoản, trong khi nguồn tiền trên thị trường không nhiều và đặc biệt là biến động giá cổ phiếu thay đổi từng ngày.

Ở một góc nhìn khác, ông Sử Ngọc Khương cho biết, giai đoạn 5 đến 10 năm tiếp theo, thị trường bất động sản và chứng khoán Việt Nam sẽ có sự tham gia của nhiều nhà đầu tư với những suy nghĩ, ý tưởng và góc nhìn đa dạng, nhanh nhạy hơn. Khi đó, chỉ doanh nghiệp có tiềm năng phát triển thực sự mới được nhà đầu tư săn đón và quan tâm.