Hodeco: Bao giờ mới hết 'tiềm năng phát triển'?

Mấy năm qua, Hodeco trông mong vào các dự án nhà ở xã hội và chung cư bình dân là chính, còn các dự án “đất vàng” vẫn ì ạch.

Tiềm năng

HDC chính thức lên sàn niêm yết từ năm 2007 với giá niêm yết 84.000 đồng/cổ phiếu. Vào thời điểm đó, cổ phiếu HDC được đánh giá cao vì những kết quả kinh doanh ấn tượng và cơ cấu tài chính mạnh mẽ. Có thời điểm mức giá niêm yết của HDC lên tới 150.000 đồng/cổ phiếu.

Lợi thế của Hodeco được các thành viên và thị trường liên tục nhắc tới khi là một trong những doanh nghiệp bất động sản sở hữu quỹ đất khủng bậc nhất tại địa phương du lịch Bà Rịa - Vũng Tàu, đồng thời trong nhiều năm liền luôn được chọn làm đơn vị thực hiện các dự án lớn và trọng điểm của tỉnh.

Nhờ chỉ số tài chính tốt nên dù sụt giảm khá mạnh do thị trường chứng khoán suy thoái vào cuối năm 2007, cổ phiếu HDC sau đó vẫn phục hồi trở lại với mức giá trên 100.000 đồng/cổ phiếu vào cuối 2009 và có thêm sự đồng hành của quỹ ngoại Red River Holding vào năm 2010.

Thế nhưng, sau thời điểm đó, HDC bỗng sa sút khá mạnh từ việc kinh doanh đến giá cổ phiếu. Trong nhiều lý do đưa ra, ông Đoàn Hữu Thuận, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc HDC khi đó cho biết, phần lớn đến từ sự lao dốc của thị trường bất động sản đã ảnh hưởng tới kết quả chung của Hodeco. Bên cạnh đó, việc hoạt động IR không tốt khiến cổ phiếu này bị nhà đầu tư ngoảnh mặt.

Trước khó khăn bủa vây, đầu năm 2014, Hodeco phải tính nước chấp thuận chuyển nhượng lại cho tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu dự án Phú Mỹ với giá vốn 250 tỷ đồng để chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Nhờ đó, doanh thu bắt đầu tăng trưởng trở lại, tuy nhiên, lợi nhuận vẫn tiếp tục sụt giảm nhẹ.

Lý giải với cổ đông, ông Thuận cho biết, dù thị trường khởi sắc trở lại nhưng các giải pháp hỗ trợ vẫn còn chậm chạp và thực tế còn phụ thuộc nhiều vào việc triển khai các văn bản hướng dẫn và hiệu quả thực thi của bộ máy hành chính nhà nước.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu thường đi sau các thị trường khác 1 - 2 năm nên việc hồi phục của Hodeco chậm hơn các công ty cùng ngành khác. Ngoài ra, các dự án của HDC làm trong thời gian này bán với giá thấp do Công ty chủ yếu làm những dự án chung cư, nhà ở xã hội có giá bán thấp, nên tỷ suất lợi nhuận gộp sẽ không cao.

Sau giai đoạn này, kết quả của HDC bắt đầu tăng trở lại cả về doanh thu và lợi nhuận. Nếu như năm 2014, doanh thu đạt 392 tỷ đồng, lợi nhuận thuần là 22,6 tỷ đồng, thì doanh thu và lợi nhuận của năm 2015 lần lượt là 423,5 tỷ đồng và 47,7 tỷ đồng, còn của năm 2016 là 478,8 tỷ đồng và 59,3 tỷ đồng.

Tuy vậy, kết quả này cũng không làm hài lòng các cổ đông, bởi thực tế, việc hồi phục như thế này chưa tương xứng với một doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lên tới gần 400 ha. Trong đó, có tới 45 ha đất sạch tại nhiều vị trí khá đẹp tại TP. Vũng Tàu như Khu biệt thự Đồi Ngọc Tước có diện tích 7,1 ha đã bán một phần, còn lại 5,2 ha; Dự án căn hộ du lịch nằm tại số 02 Trương Công Định, có 3 mặt tiền tại trung tâm TP. Vũng Tàu, nhìn thẳng ra biển.

Ngoài ra, Hodeco còn có Dự án khu dân cư Hải Đăng 49 ha, đã giải phóng 21 ha đất sạch; Dự án đất nền phú mỹ là 13 ha, đã bán khoảng 10 ha, hiện tại còn gần 3 ha đất thành phẩm; Dự án Hodeco SeaVillage 4,2 ha với 3 ha đất sạch nằm trong vùng sinh thái của khu du lịch Cửa Lấp - Chí Linh…

Chưa kể, từ khi tuyến đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây đi vào hoạt động, rút ngắn quãng thời gian về Vũng Tàu cùng chinh sách hỗ trợ phát triển hạ tầng và quyết tâm của chính quyền tỉnh này trong việc nâng cao chất lượng dịch vụ, môi trường du lịch tạo cú huých cho bất động sản du lịch và khách sạn nghỉ dưỡng phát triển tại đây.

…nhưng khó tận dụng

Với lợi thế của mình cùng quỹ đất tốt, Hodeco đáng nhẽ sẽ làm được nhiều hơn, đặc biệt với các bất động sản nghỉ dưỡng khi đây là phân khúc hút dòng tiền nhiều nhất trong thời gian qua. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, doanh thu trong các năm vừa qua đến không nhiều từ các dự án du lịch nghỉ dưỡng mà Hodeco từng hứa hẹn trước đó.

Theo tài liệu từ ĐHCĐ các năm 2016, 2017, doanh thu Hodeco chủ yếu từ các dự án Khu nhà ở xã hội Phú Mỹ, Khu đất nền Phú Mỹ, Khu chung cư Bình An, Khu chung cư Bình Giá. Các dự án này bán khá tốt nhưng đều đã được hạch toán dần trong các năm 2015, 2016.

Vì thế, trong 2 năm trở lại đây, doanh thu và lợi nhuận đều tăng trưởng khá tốt và là nền tảng cho năm 2017 và các năm tiếp theo. Theo kế hoạch, năm 2017, Hodeco dự kiến tiếp tục ghi nhận doanh thu từ Khu dân cư Phú Mỹ, chung cư Bình An, chung cư Bình Giá, dự án Khu biệt thự Đồi Ngọc Tước II và Khu dân cư Gò Sao. Dự kiến, nếu kế hoạch theo đúng tiến độ, năm 2017, HDC sẽ ghi nhận doanh thu khoảng 605 tỷ đồng cùng lợi nhuận trước thuế là 80 tỷ đồng.

Tuy nhiên, trong khi doanh thu từ Khu dân cư Phú Mỹ, khu dân cư Bình An không còn nhiều do đã tiến hành hoàn thiện và bàn giao, thì dự án Bình Giã là dự án nhà ở giá rẻ và có biên lợi nhuận khá thấp.

Còn dự án Gò Sao ban đầu được lên kế hoạch là khu nhà ở cho cán bộ chiến sĩ, trong đó sẽ được phát triển bởi liên doanh giữa HDC (sở hữu 65%) và hai đối tác khác.

Tuy nhiên, liên doanh sau đó đã quyết định chuyển nhượng dự án cho doanh nghiệp bất động sản khác. Thương vụ này đã được thực hiện với tổng số tiền chuyển nhượng là 120 tỷ đồng và HDC vẫn đang hoàn thiện pháp lý để bàn giao cho bên nhận chuyển nhượng.

Đối với dự án khu Biệt thự Đồi Ngọc Tước II thì theo thông tin tại ĐHCĐ do ông Đoàn Hữu Thuận, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc HDC cung cấp, dự án hiện vẫn đang vướng tranh chấp, khiếu kiện với một số hộ dân nên chưa thể triển khai kinh doanh.

Cùng với các dự án khu dân cư và nhà ở giá rẻ, HDC cũng phát triển một số dự án khách sạn với dự án đầu tiên mang tên Hodeco Sea Village, dự kiến sẽ khởi công vào cuối năm 2017. Ngoài ra, gần đây, HDC đã công bố thông tin dự án khách sạn Fusion Suite Vũng Tàu đã được Sở Xây dựng Bà Rịa - Vũng Tàu phê duyệt.

Với dự án năm sao này, HDC đã đánh dấu sự hiện diện ở phân khúc khách sạn cao cấp. Sau khi xây dựng và hoàn tất bán hàng, Fusion Suites Vũng Tàu sẽ được khai thác theo hình thức hợp tác giữa HDC và Tập đoàn Serenity Holding (tập đoàn bất động sản nghỉ dưỡng nổi tiếng của Hà Lan).

Tuy nhiên, hiện tại, do sự chậm chân của mình, Hodeco sẽ phải đối mặt với rất nhiều áp lực từ sự bùng nổ nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tại các thị trường lớn như Đà Nẵng, Nha Trang hay Phú Quốc, thậm chí sắp tới là Bình Thuận. Việc ra phẩm của HDC còn bị cạnh tranh bởi nhiều đối thủ sừng sỏ khác như Hưng Thịnh, DIC hay Sơn Thịnh… Các doanh nghiệp này vào Bà Rịa - Vũng Tàu sau HDC, nhưng lại nhanh chóng bắt nhịp nhanh hơn với thị trường.

Theo kết quả kinh doanh quý I/2017, HDC ghi nhận doanh thu thuần công ty mẹ đạt 54,7 tỷ đồng, giảm 47% so với cùng kỳ năm trước; lợi nhuận trước thuế đạt 12,7 tỷ đồng. Báo cáo quý II/2017 chưa có, tuy nhiên, theo thông tin mà Đầu tư Bất động sản ghi nhận được, ước doanh thu quý II/2017 của công ty này gần 47 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế riêng công ty mẹ đạt khoảng 3,6 tỷ đồng.

Nếu con số này là chuẩn xác thì so với kết quả cùng kỳ năm 2016, doanh thu của HDC tăng trưởng mạnh 53% nhưng lợi nhuận trước thuế lại sụt giảm từ mức 11,5 tỷ đồng xuống còn 3,6 tỷ đồng.

Trong đó, lý do dẫn đến doanh thu tăng cao song lợi nhuận giảm mạnh là do doanh thu của quý II chủ yếu ghi nhận từ dự án chung cư Bình An, số doanh thu còn lại của 1 số dự án trước đây có biên lợi nhuận thấp. Mặt khác chi phí lãi vay, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí bán hàng đều tăng cao so với cùng kỳ năm trước.

Một trong những lý do quan trọng khiến HDC không thể biến những thửa đất đắc địa thành “vàng”, theo tìm hiểu của Đầu tư Bất động sản, là do khả năng huy động tài chính khá eo hẹp của Công ty. Báo Đầu tư Bất động sản sẽ tiếp tục thông tin về vấn đề này trong các số báo sau.