Hà Nội, Sài Gòn sắp 'lụt' nhà cao cấp?

Được mở bán vào đúng thời điểm bất động sản sốt nóng khoảng những năm 2010, giá bán cao nhất với mỗi m2 căn hộ tại tháp Keangnam lên đến 3.200 USD (tương đương 70 triệu đồng). Tuy nhiên, sau đó, nhiều dự án cao cấp khác ra mắt như Royal City, Indochina IPH… khiến “thế độc tôn” của Keangnam bị phá vỡ. Giá căn hộ tại chung cư cao cấp này giảm đến 700 USD/m2.

Đó là câu chuyện của những dự án cao cấp "đời đầu". Còn hiện tại, nguồn cung bất động sản cao cấp ngày càng nhiều được cho là một trong những nguyên nhân khiến cho giá bán nhiều dự án hạ so với trước.

Ngộp thở với dự án cao cấp hứa bàn giao 2017-2018

Tại Hà Nội, khu vực quận Cầu Giấy có dự án D’.Capitale (đường Trần Duy Hưng), D’. Palais De Louis (đường Nguyễn Văn Huyên) do Tân Hoàng Minh làm chủ đầu tư. Giá rao bán chung cư tại 2 dự án này trên thị trường dao động 40, 80 đến 140 triệu đồng/m2.

Tân Hoàng Minh cũng là chủ đầu tư của 3 dự án cao cấp khác nằm trên đất vàng tại các quận Đống Đa, Tây Hồ, Hoàn Kiếm với mức giá chào bán từ 36 đến hơn 100 triệu đồng/m2.

Tại quận Thanh Xuân, dự án GoldSeason do TNR Holding làm chủ đầu tư cũng dự kiến đóng góp thêm cho thị trường hàng nghìn căn hộ vào năm 2018. Cạnh đó là Imperia Garden có giá bán khoảng 30 triệu đồng/m2 cũng bung hàng trong năm 2017.

Nam Từ Liêm là địa bàn tập trung nhiều dự án bậc nhất Hà Nội hiện nay với nguồn cung căn hộ khoảng hơn 11.000. Các dự án kể đến gồm có HDMon, Goldmark City, Mỹ Đình Plaza 2, Garden Hill, Mỹ Đình Pearl, Ecolife Capital...

Tại quận Cầu Giấy, FLC có dự án Twin Tower, giá bán ban đầu được chủ đầu tư công bố khoảng 37-40 triệu đồng/m2 và hiện tại nhiều tin rao bán rao giá còn quanh 31-35 triệu đồng/m2. Trước đó, vào cuối năm 2016, chủ đầu tư này cũng bàn giao dự án 36 Phạm Hùng với các căn hộ liệt vào phân khúc trung cấp có giá khoảng 25 triệu đồng/m2.

Tại quận Tây Hồ, điển hình có Sunshine Riverside với giá bán trung bình 40 triệu đồng/m2. Một số dự án khác có mức giá khoảng 30 triệu đồng/m2 như Lạc Hồng Lotus cam kết giao nhà cuối năm 2017, Phú Mỹ Complex 30-35 triệu đồng/m2 cam kết giao nhà cũng vào cuối năm nay.

Toà A của dự án Ecolife Tây Hồ do Capital House làm chủ đầu tư cũng bàn giao trong năm 2017 hàng trăm căn hộ Sungroup có Sun Grand City Thuỵ Khuê dự kiến giao năm 2018.

Cao cấp hơn là dự án của Tân Hoàng Minh tại Quảng An, có giá rao bán khoảng 65 triệu đồng/m2, dự kiến cũng bàn giao khoảng tháng 9 năm nay đến giữa 2018.

Quận Hai Bà Trưng có 2 dự án, một của Sungroup tại khu vực Lương Yên, một của Vietracimex tại 201 Minh Khai đều bàn giao trong năm 2018. Vingroup có 2 dự án ở Ba Đình cũng hứa hẹn bàn giao trong năm này với tổng số cả nghìn căn hộ cao cấp.

Những đơn vị triển khai nhà trung, cao cấp hiện tại trên thị trường đang nổi lên vài cái tên, trong đó có hai đơn vị được cho là đặc biệt có Tân Hoàng Minh, Sunshine Group… Điểm chung của hai chủ đầu tư này là cùng một lúc đổ tiền làm nhiều dự án cao cấp nhưng lại chưa cái nào thành hình, hoàn thiện nên khó có thể có sản phẩm để so sánh, quy chiếu.

Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ cao cấp cũng vô cùng dồi dào.

Khu đô thị Sala tại bán đảo Thủ Thiêm ra mắt đến 6.000 căn hộ, ngoài ra phải kể đến các dự án như Sunrise Riverside (2.200 căn), Gateway Thảo Điền (gần 500 căn), EverRich 3 (2.300 căn)…

Chưa tính các quận khác, chỉ riêng quận 2 đã có đến 5-6 dự án cao cấp dự kiến sẽ bàn giao trong vòng 2 năm sắp tới của những chủ đầu tư. Vingroup vẫn dẫn đầu cuộc đua với 2 dự án “khủng” là Vinhomes Central Park (10.000 căn) và Vinhomes Golden River (3.000 căn).

Đại gia Novaland cũng chào bán dự án cao cấp Water Bay (5.000 căn) tại quận 2 và Sunrise Riverside ở quận 7 (2.200 căn), dự kiến bàn giao lần lượt năm 2017 và 2018.

Nhu cầu thật: Căn hộ trung cấp, bình dân

3 tháng đầu năm 2017, theo thống kê của Công ty Savills, số căn hộ cung cấp ra thị trường Hà Nội là hơn 9.200 căn.

Tổng nguồn cung lên đến hơn 24.100 với sơ cấp, tăng 12% theo quý và 49% theo năm. Nguồn cung thứ cấp lên đến gần 157.000 căn, tăng 4% theo quý.

Tuy vậy, hấp thụ của thị trường tương đối yếu. Khối lượng giao dịch khoảng 6.500 căn, giảm 2% theo quý. Tỷ lệ hấp thụ theo thời điểm và theo năm đều giảm. Riêng căn hộ hạng A giảm 15% theo quý.

Báo cáo của Công ty CBRE trong 3 tháng đầu năm 2017 cũng ghi nhận tình trạng giao dịch căn hộ cao cấp, hạng sang tụt giảm mạnh trên thị trường phía Nam. Số căn hộ bán được trong 3 tháng đầu năm 2017 với phân khúc này chưa đến 1.000, so với con số 4.200 giao dịch tại 3 tháng cuối năm 2016.

Chỉ số giao dịch chung cư trong khoảng 1-2 năm trở lại đây do Sở Xây dựng Hà Nội công bố cũng cho thấy căn hộ trung cấp, bình dân được mua nhiều hơn so với phân khúc cao cấp.

Báo cáo gần đây của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết trong 3 tháng đầu năm, tại thị trường Hà Nội, giao dịch chung cư duy trì mức độ ổn định. Giai đoạn này, thị trường hầu không có thêm dự án nhà giá rẻ, nhà xã hội mới mà chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp vẫn là nguồn cung chính. Chính điều đó khiến cho giao dịch thành công cũng chủ yếu tập trung ở phân khúc này.

Tại TP.HCM, Hiệp hội Bất động sản cũng nhận định căn hộ trung cấp có tỷ trọng giao dịch lớn, riêng cao cấp thanh khoản khá chậm.

Thậm chí, mới đây, một số dự án cao cấp còn bị lãnh đạo "điểm mặt chỉ tên" vì chậm tiến độ, "nằm chết" trên đất vàng làm xấu bộ mặt của TP.HCM.

Chủ đầu tư Việt Nam rất kỳ lạ!

Trao đổi với Zing.vn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định doanh nghiệp bất động sản Việt Nam rất kỳ lạ.

"Trên thế giới, làm nhà cao cấp rất khó vì chủ đầu tư luôn tính đến nguồn vốn đầu tư và nhu cầu của người mua. Còn ở Việt Nam, làm nhà giá rẻ, nhà cho người thu nhập thấp mới gian nan, bởi phải chấp nhận lợi nhuận thấp, tiết kiệm chi phí. Trong khi đó, chủ đầu tư lại làm nhà cao cấp ồ ạt", ông bày tỏ.

Ông Châu cho rằng có hai lý do khiến cho các công ty bất động sản muốn làm nhà cao cấp.

Thứ nhất, việc xây nhà cao cấp sẽ có thể giúp các đơn vị xây dựng thương hiệu nhanh. "Ở TP.HCM, hầu như chỉ có các dự án nhà cao cấp mới nằm được ở quận trung tâm như quận 1, 3. Còn lại, dự án nhà giá rẻ chỉ có thể ở vùng bên ngoài", ông nói.

Lý do thứ hai là tỷ suất lợi nhuận làm nhà cao cấp luôn lớn hơn so với làm nhà giá rẻ.

Theo lời chuyên gia này, không phải đến năm nay bất động sản mới có hiện tượng lệch pha về phân khúc cao cấp. Ngay từ năm 2016, giao dịch đối với phân khúc cao cấp đã có hiện tượng chững lại. Báo cáo gần đây nhất của một số công ty nghiên cứu bất động sản, theo ông Châu, cũng cho thấy xu hướng sụt giảm trong giao dịch tại phân khúc cao cấp.

Về giải pháp, ông Châu cho rằng cần phải đi trực diện vào giải quyết phân khúc dư thừa, nếu không dồn lại, sau này sẽ dễ tạo nên một đợt bong bóng mới. Theo ông Châu, các chủ đầu tư cần phải cấu trúc lại chính sản phẩm của mình.

Với những đơn vị sắp, hoặc đang triển khai bước đầu dự án, phương án đưa ra là phân chia lại phân khúc sẽ đầu tư. Còn những doanh nghiệp đã gần như hoàn thành nên tính đến việc chấp nhận giảm lợi nhuận, hòa vốn, thậm chí phải chịu lỗ, bán hàng cắt lỗ để đẩy được sản phẩm.

"Tính thanh khoản quyết định sự bền vững của doanh nghiệp", chuyên gia này nhấn mạnh!

Cuối năm 2016, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ cũng từng cảnh báo sự chênh lệch lớn của hai phân khúc cao cấp và giá rẻ trong năm 2015 và 2016. Ông Võ cho rằng phân khúc cao cấp chỉ có lượng cầu nhỏ nhưng cung trên thị trường lại chiếm tỷ lệ lớn, trong khi phân khúc nhà giá rẻ nguồn cung thấp còn nhu cầu lại rất lớn.

Trước đó, trong cuộc họp cuối năm 2016, Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà đưa ra cảnh báo rằng nếu như chúng ta thực hiện hết các dự án bất động sản đang triển khai thì có khả năng giữa năm 2017, thị trường sẽ dư thừa nguồn cung cao cấp.

Chưa kể, hiện nay, vốn vay lại phần lớn tập trung cho sản phẩm cao cấp hoặc một số nhà đầu tư, khiến tiềm ẩn rủi ro nếu không kiểm soát tốt các dự án, tình hình tài chính, khả năng cân đối sản phẩm.

“Hiện tại, nhu cầu với nhà ở xã hội lên đến 10 triệu m2 nhưng số đáp ứng được mới là 3 triệu m2. Nhà ở xã hội mới là phân khúc phục vụ cho đại đa số nhu cầu người dân”, ông chia sẻ.

Không ít chuyên gia cũng cho rằng thị trường đang có xu hướng lệch pha, nghiêng về phân khúc có giá bán cao, không phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người có nhu cầu nhà ở!