Hạ nhiệt giá ảo đất nền nhà ở

Giá đất nền tại TP HCM tháng 5/2017.

Trong cơn hạ nhiệt tức thời nhanh hơn lúc phi mã giá, thực tế khu vực đất nền nhà ở được phát triển bởi các chủ đầu tư vẫn giữ được nhịp độ bình thường.

“Điều chỉnh tất yếu”

Loạn giá đất nền các khu vực vùng ven TP.HCM thời gian qua, theo giới chuyên môn, chủ yếu do có sự đổ xô của giới “cò”đất về Cần Giờ, Hóc Môn, Nhà Bè, Củ Chi, quận 9, Thủ Đức... nhằm chạy đón kế hoạch đầu tư của các nhà phát triển bất động sản lớn.

Các dự án góp phần hoàn thiện cơ sở hạ tầng, đặc biệt ở khu vực giao thông từ đường bộ, đường thủy, hàng không... giải cũng là đòn bẩy với nhu cầu đất nền nhà ở vùng ven của người dân. Có cầu ắt có cung, giới đầu cơ, đầu nậu, cò mồi... đều có cơ sở để gia nhiệt giá đất các khu vực.

Cùng với đó là lợi dụng Quyết định 33 của TP.HCM về quy định diện tích đất tối thiểu để tách thửa, thực hiện phân lô bán nền tràn lan. Nhưng mức giá đất tăng chóng mặt từ 30-70% tùy từng vị trí trong 1 thời gian ngắn tất nhiên chẳng thể giữ được lâu khi chính quyền đã chính thức công bố chính sách, quy hoạch, dự án...

Ông Võ Hữu Khoa, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Đại Phúc khẳng định với DĐDN, theo quan sát, những động thái nghiêm minh của chính quyền với hoạt động đầu nậu thổi giá đất nền, đã tỏ ra hiệu quả. Rõ ràng, một khi Nhà Bè, Hóc Môn, Bình Chánh vẫn ở hàng ‘huyện”, dĩ nhiên giá trị đất nền sẽ phải trở về giá trị hiện hữu, không cộng giá trị “quận ảo” được thêm.

Đất nền gắn nhà ở: Giá và cầu khó giảm

Cũng theo ông Khoa, nếu nói về đất nền ven đô, cần phân định rõ đất nền tách thửa, phân lô bán nền và các dạng lô lẻ thổ cư, thậm chí thổ canh bán giấy sang tay... với đất nền gắn liền nhà ở, được quy hoạch ở các khu đô thị, khu dân cư và được phát triển bởi các chủ đầu tư.

“Ở mảng phân khúc 2, do không tăng trưởng ảo thời gian qua nên không gian điều chỉnh giá gần như không có. Người dân lại cũng muốn tích lũy, đầu tư một tài sản lớn theo kiểu “mua vàng thì lỗ mua thổ thì lời”, nên nhu cầu sở hữu đất gắn với nhà ít chịu tác động. Hiện giá các sản phẩm đất nền gắn với nhà ở tương lai chưa đột biến tăng trưởng trong quá khứ, vẫn được quan tâm và nhích lên”, ông Khoa nói.

Tại dự án Đông Nam thuộc khu đô thị Vạn Phúc của Tập đoàn Đại Phúc, ông Khoa cho biết, sức mua sau 3 tuần ra mắt dù không đạt 100% ngay, do giá trị 1 sản phẩm khá lớn, từ 11 tỷ đồng/ nền biệt thự, nhưng số lượng đặt chỗ giao dịch mỗi ngày vẫn khá đều và khách mua vẫn tiếp tục tìm hiểu về dự án.

Ở Long An, những dự án nhắm đến nhu cầu thực và không đặt mục tiêu đón “giá ảo” vẫn giữ sức hút. Ông Hoàng Ngọc Hùng, TGĐ Cty CP Dịch vụ Địa ốc Hoàng Khang cho biết dự án đất nền KCN Cầu Tràm do Hoàng Khang phân phối hết vào năm ngoái, giá đầu tư thứ cấp lại không hề giảm. Ở dự án Khu đô thị ven sông Vàm Cỏ, các sản phẩm đất nền nhà phố đã có chủ, chỉ còn 1 số ít sản phẩm nền biệt thự trị giá lớn.

“Tiếng là giá đất nền đã điều chỉnh, nhưng thực tế dự án nào mà cầu không bị tác động thổi giá ảo qua 3,4 lớp đầu cơ đầu nậu, thì giá sẽ rất khó điều chỉnh. Nhiều địa điểm ở Nhà Bè, 1 trong tâm điểm nóng về tăng giá đất thời gian qua, nói thật, hiện vẫn đang neo giữ ở đỉnh giá”, ông Hùng nói.

Theo bà Đặng Thị Lan Phương – TGĐ CTCP Tập đoàn quốc tế Năm Sao, bên cạnh nhóm đất nền đã tăng theo sóng tất yếu sẽ có điểm rơi của sóng, thì những sản phẩm giữ được cung và giá, đại đa số đều được phát triển, đầu tư lớn bởi các chủ đầu tư uy tín, qua đó góp phần nâng cấp giá trị không chỉ dự án đó mà còn của cả khu vực.

Với dự án Five Star Eco City (Cần Giuộc-Long An), mặc dù quy hoạch các phân khu đều hướng đến phân khúc cao cấp, trị giá sản phẩm nhỉnh hơn so với mặt bằng các dự án chung quanh, nhưng với sản phẩm phân khu đầu tiên được giới thiệu là Lucky Land, tại thời điểm hiện nay vẫn giữ được sức hút đáng kể, và mức giá cũng tăng trưởng dần đều. Nguyên do, người mua nhìn được suất đầu tư cơ sở hạ tầng của chủ đầu tư, đặc biệt qua các hạng mục tiện ích đang dần hoàn thiện.

Bên cạnh đó, nhiều dự án bất động sản vùng ven đã được triển khai tại TP HCM, phần lớn phát triển theo các trục đường giao thông trọng điểm. Do đó, nhà đầu tư nắm rõ giá trị tương hỗ của các yếu tố kết nối giao thông với các trục, tuyến quan trọng và vị trí địa lý, xu hướng phát triển của các khu đô thị vệ tinh kéo theo cơ hội đầu tư, giãn dân, chọn vùng ven làm không gian sống hay ngôi nhà thứ hai...