'Giải mã' cơn sốt đất nền ven TP.HCM

Ngày càng nhiều khách hàng tìm đến vùng ven TP.HCM để đặt mua đất nền. (Ảnh: Diễn đàn doanh nghiệp)

Anh An – một “cò đất” có thâm niên trên địa bàn TP.HCM cho biết, trong một tháng qua, anh tiếp nhận gần chục yêu cầu tìm mua đất tại các quận ven Thành phố như Quận 9, Quận 2, Quận 7, Nhà Bè… nhưng mới chỉ giải quyết được chưa đầy 5 trường hợp. Nguyên nhân chính là thiếu nguồn hàng cho người mua lựa chọn. Thậm chí một số khách hàng còn nhanh tay hủy hợp đồng, “om hàng” đợi tăng giá.

Giá tăng chóng mặt

Theo tìm hiểu của phóng viên, giá đất tại TP.HCM đang đắt gấp 2 - 3 lần so với bảng giá đất của Thành phố. Cá biệt, tại những tuyến đường như đường Công Trường Lam Sơn (quận 1), giá đất mà Thành phố đưa ra là 116 triệu đồng/m2, nhưng giá thực tế tại đây là trên 800 triệu đồng/m2.

Còn các quận vùng ven, giá đất đang “chênh” từ 10 – 30% so với giai đoạn cuối năm ngoái.

Cụ thể, nhiều nền đất khu vực Tăng Nhơn Phú, Long Trường (quận 9) cuối năm 2016 có giá khoảng từ 13 – 14,5 triệu đồng/m2 nay tăng lên từ 17 - 18,5 triệu đồng/m2; Khu vực đường Lò Lu, Mỹ Thành giá bán từ 18,5 triệu đồng/m2 đang tăng lên mức 20 triệu đồng/m2.

Một số dự án chưa hoàn thiện hạ tầng, dù giá bán chỉ từ 6 - 8 triệu đồng/m2, nay được giao dịch với giá tăng từ 8 - 12 triệu đồng/m2. Các khu vực khác như đường Lê Văn Việt, Đỗ Xuân Hợp, Nguyễn Duy Trinh (quận 9), Đồng Văn Cống (quận 2)… đều đang được giao dịch thứ cấp với mức chênh từ 3 - 5 triệu đồng/m2 so với thời điểm cuối năm 2016.

Ông Nguyễn Khánh Duy – Giám đốc bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam thừa nhận trong thời gian gần đây, xu hướng “ly tâm” tại TP.HCM đặc biệt phát triển. Đông đảo khách hàng bắt đầu chú ý đến những sản phẩm nhà phố và biệt thự xây sẵn, ở cách trung tâm TP.HCM từ 10-15 km, do tình trạng ngày càng khan hiếm cho nên sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư đổ vào. Cụ thể ở các không gian vùng ven như Quận 9, Quận 2, Quận 7, Nhà Bè với kết nối hạ tầng giao thông tương lai tốt…

“Không chỉ bởi ý muốn thoát khỏi sự ngột ngạt, đông đúc, ồn ào, ô nhiễm, khách hàng còn hướng tới những khu vực này vì sự xuất hiện của nhiều dự án được quy hoạch tốt, sở hữu không gian sống rộng rãi với nhiều mảng xanh, hồ cảnh quan, công viên, tiện ích sinh hoạt đầy đủ, an ninh và biệt lập. Đặc điểm chung của những khách hàng ở phân khúc này là gia đình có con nhỏ hoặc nhiều thế hệ sống chung và sở hữu xe ô tô riêng để việc di chuyển không gặp trở ngại” – ông Duy phân tích.

Cũng theo ông Duy, nếu sở hữu trong tay từ 3-5 tỷ, khách hàng có thể mua được một sản phẩm nhà phố liền kề giao thô hoàn thiện bên ngoài, còn với ngân sách cao hơn, từ 7-8 tỷ trở lên thì có thể sở hữu được một ngôi nhà biệt thự song lập hoặc biệt lập vừa ý. Trong khi đó, cùng ngân sách này chỉ có thể sở hữu một căn hộ chung cư từ 2 đến 3 phòng ngủ, ở các quận gần sát khu vực trung tâm với hạn chế là mật độ dân cư cao. Cũng vì lý do này mà nhiều khách hàng sẵn sàng tìm đến vùng ven để đặt mua.

Công khai thông tin

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), lý do đất nền ven TP.HCM tăng bởi 3 yếu tố.

Thứ nhất là yếu tố tâm lý. Nhiều người cho rằng, nguồn cung căn hộ lớn, nhưng đất nền sẽ ngày càng co hẹp nên họ mua đất nền. Những thông tin như Nhà nước sắp cấp sổ cho tách thửa, đại gia sắp làm “siêu dự án”, xây cầu, công trình hạ tầng… cũng tạo hiệu ứng đám đông.

Thứ hai, đối với các nhà đầu tư nhỏ, trước đây chưa mạnh dạn đầu tư, song khi thị trường ấm lên thì họ sẵn sàng bỏ ra hàng tỷ đồng mua đất vùng ven để đón sóng.

Thứ ba, lợi nhuận từ đất nền cao hơn so với đầu tư sản phẩm căn hộ. Điều này cũng tạo ra động lực để sóng giá đất tăng mạnh và lan rộng hơn.

Mới đây, công ty tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam đưa ra báo cáo nghiên cứu về triển vọng thị trường bất động sản TP.HCM 2017, cho rằng ở một số khu vực, đất nền đang trong thời “sốt nóng” đỉnh điểm, với giá chào bán tăng mạnh khoảng 20% đến 40% so với cách đây 1 năm, có những khu vực giá chào bán đạt mức đỉnh điểm thời 2007.

Theo lý giải của CBRE, đất nền TP.HCM tăng giá mạnh thời gian qua là do sự phát triển mạnh mẽ của nhiều dự án hạ tầng lớn đi vào hoạt động. Các nhà đầu tư ăn theo việc đầu tư rầm rộ của các dự án cầu, đường đẩy mạnh tiến độ thi công ở vùng ven để đầu cơ, ngoài ra động thái mới đây của nhiều chủ đầu tư lớn gom đất phát triển các siêu dự án, đã kích thích nhóm đầu cơ ôm đất khu vực xung quanh,…khiến giá tăng chóng mặt.

Tuy nhiên, đơn vị tư vấn này khuyến cáo việc “sốt giá” này chỉ mới ghi nhận được từ bên bán nên không loại trừ đó là hiện tượng tăng giá “ảo”.

Ông Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế cho rằng, giá đất tại TP.HCM đang lặp lại thời điểm những năm 2006 - 2008, khi thị trường bất động sản sốt nóng rồi vỡ trận.

"Việc tăng giá đất bất thường hiện nay rất nguy hiểm, dễ dẫn đến bong bóng bất động sản, ảnh hưởng xấu tới nền kinh tế. Để tránh xảy ra nguy cơ này cơ quan quản lý Nhà nước cần chủ động công khai các thông tin như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư… để người dân nắm bắt cụ thể quy hoạch, tránh đầu cơ theo tin đồn" - ông HIển đưa ra lời khuyên.