‘Dùng nhiều đất ở trả cho NĐT dự án BT gây mất cân đối trong phát triển đô thị’

Đó là ý kiến trong bản tham luận của GS. Đặng Hùng Võ về việc thực hiện các dự án BT hiện nay. GS cho rằng quá trình thực hiện các dự án đầu tư theo hình thức đổi đất lấy hạ tầng còn tồn tại nhiều khoảng trống pháp luật.

dung nhieu dat o tra cho ndt du an bt gay mat can doi trong phat trien do thi

Theo GS. Đặng Hùng Võ, dùng nhiều đất ở sử dụng vô thời hạn trả cho NĐT dự án BT gây mất cân đối trong phát triển đô thị. (Ảnh minh họa)

Tại Hội thảo khoa học Cơ chế đầu tư BT - Những vấn đề đặt ra và giải pháp hoàn thiện được Kiểm toán Nhà nước tổ chức sáng nay (19/10) tại Hà Nội, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ gửi đến bản tham luận chỉ ra khoảng trống pháp luật về giá trị khi thực hiện đổi đất lấy hạ tầng.

Cụ thể bản tham luận của GS chỉ rõ nhiều nhược điểm của các dự án BT hiện nay như thay vì trả nhà đầu tư (NĐT) công trình bằng tiền thì nhà nước lại trả bằng tài sản công, tức là giao dịch dưới dạng “hàng đổi hàng” - hình thức này vốn chỉ được áp dụng trong giai đoạn thương mại kém phát triển.

Nguyên tắc cơ bản của hình thức đầu tư đối tác công tư là NĐT bỏ tiền để xây dựng hạ tầng, dịch vụ công cộng để thu phí từ người sử dụng trong giai đoạn vận hành. Tuy nhiên, hình thức BT lại không đi theo nguyên tắc này.

Vấn đề trung tâm của các dự án BT là việc xác định giá trị đúng của cả công trình hạ tầng và tài sản công đem đổi. Các quy định về xác định giá trị này hiện không cụ thể, thiếu minh bạch và tồn tại nhiều khoảng trống, gây nguy cơ tham nhũng lớn.

GS. Đặng Hùng Võ nhận định, khi quyết định một dự án BT mà không thực hiện phân tích chi phí - lợi ích để làm rõ việc thực hiện dự án BT có lợi hơn hay thực hiện cơ chế nhà nước bán tài sản công để lấy tiền đầu tư hạ tầng có lợi hơn dẫn tới hậu quả xấu về quản lý, sử dụng tài sản công. Việc dùng quá nhiều đất ở được sử dụng vô thời hạn để trả cho các NĐT dự án BT sẽ dẫn tới hậu quả mất cân đối trong quy hoạch sử dụng đất và trong phát triển đô thị.

Theo Thạc sỹ Trương Hải Yến, hầu hết vốn thực hiện dự án BT là vốn nhà nước hoặc vốn nhà nước đi vay, như vậy việc thực hiện dự án BT không thực sự giảm gánh nặng cho ngân sách nhà nước. (Ảnh: Linh Lê)

Đồng quan điểm, Thạc sỹ Trương Hải Yến, Phó Vụ trưởng, Vụ Tổng hợp, Kiểm toán Nhà nước cũng đi sâu vào những hạn chế, bất cập trong việc thực hiện các dự án đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng BT (thể hiện trong kết quả kiểm toán 21 dự án mới đây).

Theo quy định, các dự án đầu tư mới từ nguồn ngân sách nhà nước đều phải là những dự án cần thiết, thực sự cấp bách. Thực chất, các dự án BT đều sử dụng nguồn lực ngân sách nhà nước nhưng các văn bản pháp luật lại không quy định đó phải là các dự án cần thiết, thực sự cấp bách. Thực tế, hầu hết các dự án đầu tư theo hình thức BT không nằm trong kế hoạch đầu tư trung hạn, không được thông qua HĐND, một số địa phương còn giao việc thực hiện dự án BT cho các NĐT đã được giao dự án trước đó nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách.

Quy định về thời điểm giao đất để thanh toán dự án BT và thời điểm giao dự án BT còn bất cập, không rõ ràng khiến việc thanh toán dự án bằng quỹ đất không đảm bảo nguyên tắc ngang giá.

Theo quy định, địa phương giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho NĐT trước khi phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng dự án BT, thanh toán cho NĐT đồng thời hoặc sau khi phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình dự án BT. Giá đất quy định được xác định tại thời điểm giao đất, giá trị công trình BT được xác định tại thời điểm quyết toán công trình.

Hầu hết các dự án BT được giao đất trước khi hoàn thành công trình, có đơn giá đất tại thời điểm giao đất thấp hơn nhiều so với đơn giá đất tại thời điểm bàn giao công trình. Điều này khiến việc thanh toán không đảm bảo nguyên tắc ngang giá, làm lợi cho NĐT và thiệt hại cho ngân sách nhà nước.

Ngoài ra, việc thanh toán trước cho NĐT trong khi NĐT chưa phải xuất hóa đơn giá trị gia tăng (GTGT) do công trình chưa hoàn thành thực chất là thanh toán trước tiền thuế GTGT cho NĐT tại thời điểm chưa phát sinh. Đây là điểm bất hợp lý, tạo ra việc chiếm dụng vốn từ ngân sách, tạo điều kiện để doanh nghiệp gian lận thuế, không kê khai thuế GTGT do thuế này được đối trừ trực tiếp vào giá trị đất.

Quy định về phương án tài chính yêu cầu, vốn chủ sở hữu của NĐT không được thấp hơn 10% hoặc 15% tổng vốn đầu tư, như vậy phần vốn còn lại là vốn đầu tư của nhà nước hoặc vốn vay huy động của NĐT. Như vậy, thực chất gần như toàn bộ dự án là vốn nhà nước hoặc vốn nhà nước đi vay, điều này cho thấy việc thực hiện dự án BT không thực sự giảm gánh nặng cho ngân sách nhà nước.

Bên cạnh đó, quy định về thời điểm NĐT phải góp đủ số vốn chủ sở hữu cũng chưa có nên NĐT không bị bắt buộc phải góp đủ vốn chủ sở hữu theo tỷ lệ tối thiểu tại mọi thời điểm. Kết quả kiểm toán cho thấy, tình trạng NĐT góp vốn chủ sở hữu không đạt mức cam kết trong hợp đồng còn diễn ra ở nhiều địa phương...

Giá đất của các khu đất thanh toán cho các hợp đồng BT thường thấp hơn giá thị trường do không thông qua đấu giá, mỗi địa phương lại đưa ra phương án tính giá khác nhau; chưa có văn bản quy định cụ thể về tỷ suất lợi nhuận của NĐT; tổng mức đầu tư được lập và phê duyệt chưa đảm bảo theo quy định làm tăng vốn cho dự án... là những bất cập khác còn tồn tại trong phương án tài chính của các dự án BT.

Ngoài ra, hầu hết các NĐT thực hiện dự án BT đều được chỉ định mà không thông qua đấu thầu; NĐT lại tự lựa chọn các đơn vị tư vấn, thiết kế, thi công, giám sát dẫn đến không đảm bảo tính khách quan; việc ký kết hợp đồng BT không chặt chẽ, thiếu chế tài khi NĐT vi phạm về tiến độ, chất lượng công trình...

HoREA kiến nghị đấu thầu rộng rãi các dự án BT, PPP và đất vàng thuộc sở hữu nhà nước

Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị gửi các bộ, ngành và UBND TP HCM về việc thực ...

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/