'Dội cung' bất động sản: Lo xa để đỡ… buồn gần

Nguy cơ tiềm ẩn

Câu chuyện thị trường bất động sản lâm vào cảnh “vỡ bong bóng” những năm 2009 tới năm 2013 vẫn còn là nỗi ám ảnh đối với các chủ đầu tư và những nhà đầu tư thứ cấp.

Nguyên nhân của tình trạng đóng băng được các chuyên gia phân tích đến từ việc để thị trường bất động sản phát triển quá nhanh, lượng nhà đầu cơ bất động sản kiếm lời nhiều hơn người có nhu cầu mua nhà ở thực. Trong đó, phần lớn nhất tạo ra “bóng ma bong bóng” đó chính là lệch pha cung cầu. Lượng căn hộ cao cấp ra đời nhiều hơn những căn hộ giá rẻ hay trung cấp.

Trong khi những căn hộ giá rẻ có nhu cầu mua nhiều hơn là những căn hộ cao cấp, chính vì sự lệch pha này mà thị trường lâm vào cảnh hoang tàn, hậu quả để lại là nhiều khu đô thị không bóng người ở, nhà đầu tư cũng như chủ đầu tư lâm cảnh khó khăn về tài chính, tồn kho bất động sản tăng mạnh, đến nay vẫn chưa giải quyết xong hệ lụy…

Phải trải qua nhiều biện pháp hỗ trợ với những gói tín dụng, bình ổn thị trường… từ phía Chính phủ, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước, thị trường bất động sản mới bình ổn và phát triển trở lại. Tuy nhiên, có một vấn đề là sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội và bình dân kết thúc, phân khúc có sức cầu lớn nhất rất khó phát triển.

Nguyên nhân thì có nhiều, nhưng chủ yếu do các chủ đầu tư không mặn mà vì nhà giá thấp và nhà xã hội lợi nhuận cũng thấp tương ứng, trong khi đó các ngân hàng cũng dè dặt cho người nghèo vay tiền mua nhà, vì không lượng hóa được khả năng trả nợ.

Chính vì lẽ đó, phát triển nhà trung cao cấp vẫn được các chủ đầu tư ưu tiên nhất. Nhưng điều này lại tạo ra mối lo trong dài hạn về “bóng ma” chênh lệch cung cầu dẫn đến nổ bong bóng cục bộ xuất hiện.

“Mối lo này là có cơ sở, bởi tính từ năm 2015 tới nay, thị trường bắt đầu xuất hiện những vết xe đổ như những năm 2007 tới năm 2009. Đó là độ lệch pha cung cầu, lượng căn hộ cao cấp ra quá nhiều, căn hộ trung bình và giá rẻ lại chiếm tỷ lệ ít.

Việc để thị trường phát triển tự phát theo tin đồn, trong đó cơn biến cố về tình trạng sốt đất nền tại TP.HCM, hay như những thông tin trái chiều về 60 dự án bị Bộ Tài chính đề xuất dừng thi công và thanh tra lại việc định giá đất…, khiến lòng tin của khách hàng suy giảm.

Đồng thời, nhiều vụ việc chủ đầu tư phát triển dự án không nghiêm túc cũng như chất lượng công trình không tốt khi bàn giao cho người dân về ở cũng khiến thị trường chưa thực sự hồi phục bền vững”, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM nhận định.

Ảnh: Lê Toàn

Còn chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu thì cho rằng, mối lo “bong bóng” cục bộ còn thể hiện ở giá nhiều dự án không ngừng leo thang. Chẳng hạn, tại một dự án ở quận 9, TP.HCM, đợt mở bán đầu tiên căn hộ chỉ có giá 1,7 tỷ đồng/căn, nhưng sau 4 tháng, qua 6 lần mở bán thì giá căn hộ đã đẩy lên 2,2 tỷ đồng. Hay như ở huyện Đức Hòa, tỉnh Long An, một dự án mà chủ đầu tư tiến hành 8 lần mở bán, mỗi lần chỉ bán hơn 100 nền đất, giá đất mỗi lần mở bán lại tăng gấp đôi…

Ngoài ra, các chuyên gia còn cho rằng, một nguy cơ nữa có thể làm cho thị trường bất động sản lâm vào cảnh bong bóng đó là việc nhiều chủ đầu tư đua nhau đầu tư đón đầu hạ tầng, trong khi các dự án hạ tầng thường có độ trễ thời gian rất lớn khiến chủ đầu tư nào không “trường sức” để nếm mật nằm gai một thời gian dài sẽ gục ngã và tạo hệ lụy cho cả thị trường.

Khi quỹ đất trung tâm thành phố để phát triển các dự án dần cạn kiệt, việc phát triển ra các quận, huyện ngoại thành là đúng. Tuy nhiên, hạ tầng giao thông kết nối tại các quận, huyện này lại chưa phát triển song hành kịp với sự phát triển của thị trường bất động sản nên dự án khó có thanh khoản, chủ đầu tư không thể thu hồi vốn như kế hoạch dẫn đến khó khăn.

Trong khi đó, khi mở bán dự án, các chủ đầu tư đua nhau giới thiệu là dự án được kết nối bởi các hạ tầng giao thông “chuẩn bị xây dựng”. Nhưng những dự án giao thông để được tiến hành xây dựng thì còn phải mất thời gian khá dài, vậy là người dân mua nhà, dự án xây xong bàn giao cho người dân về ở. Hạ tầng giao thông xuống cấp, kết nối không đồng đều dẫn tới kẹt xe, người dân lúc này “bỏ của chạy thoát thân” và dự án vắng bóng người.

“Câu chuyện này đã và đang diễn ra tại Khu đô thị Thạch Mỹ Lợi, quận 2, khi bán dự án, người dân về ở nhưng giao thống kết nối không đồng đều, đi lại khó khăn nên hàng trăm biêt thự, đất nền bị người dân bỏ hoang nhiều năm nay”, ông Nguyễn Huy Vũ, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Banviet Land đưa dẫn chứng.

Mối lo có thực

Một vị tổng giám đốc công ty địa ốc lớn tại TP.HCM cho biết, mối lo bong bóng bất động sản thực sự là có. Bởi hiện nay, các dự án mới liên tục bung hàng, thậm chí có cả những dự án chưa đủ điều kiện để đưa ra thị trường.

“Để có thể kích thích thị trường, tạo ra thanh khoản, một số chủ đầu tư địa ốc sẵn sàng sử dụng những thủ pháp không minh bạch để thu hút sự chú ý của công chúng đầu tư. Khi sở hữu sản phẩm, khách hàng thấy dự án còn rất nhiều vấn đề sai lệch với quảng cáo. Vậy là nảy sinh ra khiếu kiện, tranh cãi, từ đó lòng tin vào thị trường cũng bị giảm theo”, vị tổng giám đốc này nói.

Ngoài ra, việc hiện tượng lệch pha cung cầu trên thị trường bất động sản đã được cảnh báo từ lâu. Ngay chính Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng đã phải lên tiếng cảnh báo tình trạng này, nhưng xem ra đến nay thị trường vẫn chưa cân bằng được cán cân giữa nhà ở giá rẻ và nhà ở cao cấp.

Lý giải điều này, ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, kinh doanh nhà ở cao cấp mang lại lợi nhuận nhiều và nhanh hơn so với nhà ở giá rẻ.

Ảnh: Lê Toàn

Hơn nữa, hiện nay các cơ chế, chính sách về vốn cho phát triển nhà ở giá rẻ còn chưa được khơi thông nên không mấy doanh nghiệp mặn mà với mảng thị trường này. Và vì ham lợi nhuận mà nhiều chủ đầu tư liên tục bung dự án cao cấp, dẫn tới nguồn cung quá nhiều bán không được. Nếu không có biện pháp giải quyết phân khúc nhà ở cao cấp dư thừa, sau này sẽ dễ tạo nên một đợt bong bóng mới.

Trong khi đó, ông Alex Crane, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, hiện tượng bong bóng có thể xuất hiện trong thời gian tới, tuy nhiên sẽ chỉ ở một phân khúc, một vài khu vực nhỏ ,chứ rất khó lan ra thị trường cả nước như giai đoạn 2009 - 2013.

"Thị trường bất động sản thường trải qua 4 giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới là phục hồi, tăng trưởng, sốt nóng và đóng băng. Dường như Việt Nam đang cho thấy những dấu hiệu dịch chuyển từ phục hồi sang giai đoạn tăng trưởng và sốt nóng.

Chính vì vậy, các nhà đầu tư và các chủ đầu tư ở Việt Nam không nên quá kỳ vọng vào sự lên giá nhanh của sản phẩm để kiếm lợi nhuận trong giai đoạn này”, ông Alex Crane nói.