Doanh nghiệp lên sàn: 'Cẩn thận đòn bẩy tài chính ngược'

Từ 2017 trở đi, các doanh nghiệp BĐS bước vào giai đoạn “thử lửa” mạnh mẽ

PV: Thị trường BĐS hiện tại chính là thành quả của sự cải tổ suốt 10 năm của các doanh nghiệp BĐS. Theo ông trong thời gian đó, các doanh nghiệp BĐS đã có sự thay đổi về chất như thế nào để thích nghi với đòi hỏi của thị trường? Đâu là yếu tố mang tính bước ngoặt tạo nên sự thay đổi về chất cho các doanh nghiệp BĐS?

Ông Trần Đình Quý: Trong suốt 10 năm qua, tình hình thị trường BĐS thế giới và Việt Nam có nhiều biến đổi. Thời gian đó thị trường trải qua 2 thời kỳ điểm rơi và khủng hoảng, 2 thời kỳ này khiến cho nhiều doanh nghiệp phá sản, buộc phải cơ cấu lại sản phẩm và cơ cấu lại quản trị nhân lực. Bên cạnh đó, nhà nước đã coi BĐS là 1 ngành kinh tế mũi nhọn, đã có sự quản lý chặt chẽ cũng như động thái tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Các nhà đầu tư cũng đã tự trau đồi cho mình năng lực tài chính, quản trị, xác định hướng đi một cách bền vững, lâu dài. Đặc biệt trong thời đại bùng nổ công nghệ, các doanh nghiệp BĐS đã áp dụng hiệu quả các ứng dụng công nghệ, mạng xã hội vào thị trường BĐS, khiến cho quá trình truyền thông, đưa sản phẩm BĐS đến gần với người tiêu dùng một cách dễ dàng hơn.

Khách hàng cũng đã thông minh hơn, không chạy theo đám đông như trước, mua bán sản phẩm BĐS có sự phân tích kỹ càng. Điều này khiến cho doanh nghiệp muốn tồn tại và phát triển lâu dài buộc phải tự nâng cao đào tạo, năng lực cho mình, những doanh nghiệp yếu sẽ bị loại dần, góp phần thanh lọc thị trường ngày càng lành mạnh, bền vững. Cộng với sự quan tâm của Chính phủ trong các quyết sách về tài chính, tín dụng,.. trong quá trình khủng hoảng đã giúp cho doanh nghiệp nhìn nhận ra nhiều vấn đề, tự động điều chỉnh phương thức, tôn chỉ kinh doanh cũng như nâng cao chất lượng sản phẩm nếu không muốn đào thải khỏi thị trường.

Cho tới thời điểm hiện tại, ở 2 đầu cầu Nam – Bắc đã có những doanh nghiệp do quản trị không tốt bị đẩy lùi, cái bóng trên thị trường BĐS theo đó cũng mờ dần đi, những doanh nghiệp làm ăn tốt thì ngày càng nổi lên. Đơn cử ở Bắc có Vingroup, Capital House, Đất Xanh, FLC...; miền Nam có Novaland, Him Lam... Đó là những cái tên hiện đang có tầm ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian qua.

Trong quá trình hình thành phát triển chắc chắn sẽ có những mặt tốt và mặt không tốt khi giao lưu với các nền kinh tế và dòng tài chính. Chính doanh nghiệp cũng sẽ có mặt lợi trong quá trình đó, bởi khi đòi hỏi của thị trường ngày càng nâng cao, doanh nghiệp phải tự xác định, tự cơ cấu lại sản phẩm và đội ngũ nhân lưc của mình. Đó chính là yếu tố cốt lõi hướng doanh nghiệp đi đến sự thay đổi về chất một cách tích cực.

Ông Trần Đình Quý - Giám đốc Sàn Giao dịch BĐS Tây Nha Trang.

Có ý kiến cho rằng, năm 2017 và những năm tiếp đây sẽ là giai đoạn “thử lửa” mạnh mẽ nhất cho các doanh nghiệp BĐS, ông có đồng tình quan điểm này không?

Đúng là như vậy. Chúng ta có thể thấy rằng trong những năm gần đây, tình hình BĐS của nước ta bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế vĩ mô và kinh tế - chính trị của thế giới.

Điển hình trước đây, chúng ta chỉ có các sản phẩm BĐS đơn thuần, nhưng 2 năm trở lại đây (2015 – 2017), thị trường bắt đầu xuất hiện các loại hình BĐS mới như condotel, officetel... Điều này cho thấy rằng thời gian tới đây, tất cả cac doanh nghiệp kinh doanh BĐS, kể cả các nhà môi giới BĐS ngoài việc nâng cao năng lực của bản thân mình phải tìm tòi những xu hướng mới, đảm bảo nguồn cung mới đáp ứng nhu cầu cho người tiêu dùng.

Do đó, tôi cho rằng giai đoạn từ 2017 trở đi chính là giai đoạn thử lửa mạnh mẽ cho các doanh nghiệp BĐS, sàng lọc những nhà kinh doanh BĐS, môi giới BĐS uy tín, chuyên nghiệp, đào thải những doanh nghiệp làm ăn chụp giật, thiếu minh bạch, góp phần mang đến những tác động tích cực cho thị trường.

Ông đánh giá như thế nào về năng lực của các doanh nghiệp BĐS hiện nay? Bao nhiêu % là tốt, bao nhiêu % doanh nghiệp đang chuyển mình thay đổi và tỷ lệ các doanh nghiệp có khả năng “chết yểu” khi không vượt qua được áp lực cạnh tranh thị trường?

Bản thân bất kỳ một ngành nghề nào, không riêng BĐS cũng có những doanh nghiệp hoạt động bài bản, đầu tư phát triển tốt, nhưng bên cạnh đó cũng có những doanh nghiệp thấy BĐS lợi nhuận cao thì lao vô làm, thiếu kiến thức, không có năng lực quản trị.

Trước đây, đã có giai đoạn thị trường rơi vào tình trạng “nhà nhà, người người làm BĐS”, đầu tư trái ngành trái nghề, có nhiều tập đoàn đang làm ăn rất tốt nhưng thấy người khác “nhảy” sang BĐS cũng “nhảy” sang theo mà không nắm được quy luật thị trường, không trang bị được kiến thức, nên khi thị trường “mắc cạn” đã không vượt qua được và “chết yểu”. Thực tế đó cho thấy rằng, không phải cứ doanh nghiệp lớn, có thừa khả năng tài chính sẽ thành công trong lĩnh vực lợi nhuận cao, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro như BĐS.

Việc xác định tỷ lệ doanh nghiệp tốt, xấu, tôi cho là sẽ do chính thị trường phân định, sàng lọc và điều tiết. Thời gian tới, khi đòi hỏi của người tiêu dùng ngày càng khắt khe, năng lực đầu tư của khách hàng ngày càng được nâng cao, tất yếu thị trường sẽ “kén” sản phẩm. Vàchính người dân, khách hàng sẽ là người quyết định doanh nghiệp nào tốt, hay xấu. Doanh nghiệp nào không vượt qua được áp lực cạnh tranh của thị trường, bị “chết yểu” cũng phù hợp với quy luật phát triểnc ủa thị trường, giúp cho các doanh nghiệp thấy được rằng, họ đang đứng ở đâu và có phù hợp với lĩnh vực BĐS hay không. Nếu điều này xảy ra, tôi cho đó là một tín hiệu tích cực cho thị trường.

Cân nhắc kỹ trước khi lên sàn

Nhiều ý kiến cho rằng, doanh nghiệp BĐS đã lên sàn là phải tự cải tổ bởi áp lực của cổ đông, nhà đầu tư. Nhưng cũng có quan điểm cho rằng, doanh nghiệp lên sàn để làm giá, gọi vốn cho dự án. Quan điểm của ông thế nào?

Tôi nghĩ rằng, câu hỏi này đã nói lên bản chất của vấn đề. Hiện nay có nhiều doanh nghiệp BĐS lên sàn để huy động nguồn vốn, chứng minh năng lực tài chính. Tuy nhiên, một khi quyết định “lên sàn”, chắc chắn doanh nghiệp phải chịu áp lực của cổ đông, nhà đầu tư. Bản thân doanh nghiệp trước khi lên sàn, phải biết được mình đang đứng ở đâu, trong tâm thế nào. Nếu là một nhà đầu tư kinh doanh bài bản, chắc chắn doanh nghiệp đó đã chuẩn bị được mọi tình huống có thể xảy ra thì việc lên sàn là chính đáng, trên thế giới có nhiều doanh nghiệp đã làm.

"Thà không lên sàn, thì không ai nói mình dở hay yếu, nhưng một khi đã lên sàn mà không thành công thì đó là một đòn bẩy tài chính ngược gây hậu quả ghê gớm cho doanh nghiệp".

Bên cạnh đó, không ít doanh nghiệp lên sàn để thổi phồng giá trị, năng lực tài chính của mình. Điều đó chưa chắc bền vững và chắc chắn sẽ để lại hậu quả. Thực tế đã có thấy, có nhiều doanh nghiệp BĐS lên sàn làm ăn rất “hoành tráng”, nhưng mã cổ phiếu vẫn thấp. Trong khi đó, người tiêu dùng hiện nay rất thông minh, họ không nghe một chiều mà nhìn nhận doanh nghiệp qua nhiều yếu tố khác.

Do đó, bản thân doanh nghiệp khi quyết định đi theo con đường nào phải chịu trách nhiệm và sẵn sàng trả giá cho hướng đi đó. Thà không lên sàn, thì không ai nói mình dở hay yếu, nhưng một khi đã lên sàn mà không thành công thì đó là một đòn bẩy tài chính ngược gây hậu quả ghê gớm cho doanh nghiệp.

Doanh nghiệp càng thổi giá nhưng giá trị cổ phiếu không tăng lên, sẽ cho thấy doanh nghiệp đó, cổ phiếu của doanh nghiệp đó có vấn đề.

Có chuyên gia BĐS nói rằng, doanh nghiệp BĐS lên sàn dễ bị thâu tóm bởi doanh nghiệp khác, hoạt động bị chi phối bởi cổ đông lớn và hướng đi ban đầu có thể bị sai lệch?

Điều này chưa hẳn đúng. Bởi không riêng BĐS, mà tất cả các ngành nghề khác, không chỉ ở Việt Nam mà ở trên thế giới, khi một tập đoàn làm ăn lớn mạnh thì việc lên sàn là tất yếu. Đó là việc chứng minh cho thành quả, thương hiệu của doanh nghiệp đó trên thị trường, đồng thời càng giúp doanh nghiệp tăng cường tiềm năng, sức mạnh, tiềm lực tài chính của họ. Tuy nhiên như đã nói, các doanh nghiệp phải biết mình đang ở đâu khi lên sàn.

Nếu không làm ăn bài bản, không cơ cấu quản trị tốt, thì khi lên sàn sẽ phải chịu sự chi phối của cổ đông. Đó là điều rõ ràng. Chưa kể khi thị trường mở cửa, các nhà đầu tư lớn sẽ thông qua việc lên sàn để đầu tư rất nhiều, áp lực cạnh tranh đối với doanh nghiệp càng bị đẩy lên cao.

Mặc dù vậy, có một đòn bẩy cho thị trường khi doanh nghiệp lên sàn, đó là nhà đầu tư chỉ quan tâm những doanh nghiệp làm ăn tốt để đầu tư vào, để cùng hợp tác và phát triển. Còn đối những doanh nghiệp làm ăn không tốt, người ta sẽ đầu tư vào để mua lại công ty, dự án đó. Xét về sâu xa, thì đây là một yếu tố tích cực thúc đẩy thị trường phát triển. Do đó, doanh nghiệp trước khi lên sàn phải cân nhắc rõ vai trò, năng lực của mình nếu không muốn bị “thâu tóm”.

Cũng giống như một trào lưu trong ngành ngân hàng, các doanh nghiệp BĐS đang có xu hướng tăng thâu tóm, doanh nghiệp lớn mua doanh nghiệp nhỏ. Điều này theo ông liệu có tốt cho thị trường BĐS?

Tôi cho rằng điều này rất tốt cho thị trường, bởi vì cung cầu của thị trường càng cạnh tranh, thì sản phẩm càng tốt, giá cả sẽ thấp, người tiêu dùng càng được lợi.

Hiện nay, trên cả nước có nhiều chủ đầu tư yếu kém, họ có nhiều dự án nằm ở vị trí đẹp nhưng không triển khai được, khiến thị trường bị đình trệ. Tuy nhiên có những chủ đầu tư năng lực tài chính tốt lại không có quỹ đất để triển khai hạ tầng, đầu tư BĐS mang lại giá trị cho xã hội.

Việc dùng từ thâu tóm nghe có vẻ ghê gớm, nhưng nếu dùng từ mua bán sáp nhập để thể hiện cho hiện tượng này có lẽ chính xác hơn. Đây là câu chuyện tất yếu và sẽ là trào lưu trong thời gian tới, giúp thị trường có sự sàng lọc những nhà đầu tư mạnh yếu, giúp hoạt động của chủ đầu tư trở nên minh bạch, thông thoáng, mang lại giá trị tốt cho thị trường.

Yếu tố đáng lo ngại, đó là khi các nhà đầu tư trong nước không quản trị tốt, không có tầm nhìn tốt để các nhà đầu tư nước ngoài vào thâu tóm, nếu nói theo cảm nhận của “người nhà” thì đó là nỗi buồn, buồn vì doanh nghiệp trong nước không cạnh tranh được với các doanh nghiệp ngoại. Nhưng xét theo yếu tố thị trường, đó là một tín hiệu tốt.

Từ cuối năm ngoái, nhóm cổ phiếu BĐS tạo sóng mạnh trên thị trường. Phải chăng doanh nghiệp BĐS đang mạnh dần thưa ông?

Điều này hoàn toàn chính xác. Nhưng phải nói rằng không phải cổ phiếu của doanh nghiệp BĐS nào cũng mạnh. Chỉ có doanh nghiệp làm ăn bài bản, căn cơ, hiệu quả về mặt tuyền thông, quản trị, cổ phiếu của những doanh nghiệp này có thể lên, xuống nhưng về dài hạn sẽ tăng đều. Còn đối với những nhà đầu tư lên sàn để gọi vốn, làm giá, việc cổ phiếu lên xuống chỉ mang tính chất nhất thời và thị trường sẽ là yếu tố điều tiết.

“Hãy vui khi khách hàng còn chê...”

Trên góc độ một người hoạt động trong lĩnh vực BĐS, ông thấy sao khi dư luận có cái nhìn đánh đồng những doanh nghiệp BĐS tốt, xấu và sinh ra căn bệnh “ghét người giàu”, không ưa những người kinh doanh BĐS? Bản thân mỗi doanh nghiệp BĐS sẽ phải làm gì để khắc phục cái nhìn phiến diện nêu trên, thưa ông?

Theo ông Trần Đình Quý, Những người kinh doanh trong lĩnh vực BĐS phải nhìn nhận rằng, khi khách hàng còn quan tâm, thì dù là khen hay chê, đó là niềm vinh hạnh cho doanh nghiệp và môi giới.

Điều này là tất yếu, nhưng cũng gợi lên cho chúng ta một bài học. Hiện tại, thị trường có nhiều chủ đầu tư làm ăn rất bài bản, mang lại giá trị phục lợi cho xã hội, cho chính bản thân doanh nghiệp và người tiêu dùng. Bên cạnh đó, cũng có những doanh nghiệp làm ăn theo kiểu “đục nước béo cò”, năng lực quản trị yếu dẫn đến đưa ra thị trường những sản phẩm không như kỳ vọng hay sau khi lấy tiền của khách hàng xong thì không triển khai dự án, bán hàng theo kiểu “treo đầu dê bán thịt chó”... những tiền lệ này tạo cho người dân, khách hàng có cái nhìn xấu về doanh nghiệp BĐS.

Tuy nhiên cũng có những doanh nghiệp BĐS đã vượt qua dư luận của xã hội để điều chỉnh hoạt động, cân đối nguồn cung, nâng cao chất lượng sản phẩm để xây dựng thương hiệu riêng, chứng minh cho cả quá trình làm ăn nghiêm túc, lao động không mệt mỏi của doanh nghiệp đó. Cho nên, việc khách hàng khen, chê là chuyện bình thường, các doanh nghiệp BĐS nên nhìn vào những đánh giá của khách hàng, nhìn vào những doanh nghiệp uy tín, điển hình để hoàn thiện mình nhiều hơn.

Doanh nghiệp phải xác mịnh được thế mạnh của mình, xác định sản phẩm tạo ra là để phục vụ cho người tiêu dùng, cho xã hội, xác định hướng đi ngắn hạn hay lâu dài, nguồn vốn đã đảm bảo hay chưa. Xác định kim chỉ nam, tôn chỉ mục đích của doanh nghiệp, đồng thời phải luôn luôn hoàn thiện bộ máy quản trị, giúp doanh nghiệp ngày càng đi lên theo hướng bền vững, trong bối cảnh BĐS đang trở thành một trong những lĩnh vực quan trọng tác động đến nền kinh tế thị trường.

Khi khách hàng mắng mình chính là họ đang thương yêu mình, mong muốn sẽ cung cấp ra thị trường những sản phẩm tốt hơn, là bài học kinh nghiệm quý giá để doanh nghiệp khắc phục. Khi khách hàng khen mình chính là động lực để doanh nghiệp phát triển thêm.

Những người kinh doanh trong lĩnh vực BĐS phải nhìn nhận rằng, khi khách hàng còn quan tâm, thì dù là khen hay chê, đó là niềm vinh hạnh cho doanh nghiệp và môi giới. Bởi nếu khách hàng phớt lờ, không còn quan tâm nữa, có lẽ lúc đó thị trường đã đóng băng rồi.

Còn đối với căn bệnh “ghét người giàu”, có thể nói là căn bênh cố hữu của người Việt Nam, thậm chí là sự ghen ăn tức ở. Thiết nghĩ, đối với những doanh nhân, lãnh đạo doanh nghiệp dù lớn tuổi hay ít tuổi, một khi họ có tầm nhìn bài bản, chiến lược, tạo ra công ăn việc làm cho nhiều người lao động, có nhiều đóng góp cho xã hội, chúng ta nên có sự nhìn nhận, đánh giá một cách công bằng. Bởi chính những doanh nghiệp này đã tạo ra sự phát triển kinh tế thị trường, tạo chất xúc tác cho sự đi lên của xã hội và cần thiết có sự khen ngợi, động viên đối với những doanh nhân làm ăn chân chính.

Còn đối với những kẻ làm ăn chụp giật, lợi dụng cơ hội để đánh bóng tên tuổi, vì lợi ích nhóm, bỏ qua quyền lợi của khách hàng, không sớm thì muộn, những doanh nghiệp đó cũng sẽ bị thị trường thanh lọc.

Xin cảm ơn ông!