Doanh nghiệp bất động sản và bài toán không dựa vào vốn ngân hàng

Điểm rơi lợi nhuận của một số doanh nghiệp bất động sản

Bầu sữa không còn hào phóng

Bên cạnh việc hạn chế mức độ tập trung vốn, theo yêu cầu của NHNN, các tổ chức tín dụng (TCTD) được yêu cầu phải thường xuyên giám sát, đánh giá, theo dõi tiến độ của các dự án bất động sản, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản đảm bảo để có biện pháp xử lý thích hợp.

Bên cạnh đó, các đơn vị này cũng phải kiểm soát tốt chất lượng tín dụng tiêu dùng, nâng cao hiệu quả xét duyệt hồ sơ, đặc biệt là các điều kiện vay vốn để hạn chế rủi ro phát sinh, giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn cho vay tiêu dùng nhưng thực chất là để đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán. Cùng với đó, các ngân hàng cũng phải kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng cho vay đầu tư chứng khoán.

NHNN cho rằng, việc mở rộng tín dụng của các ngân hàng phải đi đôi với kiểm soát chất lượng, tăng cường công tác thẩm định, giám sát sử dụng vốn vay, đảm bảo đúng mục đích, hạn chế nợ xấu mới phát sinh.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế cho biết, cũng như năm 2017, ngay từ đầu năm, NHNN đã lưu ý các tổ chức tín dụng về việc phân bổ nguồn vốn để đảm bảo dòng vốn tập trung vào sản xuất với năm lĩnh vực được đặc biệt ưu tiên như chỉ tiêu đề ra.

Cũng theo ông Hùng, trong năm 2017, tín dụng tăng trưởng 18,17%, cao hơn so với chỉ tiêu đề ra và góp phần không nhỏ vào tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP). Đặc biệt, dòng vốn chủ yếu chảy vào sản xuất. Các lĩnh vực ưu tiên đều có tốc độ tăng trưởng tín dụng ở mức hai con số.

Theo ông Hùng, tín dụng chảy vào lĩnh vực thương mại chỉ chiếm hơn 12% tổng dư nợ tín dụng. Trong đó, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản tăng 8,56% so với cùng kỳ, chiếm tỷ lệ 6,53% tổng dư nợ tín dụng (tương đương khoảng 400.000 tỉ đồng); tín dụng vào hoạt động đầu tư BOT tăng 7,43%, chiếm tỷ lệ 1,5% tổng dư nợ; tín dụng vào tiêu dùng tăng 20%... Chính vì vậy, để phòng ngừa rủi ro và nắn dòng vốn đúng địa chỉ, ngay từ đầu năm NHNN đã chỉ đạo rất cụ thể về việc hạn chế dòng vốn vào các lĩnh vực này.

Doanh nghiệp bất động sản đang tìm cách thoát khỏi sự lệ thuộc quá lớn vào "bầu sữa" của ngân hàng. Ảnh: NGỌC TIẾN

Tìm dòng vốn mới

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và NHNN, quy mô thị trường bất động sản Việt Nam vào khoảng 22 - 23 tỷ USD, thì tổng dư nợ đã lên đến hơn 18 tỷ USD (tương đương hơn 400.000 tỷ đồng, tính đến cuối tháng 10.2017), chiếm khoảng 15,5% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng. Còn theo báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, tính đến cuối tháng 11.2017, tổng tín dụng vào nền kinh tế ước tăng 15,3% so với đầu năm (cùng kỳ 2016 tăng 15,6%). Xét về cơ cấu tín dụng theo ngành nghề kinh tế, 11 tháng qua, tỷ trọng tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản và xây dựng chiếm khoảng 15,5%, giảm nhẹ so với cùng kỳ 2016 (ở mức 17,1%). Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 5,8% (năm 2016 là 7%), cho vay hoạt động xây dựng chiếm khoảng 9,7% (năm 2016 là 10,1%).

Tuy nhiên, nguồn vốn từ ngân hàng thời gian tới dự kiến sẽ không còn dồi dào. Cụ thể, theo Thông tư 19/2017/NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014 dù NHNN đã kéo dài thời gian áp dụng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống 40% vào năm 2019, thay vì ngay trong năm nay như trước đó, nhưng cơ quan điều hành vẫn giữ quan điểm siết dần với dòng vốn bất động sản. Theo đó, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn trong năm 2018 giảm xuống 45% từ mức 50% như năm 2017 và xuống 40% trong năm 2019. Đặc biệt, NHNN vẫn xếp hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản ở mức 200%, điều này sẽ khiến van tín dụng vào bất động sản sẽ hẹp hơn. Ngoài ra, trước áp lực về nợ xấu, các ngân hàng cũng không dám đẩy mạnh cho chủ đầu tư bất động sản vay.

Do đó, thời gian qua các doanh nghiệp đầu tư bất động sản đang có xu hướng hạn chế dần vốn vay ngân hàng tìm vốn từ các nguồn khác, như từ các quỹ đầu tư và huy động vốn qua thị trường chứng khoán. Không chỉ các doanh nghiệp đang niêm yết, thị trường hiện nay cũng chứng kiến làn sóng lên sàn của các doanh nghiệp địa ốc. Trong năm qua, đã có hàng loạt doanh nghiệp địa ốc lên sàn để đón cơ hội từ các nhà đầu tư nước ngoài.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land đưa ra quan điểm, với việc phát triển các dự án có quy mô lớn, doanh nghiệp phải tăng huy động nguồn lực tài chính nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển bền vững. Xét về cục diện, việc niêm yết không chỉ giúp tăng cường khả năng huy động nguồn vốn giá rẻ trong bối cảnh làn sóng đầu tư vào cổ phiếu ngành bất động sản - xây dựng đang nở rộ, mà còn giúp vị thế và thương hiệu của công ty thay đổi theo hướng tích cực hơn khi các thông tin về tình hình tài chính được công bố công khai, minh bạch cho giới đầu tư.

Về phương diện thị trường, trong năm 2017, thị trường chứng khoán Việt Nam đã có sự phát triển ngoài mong đợi với VN-Index tăng hơn 48% và HNX-Index tăng gần 46%, thuộc top thị trường tăng trưởng mạnh nhất thế giới trong năm qua. Đà tăng của thị trường chứng khoán năm qua nhận được sự hỗ trợ từ nhóm cổ phiếu vốn hóa lớn như VNM, SAB, GAS, nhóm ngân hàng… Tuy nhiên, không thể không nhắc tới nhóm cổ phiếu bất động sản khi nhiều mã tăng vượt trội so với bình quân thị trường, thậm chí có mã tăng trên dưới 250%. Nhờ kết quả kinh doanh khả quan, cùng với diễn biến thị trường chứng khoán khởi sắc, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã huy động vốn thành công trong năm qua.

Theo đánh giá của các chuyên gia, kinh tế vĩ mô tăng trưởng cùng với chuyển động tích cực của thị trường chứng khoán từ đầu năm 2017 đến nay là yếu tố quan trọng giúp các doanh nghiệp tự tin hơn trong huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu. Tuy nhiên, với bài toán gọi vốn trên sàn chứng khoán, điều khó khăn đối với các doanh nghiệp là làm thế nào để có thể đạt tốc độ tăng trưởng lợi nhuận và lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu (EPS) cao hơn mức độ pha loãng giá. Đây mới là điều cổ đông, nhà đầu tư quan tâm sau mỗi đợt phát hành của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, để cổ phiếu, trái phiếu có người mua thì doanh nghiệp bất động sản phải có uy tín trên thị trường.

Ở một góc nhìn khác, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư cửa Savills cho biết, giai đoạn 5 đến 10 năm tiếp theo, thị trường bất động sản và chứng khoán Việt Nam sẽ có sự tham gia của nhiều nhà đầu tư với những suy nghĩ, ý tưởng và góc nhìn đa dạng, nhanh nhạy hơn. Khi đó, chỉ doanh nghiệp có tiềm năng phát triển thực sự mới được nhà đầu tư săn đón và quan tâm.