Doanh nghiệp bất động sản đang chuyển hướng đầu tư sang căn hộ vừa và nhỏ

Các nhà đầu tư BĐS tại TP HCM đã có sự tái cơ cấu sản phẩm theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ. (Ảnh: Doanh nhân Sài Gòn)

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa công bố Báo cáo đánh giá tình hình thị trường bất động sản (BĐS) TP HCM 6 tháng đầu năm, dự báo thị trường 6 tháng cuối năm và các kiến nghị để thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch.

Căn hộ vừa túi tiền chiếm 68,7% tổng cung

HoREA nhận định về từng phân khúc BĐS trong 6 tháng đầu năm, thị trường nhà ở thương mại của thành phố có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn. Các dự án này cung cấp cho thị trường tổng số 16.506 căn với tổng giá trị cần huy động lên đến 30.599 tỷ đồng.

Trong đó, phân khúc cao cấp có 5.164 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%, phân khúc trung cấp có 5.136 căn, chiếm 31,1%, phân khúc bình dân có 6.206 căn, chiếm 37,6%. Như vậy, tỷ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền chiếm tỷ trọng lớn nhất (68,7%) trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường trong 6 tháng đầu năm.

Đây là tín hiệu đáng mừng vì các nhà đầu tư đã có sự tái cơ cấu sản phẩm theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ (1 - 2 phòng ngủ) đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, thấp ở đô thị và có tính thanh khoản cao. Tuy nhiên, nhìn tổng thể thì số lượng nhà ở chào bán giảm so với cùng kỳ năm 2016: phân khúc nhà ở bình dân chào bán tăng 1,9 lần, phân khúc cao cấp tăng 1,8 lần, nhưng phân khúc trung cấp giảm đến 42,1%. Có những chủ đầu tư lớn chuyên phát triển dự án nhà ở trung cấp không có sản phẩm bán trong 6 tháng đầu năm nay, Báo cáo cho biết.

Phân khúc văn phòng cho thuê đang phát triển khá ổn định tại TP HCM, tổng nguồn cung hiện nay khoảng 1,8 triệu m2 sàn. Giá thuê văn phòng hạng A bình quân đạt 37 USD/m2/tháng; hạng B khoảng 22 USD/m2/tháng, tăng nhẹ từ 1,2% - 4,8%; không có nguồn cung mới văn phòng hạng A; nguồn cung mới văn phòng hạng B chỉ có một tòa nhà với 5.500 m2;

Số lượng trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng tiện lợi đang phát triển mạnh tại TP HCM với nhiều thương hiệu mới như Aeon, Central, Auchan Super, Family Mart, 7-Eleven... Nhưng cũng có nhiều dự án chung cư có khối đế kinh doanh thương mại, dịch vụ quy mô trung bình (khoảng vài ngàn m2 sàn) nên nhiều chủ đầu tư đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm đối tác để khai thác.

Thị trường căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (officetel, condotel, serviced apartment) đang có sự phát triển rất lớn, có dấu hiệu cung vượt cầu. Tỷ lệ căn hộ condotel hiện chiếm khoảng 56%, cao hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort (chỉ chiếm 44%) tổng nguồn cung là không bình thường (ở các nước, nguồn cung phòng khách sạn, resort thường lớn hơn nguồn cung căn hộ condotel.

HoREA cho rằng, việc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 12%/năm trong 8 - 12 năm là quá cao, chưa đảm bảo phát triển bền vững, tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp. Một vấn đề cần được nhà nước quan tâm giải quyết là tính pháp lý của loại sản phẩm này do hiện nay chưa được quy định rõ ràng trong Luật Nhà ở.

TP HCM đã hạ nhiệt được “cơn sốt đất ảo”

Hiệp hội cũng thông tin, trong 6 tháng đầu năm, TP HCM đã phát triển được 4,92 triệu m2 sàn nhà ở, nâng tổng diện tích nhà ở thành phố lên 157 triệu m2, bình quân đạt 18,47 m2/người.

Thành phố đang quyết liệt triển khai thực hiện "Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị", trong đó có công tác phát triển nhà ở phục vụ an sinh xã hội, với 9 dự án nhà tái định cư, tương đương quy mô 10.229 căn hộ và nền nhà.

UBND các quận cũng đã được ủy quyền, phân cấp kiểm định những chung cư cũ trên địa bàn, lựa chọn nhà đầu tư và xây dựng tiêu chuẩn về quy hoạch, thiết kế để thực hiện mục tiêu nâng cấp, xây dựng lại tối thiểu 50% trong tổng số 474 chung cư cũ từ nay đến năm 2020. Nhiều doanh nghiệp đã đăng ký tham gia xây dựng lại chung cư cũ và di dời, tái định cư các hộ dân tại ven kênh rạch, trọng điểm là khu vực nam Kênh Đôi (quận 8), rạch Xuyên Tâm (quận Bình Thạnh), kênh Tham Lương - Bến Cát - Vàm Nước Lên.

Cơn sốt "giá ảo" đất nền ở các quận ven và huyện ngoại thành đã được hạ nhiệt kịp thời nhờ những chỉ đạo của lãnh đạo thành phố và sự vào cuộc của các sở, ngành chức năng... Việc cấp "sổ đỏ" cho người nước ngoài khi mua nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh cũng đã được Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có văn bản hướng dẫn...

Tình hình tranh chấp trong chung cư tiếp tục gia tăng, chủ yếu là chủ đầu tư không làm "sổ đỏ" cho người mua nhà qua nhiều năm, tranh chấp do chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ bảo trì chung cư, tranh chấp phần sở hữu chung , tranh chấp về chất lượng xây dựng chung cư, chất lượng thiết bị, công trình phòng cháy chữa cháy...

Ngoài ra, quy định cấm "sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở" và việc Bộ Tài chính đề xuất thanh tra 60 dự án nhà ở đã tác động lớn đến thị trường...

HoREA nhiều lần cảnh báo, nhìn toàn cục thị trường BĐS vẫn tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như đã có tình trạng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; trong khi phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền có tính thanh khoản cao lại "cung" không đủ "cầu". Thị trường vẫn vướng 5 "điểm nghẽn": tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, chuyển nhượng dự án BĐS, chính sách tín dụng chưa phù hợp và thủ tục hành chính nhiêu khê.